房地產企業收入確認方法分析，及不同房地產企業收入確認方法的比較(二)

保利房地產要求，達到以下標準方可確定收入：（1）房產完工并驗收合格；（2）簽訂了銷售合同；（3）取得了買方付款證明并交付使用時確認銷售收入的實現。

買方接到書面交房通知，無正當理由拒絕收的，與書面交房通知確定的交付使用時限結束后即確定收入的實現。

對于受委托開發的項目，并符合《企業會計準則—建造合同》條件的開發項目，按完工百分比法確認相應的銷售收入，完工百分比按照已經完工工程工作量的比例予以確定。

【參考資料】  《保利地產09年度年報》

（二）.萬科收入確認方法

   當同時滿足收入一般確認條件以及以下條件時，本集體確認銷售商品收入，本集團將商品所有權上的主要風險和報酬已轉移給購貨方；本集團既沒有保留通常與所有權相聯系的繼續管理權，也沒有對已售出的商品實施有效控制。

房地產銷售在房產完工并驗收合格，達到了銷售合同約定的交付條件，取得了買方按銷售合同約定交付房產的付款證明時（通常收到銷售合同首期及已確認余下房款的付款安排）確認銷售收入的實現。

本集團按已收或應收的合同或協議價款的公允價值確定銷售商品的收入金額。

【參考資料】  《萬科地產09年度年報》

（三）萬通地產收入確認方法

本公司在同時滿足以下條件時，確認商品銷售收入：

（1）公司已將商品所有權上的主要風險和報酬轉移給購買方；

（2）本公司不再保留通常與商品所有權相聯系的繼續管理權，也沒有對已銷售出去的商品實施有效控制；

（3）收入的金額能夠可靠的計量；

（4）相關經濟利益很可能流入本公司；

（5）相關的已經發生或將發生的成本能夠可靠的計量。

本公司的主營業務為開發、銷售房地產，在工程已經竣工且經有關部門驗收合格，履行了銷售合同規定的主要義務，將開發產品所有權上的主要風險和報酬轉移給購買方，價款已全部取得或雖部分取得，但其余應收賬款確信能夠收回，與銷售房地產相關的成本能夠可靠的計量時，確認銷售房地產收入的實現。

【參考資料】 《萬通地產09年度年報》

  

(四)保利、萬通、萬科收入確認法分析

萬通和萬科的收入確定，著重于工程已經竣工且經相關部門驗收合格。而保利公司強調商品房的交付，即當房地產企業將已具備交付條件的商品房或房地產交付給購買者是確認收入的確定。如果有購房者在接到書面交房通知后，無正當理由拒絕接收，則與書面交房通知確定交付使用期限結束后就確定收入。他們的區別在與交付商品的時間點不同。目前上市公司大多會選擇萬科或者保利公司的這種收入確認法。也有一部方公司選擇運用在產權過戶后確認收入，但是此類方法不具有普通性。以上三者確認收入的條件基本相同。都需要工程竣工以后經有關部門驗收合格、將開發產品所有權上的主要風險和報酬轉移給購貨方、價款已經取得或者部分取得，但剩余的貨款能夠確信能夠收回、與銷售房地產相關的成本能夠可靠計量，確認銷售地產收入實現。

房地產企業收入確定的不同，歸根結底就是確認時間點的不同。為什么會出現這種問題能，難道說是會計轉賬規定的收入標準難理解？不夠嚴謹？又或者是對于收入的確定不夠全面？我想并不是這樣的。是每個公司對于標準的主觀理解的隨意性和選擇性。一部分原因可能是各個公司財務人員職業判斷不同造成的，另一部分原因可能是由于一些公司上層為達到某種目的利益規則調節利潤，鉆政府的空子，有意為之。

對于了解房地產開發模式的人來說不難發現稅收意義上的收入確認點和會計準則規定的收入確認點也有者很大的區別。

三 國家稅法對收入的確認方法

稅法從國家稅收角度考慮,對收入的確認標準有所不同,國家稅務總局關于印發《房地產開發經營業務企業所得稅處理辦法》的通知中規定：

第六條，企業通過正式簽訂《房地產銷售合同》或《房地產預售合同》所取得的收入，應確認為銷售收入的實現，具體按一下規定確認：

（一）采取一次性全額收款方式銷售開發產品的，應于實際收訖價款或取得索取價款憑據之日，確認收入的實現。

（二）采取分期收款方式銷售開發產品的，應按銷售合同或協議約定 價款和付款日確認收款的實現，付款方提前付款的，在實際付款日確認收入的實現。

（三）采取銀行按揭方式銷售開發產品的，應按銷售合同或協議約定的價款確定收入額，其首付款應于實際收到的日確認收入的實現，余款在銀行按揭貸款辦理轉賬之日確認收入的實現。

【參考資料】 國稅發【2009】31號

從上述可以看到，稅法從國家稅款盡快入庫的角度考慮，對入的確認的標準與企業會計準則對于收入的標準也不相同。造成收入確認標準不統一的原因在于房地產企業的收入在稅收法規和會計準則上存在不同的概念。

四，總結房地產企業收入確認方法

綜上所述，從謹慎性原則出發，我認為房地產企業收入的確定必須滿足以下幾個條件。當然，這在之前已經多次提到過，在這里我再強調以下，重要的事情多說幾遍。

1.房屋竣工并經有關部門驗收合格。    

2.簽訂售房合同及收取房款。已全部取得或者部分取得，但剩余房款確信可以取得。

3.房屋辦理了移交手續交付業主使用（說明與房地產企業與房屋所有權相聯系的風險和報酬及房屋的管理權和控制權已全部轉移）

房地產企業一般情況下，竣工結算和合同簽訂時間不一致，竣工的時間要晚于交房時間，因此在實際生活中，房地產企業銷售收入的確認時間多為辦理房屋交接手續之日，之前收取的款項會在會計核算中視為預收房款。房地產企業確定收入的方法大同小異，只是在確定收入的時間點上有所不同。有的企業側重于收到正式的房屋交接單，認為這樣表面房地產企業已將房屋的所有權轉移給買方，其所有權上的主要風險和報酬已轉移。也有企業是等房屋的產權過戶到買方才確認收入。我認為這種并不妥當，因為要等房屋產權過戶才確收入，這個時間會拖的比較長，涉及到的部門也多。房地產公司根本無法控制時間，這個涉及到房管局、土地管理局以及財稅等相關部門，辦理的時間房地產公司沒法確定以及控制，他們只能提供相關的文件，幫助買主辦理。如果按房地產過戶后確認收入，會導致企業收入確認的滯后。

所以我認為目前來說，以房屋正式的房屋交接單為確認房地產企業收入的方法目前來說是比較可行的，不會照成房地產企業的收入提前或滯后的情況。當然在條件符合的情況下我們也可以使用完工百分比法來確認收入。希望以后能發現更加科學的方法，用來確認房地產企業的收入。房地產企業越來越貼近我們的生活，大家對它也不陌生，希望房地產企業的收入確認方法越來越規范。當然如果房地產企業能夠薄利多銷把房價降一降就更好了。

參考文獻：

（1）葉建芳   薄韻。議房地產企業收入確認方法    會計之友  2012（08）

（2）王小敏   萬科的收入確認之爭引發的會計職業判斷思考   2010.8.9

（3）國家稅務總局發 《房地產開發經營業務企業所得稅管理辦法》  2009-3-6

（4）王建芳  我國房地產開發企業的發展現狀，存在的問題及政策調控   2006.8

絡結算系統

（5）財政部  《企業會計準則》 206-2-15