收益法在房地產評估中的資本化率確定方法研究

論文編號:KJ1011  論文字數:9728,頁數:13

內  容  摘  要

 收益法是房地產評估的常用方法之一，在其應用過程中，資本化率是影響估價結果的敏感性因素。研究如何合理確定資本化率，對于保證評估方法的科學性，提高評估精度具有重要意義。
 本文在分析收益法基本原理的基礎上，總結收益法評估房地產過程中資本化率的確定所存在的問題；進而對常用的資本化率確定方法進行分析和評價，提出基于資本資產定價模型的累加法。
 本文在研究基于資本資產定價模型的累加法確定資本化率的過程中，提出應將房地產投資風險區分為系統性風險和非系統性風險，并引用資本資產定價模型中的β參數來度量其系統性風險，從而減少了風險補償率確定的主觀性，提高了運用累加法測算資本化率的可靠性。
                                  
關鍵詞：收益法  房地產評估  資本化率  確定方法
 
 
目   錄
 
一、房地產特性及其評估原則 1
（一）房地產的特性 1
（二）房地產評估的特點與原則 2
1.最有效使用原則 2
2.合法原則 2
3.預期收益原則 2
4.供求原則 3
5.替代原則 3
6.貢獻原則 3
7.評估時點原則 3
二、收益法概述 3
（一）收益法與其它主要評估方法的差異分析 3
1.理論依據不同 3
2.評估時間著眼點上的差異 4
3.評估對象以及用途不同 4
4.市場假設的差異 4
（二）收益法評估的適用對象 4
（三）收益法計算公式 4
1.基本公式 5
2.各期純收益保持不變 5
3.純收益在若干年后保持不變 5
4.純收益每年等額遞增 6
5.純收益每年等比遞增 6
（四）收益法評估的難點問題 6
1.純收益的確定 6
2.資本化率的確定 6
三、資本化率確定的常用方法 7
（一）市場提取法 7
（二）累加法 7
（三）投資收益率排序插入法 7
（四）投資復合收益率法 7
四、基于資本資產定價模型的累加法 7
（一）資本資產定價模型 8
1.資本資產定價模型建立的基本假設 8
2.系統風險的度量 8
3.投資組合的β系數 9
（二）基于資本資產定價模型的累加法 9
1.房地產投資風險 9
2.基于資本資產定價模型改進的累加法 10
參考文獻 11