房地產短周期內價格影響因素(二)

   看清短周期對開發商也很重要，據2012年2月14日的《法制周報》報道：“2012年新春佳節剛過，長沙麓山里佳園的開發商'跑路'的消息不脛而走。這也給本就風雨飄搖的龍年樓市開了個不好的頭。長沙涉及開發商跑路的樓盤還有多家。記者走訪了多家樓盤發現，開發商'跑路'后，樓盤的命運也各不相同：有些成了爛尾樓，有些處于停工狀態，有的已經交付正常使用。”

  大企業、上市公司的抗風險能力遠比那些跑路的中小老板強，但如果購地時機失誤，也會付出不菲的代價。一些房企在2009年四季度和2010年高地位時期，購買了不少地塊，其中有些是經過幾百輪競價，力挫群雄后才搶得的地王。而2011年樓市降溫之后，部分地區房價明顯下跌，那些當年”面粉貴過面包“的地塊，由“面粉”變成“面包”后，卻發現此時的“面包價”，居然低于當年的“面粉價”。據我所知，2011年下半年，在東部一二線城市以微利無利，甚至略虧的價格出售的樓盤，絕非罕見。

（四）總結出影響房地產短周期的邏輯體系

    根據我多年對市場的密切跟蹤及參考，嘗試著總結出一套邏輯體系：影響短期市場和房價的因素，可歸納為四個—經濟，政策，資金，存貨，可稱之為四大引擎。接下來，我將分四個章節對此進行細致剖析。

二、經濟：短周期的基本面

宏觀經濟中周期與房地產中周期，具有較高的匹配度。中周期一般由幾個短周期組成，短周期中的經濟與房地產，呈同步性。而且在部分房地產短周期中，導致市場波動的基礎性力量，來自于宏觀經濟的波動。

（一）短周期與宏觀經濟

第一個周期：宏觀經濟于2014年二季度觸頂，國房景氣指數于2004年3月觸頂，其后下行。

第二周期：宏觀經濟于2007年二季度觸頂，國房景氣指數于2007年11月觸頂，滯后了約兩個季度。2009年一季度，兩個指標同時見底。

第三個周期：宏觀經濟于2010年一季度觸頂，國房景氣指數于2010年3月觸頂，兩個指標基本同時見頂。

第四個周期：2012年宏觀經濟增速下了一個臺階，企穩之后，直至2014年都沒有出現過像以前那樣明顯的持續反彈。

根據上述四個周期的運行過程中經濟與樓市的表現，可以總結出三點特征：一是宏觀經濟是整體，房地產經濟只是其中的組成部分，只要經濟出現較大幅度的波動，樓市必有同步性反應；而是房地產短周期的波幅大于經濟，同時也是導致經濟波動的重要原因之一；三是經濟增速由長期高增長轉入中高增長后，近幾年經濟的短周期特征弱化，對樓市短周期波動的影響變小。

（三）PMI與房價基本同步

制造業采購經理指數（PMI）是宏觀經濟的晴雨表，與GDP變化基本同步，有時咯領先，GAP是季度數據。而PMI為月度數據，動態變化更及時。我們比較一下PMI與房價環比的關系。可以得出，PMI再度小幅回落，但房價漲幅卻增大，二者再度背離。其后房價漲幅回落，與PMI相協調。

三、政策：短周期的源動力

（一）房地產政策的三駕馬車

房地產政策的“三架馬車”正如GDP的構成一樣，房地產調控是一個系統工程，也可分為“三架馬車”：中央政策、貨幣政策、地方政策。中央政策當然是最重要的，但不是“頭馬”，卻值得商榷，因為貨幣政策對房地產市場的影響，并不亞于中央政策。至于地方政策，由于地方政府權限小，難以明顯影響市場。

（二）利率周期對樓市的影響

貨幣政策的核心指標是利率，通過跟蹤利率的周期性變化，可以抓住貨幣政策的關鍵。由于任何一輪利率調整都是多次的同向運動，而且其對樓市和房價的影響具有較長時間的滯后期，因此可以將其作為一個領先指標來看。

利率周期及其與樓市的關系主要有以下幾點：第一，利率與房價負相關；第二，利率變化對樓市的影響具有明顯的滯后性；第三，利率調整周期的時間較長；第四，利率調整幅度呈縮小趨勢。

（三）重要樓市政策出臺后市場的反應

很多人認為房地產調控沒什么用處，其實，沒必要過度美化調控，但也別輕視調控。如果仔細觀察市場變化就會發現，幾乎每次終于的新政出臺，都會出現明顯的效果。房屋成交量通常會有所下滑，價格雖然不一定下滑，但十有八九漲幅會收窄。

