營改增對房地產企業未來影響及對策分析

我國2016年3月24日，由財政部、國家稅務總局頒發了《關于全面推開營業稅改征增值稅試點的通知》（財稅【2016】36號）文件，要求從2016年5月1日開始，在全國范圍內的所有行業中全面推行“營改增”稅務試點，這次試點將建筑業、房地產業、金融業、生活服務業、酒店業、餐飲業全部納入“營改增”范圍內，并將企業名下新增的不動產所包含的增值稅納入抵扣范圍，確保了所有行業在稅負上面只減不增。從此營業稅正式退出歷史舞臺，迎來更加規范的增值稅制度。在“營改增”前房地產企業稅制交易環節稅種多，重復征稅問題較為嚴重，一定程度上阻礙了房地產行業的發展。“營改增”后，該行業簡易計稅辦法可以有助于房地產企業減輕稅負，提升利潤率。有利于調整房地產企業資產結構及商業地產的去庫存化。同時，也要注意“營改增”可能會給房地產企業帶來一定的稅收風險。

 [關鍵詞]：1.營改增；2.房地產行業；3.稅收要素；4.稅負風險；5.稅收籌劃；

目錄

導論................................................................6

一、研究背景......................................................6

（一）營改增政策..............................................6

（二）營改增的背景............................................7

（三）營改增的目的............................................7

二、房地產開發企業相關概念..................................... ...7

   （一）房地產開發企業...........................................7

     （二）房地產老項目.............................................7三、營改增對房地產稅收因素的影響.................................8

（一）由價內稅到價外稅的轉變...................................8

   （二）房地產主要征稅范圍......................................9

       （三）銷售額的確認............................................9

       1、一般計稅方法下銷售額的確認.............................9

2、簡易計稅方法下銷售額的確認.............................9

    四、營改增對房地產企業稅負的影響.................................10

   （一）營改增對房地產企業稅收負擔的影響........................10

   （二）對發生的土地價款視為進項抵扣............................11

五、房地產為在“營改增”中的主要稅務風險分析.....................12

   （一）財務人員的業務水平風險..................................12

   （二）稅收政策的執行風險及應對................................12

   （三）增值稅專用發票取得及使用的風險..........................13

   （四）上游建筑企業轉嫁稅負的風險..............................13

六、房地產業對“營改增”下稅務風險的建議.........................14

   （一）提高企業會計人才的隊伍建設及業務水平....................14

   （二）企業建立內部稅務管理....................................15

   （三）細化合同條款............................................15

七、結束語.......................................................16