房地產企業融資渠道及其風險分析

近幾年，我國經濟高速增長，為了確保我國經濟持續健康、穩定的發展，政府采取了緊縮銀根的貨幣政策。緊縮銀根的貨幣政策對銀行信貸等產生了一定的影響。隨著我國市場經濟的進一步發展，企業已經成為獨立自主經營的會計主體和法律主體。在全球經濟一體化背景下，隨著企業行為的逐利化、理性化和自主化，面對激烈的國內外市場競爭，企業必須占領市場份額，做大做強，以維系自身的競爭力。作為資金密集型行業的房地產行業，對銀行等金融機構的信貸依賴較大，也受到緊縮貨幣政策較大的影響，房地產企業融資難度加大。在這樣的情況下，房地產企業應該充分發展現有的融資模式，并對房地產融資方式進行創新，來確保房地產企業的持續發展。

    房地產融資是指為了保證整個房地產業經濟運動的順利進行，而發生的融摹資金的經濟活動。和其他融資活動一樣，房地產融資包括籌集資金和供應資金這兩個基本環節。籌集資金是供應資金的前提條件，沒有資金的籌集，資金的供應就成了無源之水。

一、我國房地產企業融資環境的特點和存在的問題

　　我國的房地產市場與國外發達國家同行業相比差距巨大，在融資渠道方面差距尤為明顯。目前我國主要依靠銀行貸款滿足整個房地產行業的融資需求，對資本市場的利用相對落后。 

　　（一）．從房地產企業融資結構來看，渠道單一，融資狀況受到宏觀政策和經濟環境影響明顯，容易加大銀行體系的風險。一方面，當銀行信貸緊縮時，大批自有資金不足的企業資金鏈將面臨崩斷的危險，面臨“生存危機”。另一方面，當銀行央行實行適度寬松的貨幣政策時（例如2009年），銀行承擔了房地產業整個過程的主要風險，那么房地產企業的破產倒閉將直接影響銀行貸款的回收，造成巨大的金融風險，甚至關系到我國經濟發展和社會穩定。 

　　（二）．從房地產行業資金需求特點來看，資金需求量大、期限較長、融資成本高。房地產開發不同于其他的投資，其建設規模大，設計要求高，建筑結構復雜等因素導致房地產開發需要巨額資金；房地產開發經營過程風險因素多，開發建設周期長，特別是項目建成后面臨的市場環境不確定，致使房地產開發融資期限結構長，風險溢價高，融資成本高。資規模大．這必然要求房地產業需要大量的資金支持才能更好的運轉下去。目前我國房地產開發所需資金主要來源于銀行貸款，而銀行現有的幾種貸款方式的期限都比較短．這就與房地產開發周期長這一特點相矛盾．再加上我國金融創新少融資方式有限。所以籌集到足夠的資金將十分困難。因此，我國房地產的貸款方式及其他融資方式有待拓寬和創新。 

（三）．從房地產企業經營角度來看，房地產開發企業尤其是中小型房企通常十分注重項目的前期設計和后期營銷，而缺乏對融資問題科學、理性的決策。這使得房地產企業融資成本比較高，資金使用效率偏低，風險進一步放大。

（四）．相關的法律法規還不健全，影響融資渠道拓展。目前，與房地產融資相關的法律法規還不完善．有關房地產金融等方面的政策法規仍未形成一套科學有效的體系．缺乏相互的一致性和協調性．操作困難，直接影響房地產融資渠道的正常展開。例如房地產基金被業內人士認為是最好的直接融資方式，房地產證券化的概念已被大多數業內人士所接受．但是最關鍵的法律條文還處于真空狀態．使金融創新面臨無法可依的困境。

二、房地產融資的主要途徑及其優劣

（一）．銀行貸款

 一直以來，銀行貸款一直是房地產企業經營發展的支柱。數據顯示，房地產

開發資金中至少有60%來源銀行貸款，房地產開發資金對銀行的依賴程度較大。

 優點：1.企業利用銀行貸款融資，在貸款獲準后，即以客戶的名義在銀行開

立貸款賬戶，用于貸款的提取、歸還和結存核算。

 2.銀行貸款融資的管理比較簡單，但最初申請比較復雜，需要企業有詳盡的

可行性研究報告及財務報表。

 3.由于銀行種類繁多，分布廣泛，而且貸款的類型、期限多種多樣，一般利

用銀行貸款融資相對比較方便、靈活。

 4.銀行貸款融資風險較小，一般不涉及稅務問題。但銀行作為企業，也追求

利潤最大化，一般貸款利率較高。

  5.銀行貸款融資不涉及企業資產所有權的轉移，但一旦銀行因企業無力償還而停止貸款，則可能使企業陷入困境，甚至導致企業破產。

 缺點：1.對于開發商而言，貸款受政策影響較大，且貸款的門檻越來越高。

以工商銀行為例，需要滿足以下條件①企業開發資質，要求三級以上,如果是項目公司申請開發貸款，控股股東具有三級以上開發資質也滿足要求；②國有土地使用權作為抵押或企業擔保。抵押價值一般為評估額的5折以內，并且開發項目已取得四證，多數銀行還要求項目按揭貸款也由該行辦理；③企業注冊資金3000萬以上，行內評級A+級以上，近三年累計開發面積20萬平米以上。

2.對銀行而言：①呆壞賬風險。銀行無法使用如證券化的方式來分散這種風險，而只能將風險集中在自己身上；②成本增加風險。我國還沒有發達的評估市場和評級市場。

 3.對政府而言，如果大量的房地產融資都是源于銀行系統，必然會增加對房地

產調控的癱瘓

（二）． 緊縮性的宏觀政策使對銀行信貸依賴性極強的房地產開發商的資金非常緊張，這使房地產企業對銀行以外的融資渠道的資金需求增加，房地產信托業務得以發展。信托融資具有的制度優勢使得在國家的宏觀調控下逐步被房地產業充分利用，房地產信托發行日益增多。據數據統計，房地產信托項目占全部信托項目的比重不斷增加，房地產信托的金額也是逐年翻番。 