四、資金：房價間隔的印鈔車間

（一）M1與房價的密切關系

經濟發展需要一定數量的貨幣供應。M1主要是企業活期存款，反映企業和居民資金慫緊變化，是經濟周期波動的先行指標；M1的波動情況直接反應了企業的資金寬裕程度，如果企業資金充沛，M1快速增加，說明企業經營活躍、經濟向好。反之，則體現企業經營困難。在很大程度上可以說，M1是經濟和資本市場的領先指標，同時也是房價的領先或同步指標。

如果拿房價環比增幅與M1同比增幅相比，就會發現二者的同步性更加顯著。主要原因是：一般房價環比增幅出現拐點4個月左右時，房價同比增幅才會出現拐點。

（二）M2中美對比藏玄機

貨幣發行量應與經濟增速和通脹水平相適應，也即廣義貨幣（M2）的增幅，只要超過GDP增幅加CPI增幅，就能滿足實體經濟和一般性通脹的需要了。

中國M2總量遠超美國，中國的經濟總量，已超過日本成為世界第二，僅次于美國。2011年，中國GDP總量是47.2萬億人民幣，而美國約為95億人民幣。即中國不足美國的一半。可以看出中國經濟總量只有美國的一半，但M2量卻遠超美國。相當多的貨幣流進了房地產市場，貨幣誰漲，房價船高，轉化為托起高房價的重要力量。

（三）外資與熱錢：仍然是推動力量 

外資進入中國樓市，人民幣升值是主要推手外資與熱線，對于新興經濟體的房地產市場來說，并不陌生。尤其是日本、韓國、泰國、中國香港等東亞地區都曾被“蛇”咬過。2004年以來，我國大陸地區尤其是一線二線重點城市，也頗受其騷擾，并成為房價上漲的一股推動力。

五、庫存：供求關系的晴雨表

（一）存銷比：低于13個月房價易漲難跌

任何一輪經濟周期，從商品庫存的角度講，都包括去庫存和補庫存兩個階段。房地產周期也一樣，樓市下行期，房屋銷售受滯，庫存增多，需要去庫存，這就需要降價促銷；樓市上行前，房屋銷售順暢，庫存減少，需要補庫存，開發商產生惜售心理，容易提價。所以，通過觀察和分析庫存變化，可以知道何時房價易跌，何時房價易漲。

存銷比是個關鍵指標：低于13個月房價易漲難跌。存貨可以說明市場情況，但還須結合成交量的變化。所以就衍生出另外一個核心指標：存銷比。我們拿存貨量除以過去6個月的平均銷售量，就意味著庫存需要多少個月可以去化掉

（二）新開工量對未來存貨的影響:領先1-2年

房地產開發上市公司的公告中，會把所有未售未租房地產都歸為存貨，包括土地、沒有獲得預售證的在建工程、可以出售但未出售的房屋等。要預判未來住宅供應情況，還應研究一下期貨，也即已購土地和在建住宅規模。購地之后，才有新開工，其后才有預售。為了減少重復，選擇新開工量作為期貨指標。

六、房地產短周期的要點總結

（一）決定房地產短周期的四個要素總結以下

決定房價短周期走勢有四個要素：經濟、政策、資金、存貨。為什么只需要把握這四個因素，就能看透房價走勢？不妨分析一下其內在作用機制。

第一，經濟是房地產的基本面；

第二，政策是市場短周期變化的源頭；

第三，資金是市場拜年話尤其是房價變化的基礎性因素。

第四，存貨其實反映的是市場供求關系 

（二）四個要素內在影響邏輯

四個要素在每輪短周期的房價變化中，馬力是不一樣的。即便是同一引擎，在不同周期中，輸出的動力也有差異。而且，這4個要素又可細分為11個小項，只要全面、深入、透徹地認知、理解和掌握它們，基本上能判斷出短周期中的房價走勢。

上述四個引擎，對于多數人來說，未免有些復雜。房屋成交量是最重要的領先指標，直觀又簡單。當一個短周期經過1-2年的持續上行或下行，那么一旦成交量連續2-3個月發生逆轉，且增幅或跌幅較大。基本上就能斷定房價將要步入另一個方向的通道了。此時，媒體突然開始報道市場這種新鮮變化，尤其市場復蘇時，回暖輪開始出現，但部分專家站出來反對。輿論無法達成共識，多數民眾觀望，甚至房價上漲數月，才回過神來，從而錯失了最佳入市時機。而市場開始下行時，很多決策者常會在樂觀的情緒主導下，做出錯誤的決策。

資金面發生本質性的逆轉時，要及時轉變市場預測。在持續上行和下行1-2年且前幾個月出現盤整頓，一旦發生反方向的顯著逆轉，就要改變市場預期了。而資金面趨松可能助推房價；股價高漲很長時間后，持續數月明顯下滑，很可能是資本趨緊了，幾個月后也會影響到房價。

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