房地產短周期內價格影響因素(一)

房地產短周期內價格影響因素

摘要

由于國家經濟高速發展，此時很多行業都獲取了很多的成就，比如房地產行業。此時開發商積極的進行建設工作，導致房產價格不斷的提升，這種發展對于行業來講是不利的。這種問題的發生要靠著國家對其積極的調控，只有這樣才可以確保其發展順暢，更好的對資源配置。國內中國房地產市場的長期發展態勢，其中涉及宏觀經濟與房地產周期的中周期和長周期，可以作為決策的遠期參考。但不管是購房、賣方或開發，最關鍵、最迫切、最關乎利益的是，必須搞清楚市場短周期運行的規律。踩準市場節奏，比什么都重要!通過對2004年-2014年全國房地產開發綜合景氣指數，也叫國房景氣指數，是衡量開發行業的溫度計，能夠比較好的反饋房地產的開發行業的周期性波動。

二、論文目錄：

摘要

一、掌握房地產短周期，為您成功保駕護航

（一）短周期的規律研究

（二）2004年以來的四個短周期

（三）對買賣雙方的影響

（四）總結出影響房地產短周期的邏輯體系

二、經濟：短周期的基本面

（一）短周期與宏觀經濟

（二）PMI與房價基本同步

三、政策：短周期的源動力

（一）房地產政策的三駕馬車

（二）利率周期對樓市的影響

（三）重要樓市政策出臺后市場的反應

四、資金：房價間隔的印鈔車間

（一）M1與房價的密切關系

（二）M2中美對比規律

（三）外資與熱錢：仍然是推動力量

五、庫存：供求關系的晴雨表

（一）存銷比：低于13個月房價易漲難跌

（二）新開工量對未來存貨的影響:領先1-2年

六、房地產短周期的要點總結

（一）決定房地產短周期的四個要素總結以下

（二）四個要素內在影響邏輯

引言

通過峰值-峰值的劃分，劃分為N個短周期。通過對周期的運行特點，嘗試的去總結出一套邏輯體系、框架：可歸納為四個——經濟、政策、資金、存貨，稱為四大引擎或四輪驅動。

一、懂房地產短周期，為您成功保駕護航

（一）短周期的規律研究

只要市場經濟，就會存在周期性波動。往大處看，宏觀經濟有長、中、短周期之分，每輪周期變化中，都有繁華期和蕭條期之別；往小處看，即便是種菜賣菜，也有“大小年之分”，今年菜價貴，明年種的農戶就會多，導致供大于求后，價格自然會跌。市場“無形之手”躲在暗處，調節著商品市場的周期性變化。有追求、有水平的市場派經濟學家，應找到這只無形之手，察其形狀，明其動作。

房地產市場同樣有周期，同樣有長/中/短周期之分。近幾年，預測房價成為一個社會熱門。有些行業人士常把“中國房價長期看漲”這句話經常提及，很有專業水準。但仔細一想，因為這個觀點幾乎適合任何國家（除實行計劃經濟的朝鮮和巨型樓市泡沫破滅后的日本等個別國家）。更關鍵的是，論及房市的長期走勢（比如十年以上），對于造房者、購房者、賣房者等，基本沒有什么參考和利用價值。最有價值的是對短期房價的走勢的預測。這里所謂的短期，主要指未來6個月，核心是未來3個月，根據需要，也可延長至未來12個月，但時間段越長，預測難度越大。對于開發商而言，可以據此決定是否該購地，放慢還是加快施工進度、調高還是調低樓盤定價等。

（二）2004年以來的四個短周期

全國房地產開發業綜合景氣指數，也叫做國家景氣指數，是衡量開發行業的溫度計，能夠比較好的反映房地產開發行業的周期性波動。據統計，按照”峰值-峰值“的劃分法2004年至2014年9月，房地產業可劃分為四個短周期。

  第一個周期：2004年3月-2017年11月。兩個峰值差不多，都是106點多，谷值是100.6，出現在2005年12月。下行歷時21個月，上行歷時23個月，共計43個月。下行主因是房地產調控，上行主因是經濟過熱，資本市場瘋狂。

   第二個周期：2007年12月-2010年3月。第二個峰值近106點，谷值是94.74，出現在2009年3月。下行歷時16個月，上行歷時12個月，共計28個月。下行主因是受國際金融危機影響導致國內經濟下滑，上行主因是救經濟救市場力度大。這一輪急跌急漲，波幅大，歷時短。

   第三個周期：2010年4月-2013年3月。周期中第二個峰值只有97.92，谷值是94.39，出現在2012年9月。下行歷時30個月，上行歷時6個月，共計36個月。下行主因是經濟下滑和房地產調控，在此雙重打擊下，下行時間較長，調整幅度較大。上行主因是貨幣政策寬松，房貸政策放松，由于經濟無反彈，且很多三四線城市房地產市場持續低迷，導致國房景氣指數反彈時間短，高度低，第二個峰值沒能重返景氣區間。

   第四個周期：2014年4月以來，相比前三個周期，這個周期的波幅變小，整體偏低迷。從全國范圍來看，房地產短周期的規律有所弱化。

（三）對買賣雙方的影響

對于購房者而言，若能對未來半年到一年的房價走勢有個明確的判斷，就可以決定是買房，還是賣房。尤其是對于那些以房屋增值為目的的投資者，投機者，也包括改善型購房者（出手毆事件早晚無所謂）。當然，如果你正急等著結婚，，也就不必關注市場短周期。即便房價將要下跌，也得入市購買。

   不妨說點實例，2011年10月，上海的龍湖酈城，綠地秋霞坊，中海御景熙岸等三個樓盤，都遭到老業主不同程度的抗議，沖擊，甚至打砸。原因很簡單：這些分期開發的項目，新推房源或正在賣的房源，定價突然大跌二三成。這讓降價之前買的老業主感到資產大幅度縮水達幾十萬元，于是有些心理脆弱的業主無法承受打擊，群體找理，無理可尋，則憤而砸之。2011年四季度，業主打砸售樓部的事件，在全國多個城市皆有發生。再往前追溯，2008年下半年房價下跌之時，也曾在多個城市發生過打砸事件，其中深圳是重災區。

坦白說，業主因房價下跌而鬧事的理由站不住腳。商品買賣，須有契約精神，只是受法律保護的。商品房買賣，憑的是購房合同，若開發商違反合同，業主當然可以要求賠償或退房。若拿房價下跌說事，則法律斷難支持。大家都能理解，購房花費家庭巨額資金，誰也不愿家庭的主要財產大縮水。要怪只能怪這些購房者出手的時機不對。他們在房價高區間入市，同時錯誤的認為房價還會持續漲。由此可見，認清市場短周期處于什么階段，到底是上升期還是下跌期，到底是接近頂部還是處于底部，對購房者非常重要。踩準時間點的，如2006年至2007年上半年，2008下半年至2009年一季度，2011年四季度至2012年上半年，樓市大漲；樓市大跌時，如2007年下半年至2008年一季度，2010年至2011年一季度，其后某段時間市場大跌。