房地產(chǎn)企業(yè)收入確認方法分析，及不同房地產(chǎn)企業(yè)收入確認方法的比較(一)

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一．總體規(guī)定

（一）房地產(chǎn)企業(yè)收入確定條件有哪些…………………………………….2

（二）兩種常見提法分析…………………………………………………….2

（三）企業(yè)什么情況下采用百分比法確認收入…………………………….3

二．以保利及萬科為首的房地產(chǎn)企業(yè)，怎樣確定企業(yè)收入

（一）保利收入確認法……………………………………………………….3

（二）萬科收入確認方法…………………………………………………….3

（三）萬通收入確認方法…………………………………………………….4

（四）保利、萬通、萬科收入確認法分析………………………………….4

三．國家稅收對收入的確認原則…………………………………………….5

四．對房地產(chǎn)企業(yè)收入確認方法的總結………………………………….. ...5

參考文獻……………………………………………………………………….6

一．總體規(guī)定

（一）房地產(chǎn)企業(yè)企業(yè)確定收入的條件有哪些？

房地產(chǎn)企業(yè)不同于一般企業(yè)收入確認只要符合會計準則規(guī)定就可以，房地產(chǎn)企業(yè)收入的確認有很多分歧。下面?zhèn)儊砜聪乱话闵唐返氖杖氪_定需要符合哪些規(guī)定：

 根據(jù)《企業(yè)會計準則第14號-收入》規(guī)定，銷售商品確認收入應該具備以下4個條件：

1.企業(yè)已將商品所有權上的主要風險和報酬轉移給購貨方；

2.企業(yè)既沒有保留通常與所有權相聯(lián)系的繼續(xù)管理權，也沒有對已售出商品實施控制；

3.與交易相關的經(jīng)濟利益能夠流入企業(yè)；

4.相關的收入和成本能夠可靠地計量。

我認為房地產(chǎn)企業(yè)同一般工商企業(yè)有所不同，房地產(chǎn)企業(yè)銷售的是房子，工期本身就比較長，又是預售的，怎樣確定企業(yè)收入何時確定企業(yè)收入都是存在一定分歧的，每個企業(yè)確認收入的方法各有不同。而且房屋辦理交接手續(xù)涉及不同部門，更是難以統(tǒng)一。我認為房地產(chǎn)企業(yè)確定收入除了滿足上述《企業(yè)準則第14號-收入》規(guī)定以外，還應當符合以下幾個條件：

1.房屋竣工并驗收合格。這樣才說明此種商品是合格的，可以銷售。

2.完成竣工結算。并取得購買方認可的結算通知書。

3.房屋辦理了移交手續(xù)已經(jīng)交付給業(yè)主使用。說明與房屋所有權相聯(lián)系的風險和報酬及房屋管理權和控制權已全部轉移，房地產(chǎn)公司也沒有對已售出商品實施控制。

4.簽訂收房合同及收取房款。說明房款收入此時已經(jīng)能夠可靠的計量且已經(jīng)或者能夠流入企業(yè)。

（二）房地產(chǎn)企業(yè)確定收入兩種常見方法分析

在實際工作和生活中對于房地產(chǎn)企業(yè)收入的確定，不同的公司有不同的確認方法。房地產(chǎn)企業(yè)銷售過程與一般商品不同，它一般要經(jīng)過簽訂銷售合同、房屋的竣工驗收、收款、開具銷售發(fā)票、交付鑰匙、辦理產(chǎn)權過戶等等。在現(xiàn)實生活種可能出現(xiàn)多種不同的情況，財務工作人員在判定收入實現(xiàn)的四項基本條件上不易掌握。

比較常見的有兩種方法，讓我們來看下企業(yè)對于收入是怎樣確認的：

一種方法是：在收到預售房款或簽字正式銷售合同后便確認收入。針對這種方法我認為他并不符合收入標準，企業(yè)并沒有將商品（此處指房子）所有權上的主要風險和報酬轉移給購貨方。因此，我覺得這種方法是不可取的，因為它并不符合《企業(yè)會計準則》對于收入的描述。

第二種方法是：只有產(chǎn)權過戶方方能確認收入實現(xiàn)。對于這種方法，要真正實現(xiàn)產(chǎn)權過戶涉及到多個政府部門，我認為這僅僅是法律形式是上收入的實現(xiàn)，與真實情況也會有出入。很多時候房子已經(jīng)符合收入確定的規(guī)定了，但是有由于政府各部門處理時間和地點等多方面的因素，造成房地產(chǎn)企業(yè)確認收入的推遲。這并不符合收入“實質重于形式”的原則。

（三）百分比法確收入

所謂完工百分比方法是指按照完工京東確認收入和費用的方法。根據(jù)《企業(yè)會計準則14號—收入》和《企業(yè)會計準則15號—建造合同》的規(guī)定，企業(yè)采用完工百分比法核算，主要是提供勞務收入和建造合同收入上的核算。《企業(yè)會計制度》第95條規(guī)定，固定造價合同符合下列四個條件可采用完工百分比法確認收入：（1）合同總收入能夠可靠計量。（2）與合同相關的經(jīng)濟利益能夠流入企業(yè)。（3）在資產(chǎn)負債表日后合同完工進度和為完成合同尚需發(fā)生的成本能夠可靠的確定。（4）為完成合同已經(jīng)發(fā)生的合同成本能夠清楚地區(qū)分和可靠計量，以便實際合同成本能夠與以前的預計成本相比較。

中國證監(jiān)會發(fā)行部曾明確表示，除代建房產(chǎn)可以使用完工百分比法確認收入實現(xiàn)外，房地產(chǎn)企業(yè)不能根據(jù)完工百分比法來確定收入。代建房產(chǎn)要求有建造合同，且合同不可撤銷的。

完工百分比法是歐美國家較為通用的一種房地產(chǎn)收入確認方法。他的基本原則是整個房地產(chǎn)項目前期建設工作完成，廚房銷售方不能按時交付，否則客戶不能退款。完工百分比法和我國通用的收入確認法都是要求控制權，風險已經(jīng)轉移，收入可以可靠的計量，不同之處在于，我國的確認法側重已經(jīng)忘，方法辦理了正式移交手續(xù)后，收入才能確定，更加謹慎。而完工百分比法是項目建設初期就可以進行收入確定。

二．以保利、萬通、萬科為例。具體分析房地產(chǎn)企業(yè)收入確認方法。

（一）.保利收入確認方法