住宅周邊配套對房價的影響分析 (4)(二)

（1）如果把基礎設施配套費看成是對開發商征收的一種“稅”的話，可以很容易運用微觀經濟學的理論來分析其對房地產價格的影響：如果新建商品房的需求有些彈性的話，基礎設施配套費會在開發商和新房購買者之間分攤，分攤多少取決于需求曲線和供給曲線的彈性大小。其短期的效果是新建商品房價格會上漲，但上漲的幅度會小于基礎設施配套費。如果新房購買者可以在城市之間自由流動，那么，開發商面臨的是一條水平的需求曲線，新房價格不會上漲。但中國的城市居民流動性遠沒有達到在城市之間自由遷移的程度，因此，開發商面臨的是向右下方傾斜的需求曲線。  

（2）如果開發市場是近于充分競爭的話，開發商在中長期必須獲得和沒有征收基礎設施配套費之前同樣的正常利潤，否則開發商就會退出市場。滿足這個均衡要求的條件是地價必須下降。由于城市土地的供給由城市政府壟斷，很難判斷土地出讓價格是否會下降。但基礎設施配套費的普遍實施和房地產開發商數量的增長趨勢說明了配套費對開發商的利潤沒有太大影響。也就是說，基礎設施配套費大部分轉嫁給了新房購買者。 

 (3) 如果政府征收的配套費確實用于城市基礎設施的建設，那么，新建的基礎設施所帶來的社會好處會資本化到房價里。資本化的好處可能大于、等于或小于新房購買者所承擔的配套費，相應地，意味著新房價格上漲的幅度會高于、等于或低于新房購買者所承擔的配套費。 

（二）公共設施

 1、公共設施的分類 

通過對公共設施的定義，根據《城市居住區規劃設計規范》可分為八類，分別是：教育（學校、圖書館等）、醫療衛生（醫院、療養院等）、文化體育（影院、健身場館等）、商業服務（商場、綜合體等）、金融郵電（銀行、郵局等）、社區服務、市政公用、行政管理及其他等。 

2、公共設施對房價的影響 

 公共配套設施由于行政區域規劃和社會資源分布的因素制約，直觀上對房價有著重要影響，有正面影響也有負面影響，比如學校，公交，商場，娛樂等；負面影響如殯葬、醫院、機場、加油站等等。 

三、配套設施對房價影響的趨勢預測 

（一）基礎設施 

 基礎設施的性質決定著對房價本身的影響微乎其微，但并不是說就沒有影響，以下是本人從自身生活角度出發做出的一些預測，如果政策允許，那么，如果有房地產開發企業有魄力吃螃蟹的，在早期來說，相對于周邊樓盤來說，房價上應該可以保持一個噱頭上的優勢。

 1、“四網合一”工程覆蓋這項電力線上網技術，其實早在12年前已經開始試點，技術早已成熟，偏遠山區或經濟不發達地區，只要有電力抵達的地方就能通訊抵達，避免了通訊線路敷設重復建設，基礎配套設施成本大大節約，但是由于利益分配問題，一直未能應用推廣。改革時至今日，其實就是既得利益集團怎么革掉自己利益的問題，讓利于民，藏富于民的概念自古有之，但在21世紀的現代中國，這個理念卻依然滯后，近年來的企業的國進民退，微小企業稅收，個稅征收起點以及農民可支配收入等等因素拉大了貧富差距，只要繼續深化改革，這些技術的推廣應該是必然趨勢。 

2、無線WIFI覆蓋  在所有壟斷行業中，通訊行業至少在吃相上并不是那么難看，盡管中國電信目前還在無恥的收取其他通訊企業的基礎設施費用。雖然無線WIFI從技術層面上來說已經成熟，而且從根本上來說，節約了城市基本配套費用，減少了居民的公攤面 5  積，但由于各通訊企業的利益問題和他們的地位，制約這這項惠民工程的發展，但總有解決辦法，通過招標，通過業委會的合同，通過無線接收裝置的免費配送等等措施，我想，這個覆蓋的春天應該不遠。

 3、衛星電視直播到戶  2007年出臺的《物權法》首次在國家法律中明確規定了無線電頻譜資源為國家資源的屬性，這事和電網、石油行業差不多，一研究都關乎國家安全，壟斷企業就這么來的。事實上，無論電網、石油抑或無線電管理，民間參與的趨勢亦不可擋，所謂的國家資源或者國家利益什么的，只是相關部門的利益，和廣大國民毫無關系，改革開放的今時今日應該也必須讓國民享受經濟發展帶來的實惠。因此，城市基礎配套中解決衛星電視的問題，必定是將來的趨勢  

4、太陽能等環保設備  隨著太陽能技術的成熟推廣和應用，這項技術在已經在很多城市普及，但隨著技術日新月異，無論是屋頂或幕墻，無論是彌補這項技術的各種輔助設備，關于太陽能的應用將會也必定會以各種形式出現在越來越多的今后如火如荼的城鎮化建設中，將節能技術納入到城市基礎建設中，利國利民。 

(二)公共設施