　　（三）． 企業擁有大量現金、好的開發項目或優質資產。用很好的項目和資產進行置換。由投資者共同投資組建一個項目公司，以項目公司的名義建設、擁有、經營項目和安排有限追索融資。項目融資對項目要求較高，項目必須具備一定的優勢，有較好的發展前景。但要求的硬件較高，不是中小企業可以承受的。 

　　（四）． 隨著國家對民間借貸的放開，投資擔保公司在近年來得到了突飛猛進的發展。目前，房地產開發商借助投資擔保公司獲取資金的項目越來越多，而投資擔保公司也愿意跟房地產開發企業這樣具有一定實力的企業合作。 

　　（五）．我國房地產業的高回報吸引了眾多的海外地產基金。海外地產基金采取多種渠道陸續進入中國房地產市場，拓寬了國內房地產企業的融資渠道。海外基金與國內房地產企業合作的特點是集中度非常高，海外資金在中國房地產進行投資，大都選擇大型的房地產企業，但是，有實力的開發商相對其他企業來說有更寬泛的融資渠道，再加之海外基金比銀行貸款、信托等融資渠道的成本高，因此，海外基金在中國房地產的影響力還十分有限。 

　　（六）．典當以其快速、短期、便捷的特性，成為中小開發商的融資渠道之一，利用手上包括不動產在內的不易變現資產來換取企業所急需的后續發展資金，雖然典當行業在國內還不具備成熟的市場，但已開始顯現出其靈活便捷的特性，為房地產個人投資和中小企業融資提供了全新途徑。隨著我國監管部門對房屋抵押典當的等不動產項目的解禁，房屋正在成為今天典當行最大標的業務。  

三、發展我國房地產融資渠道的對策和建議

(一).建立多層次房地產融資體系 當前我國房地產融資的主要問題是建立一個穩定的多層次的房地產融資體系，滿足不同層次企業多樣化需求。長期以來我國房地產融資市場參與主體主要是商業銀行，缺少專業信貸機構，目前唯一的住房儲蓄銀行是天津市中德儲蓄銀行。房地產債券、房產信托和基金發育不良對我國房地產融資貢獻有限。股權融資門檻相對較高，中小企業很難達到要求通過上市融資。近年來在國家對金融的宏觀調控下，銀行縮緊信貸，房地產企業深感資金壓力。因此，迫切需要建立多層次的融資體系，為不同類型企業提供不同的融資場所，才能真正減少對銀行貸款的依賴。 

(二).加緊開發房地產金融投資產品 房地產融資渠道的多元化發展，關鍵是需要設計出有差異的、服務不同房產企業的金融產品，從而形成一個穩定的房地產金融產品供應體系。目前，我國的房地產金融建設剛開始起步。世界流行的五大金融產品中，我國獨缺房地產金融產品。國內銀行還沒有專業的、系統的地產投資開發貸款。我們國家的房地產信托實際上和銀行貸款基本上是一樣，只不過銀行是吸收存款來的，地產開發資金是通過批發的，本質還是銀行的貸款。2008年開始銀行信貸正逐步退出房地產，取而代之的是地產基金、地產投資機構、地產專業投資銀行，包括地產信托和地產的信托基金。房地產自身的金融建設必然會成長起來。 

(三).完善房地產金融法律法規 國家、地方和部門頒布了一系列法律、法規。但是體系不全，規定不具體。從整體上看，嚴重滯后于房地產經濟的發展。在房地產融資多元化的過程中，新出現的很多融資工具如果沒有相應的制度進行規范，就難免陷入混亂局面。必須要建立和完善相關的法律體系，對新型融資工具的組織形式、資產組合、流通轉讓、收益來源和分配等，作出嚴格規范。才能使我國的房地產多元化融資規范的發展。

(四).提升自身管理能力，提高資金利用率 。如何加快開發建設過程中的資金周轉，較小的資金流量推動較大的房地產項目的運轉，企業應注重自身管理能力的提升，加快企業自身資金流轉速度，從根本上降低融資需求。 

1.加快資金流轉。針對許多房地產企業資金流轉不是很暢通的問題，首先應該建立一個程序化的資金管理流程，明確企業資金管理的各個環節的重要節點，同時應加強企業財務人員的素質培養，以利于將整個資金管理流程落實到每一個細節。

2.減少企業過度預支。以借貸方式籌措開發經營資金，是房地產開發企業普遍存在的現象。但企業不要過度預支資金，如果房地產開發企業是靠借貸維持生計，靠負債支撐著企業，一朝債務發生危機，就會危及到企業的生存。房地產開發企業不應好大喜功，要根據企業的實際進行舉債，將債務控制在安全值以內，盡早處置閑置資產，如空置房地產、閑置設備、存貨等。

總之在信貸緊縮的大環境下，我國房地產融資迫切需要擺脫依賴銀行信貸的單一局面，走多元化發展路線。但面臨現實的困難，房地產金融市場中融資中介機構不健全，金融產品和融資方式太匱乏，法律法規不完善。這就需要一方面國家在加強對房地產金融市場的宏觀調控和管理的同時，進一步完善法律法規，努力創新金融工具，不斷豐富融資方式。一方面房地產企業自身積極拓寬融資渠道，避免單純依靠銀行資金，根據企業特點，采用多種融資途徑方法。

參考文獻