對我國目前高房價現象的深度剖析(一)

對我國目前高房價現象的深度剖析

 [摘 要]自從1998年住房制度改革以來，我國房地產市場發展迅速，房地產業逐漸成為國民經濟的支柱產業之一。然而2003年以后，房價迅速上漲，超過了絕大部分城鎮居民的正常承受能力。本文通過房地產商品的價格構成，房價收入比來分析當前房價是否合理；從住房的有效需求旺盛，土地價格上漲，土地財政；投資渠道單一，民間資本與國外資本炒房投機；房地產參與方利益博弈能力不同等幾個方面來分析房價上漲的原因。

 [關鍵詞]高房價 房地產 土地 市場 財富

一、當前房地產價格的基本態勢與現狀

從房市的運行層面來看，我國房市目前的現狀包括以下幾個方面：

1、泡沫成分開始收縮，市場價格在高位運行的同時面臨較大的下降壓力，一些城市的房價開始下降。

2007年以來，在緊縮政策調控下，我國的房市的泡沫成分開始收縮，一些城市的房價雖然仍然較高，但面臨著較大的下降壓力，并出現了不同程度的下調。深圳、廣州、上海、北京、東莞等城市的房價從2007年四季度開始下調。而根據國家發展改革委、國家統計局的調查顯示，繼多個月份出現漲幅回落之后，今年八月份，全國70個大中城市新房和二手房價格僅一成環比上漲。

   2、成交量萎縮，空置率上升。

與房價下調相對應的是，購房者觀望情緒嚴重，房市成交量大幅萎縮，商品房空置率大幅上漲。上海搜房數據監控中心統計，2014年上半年上海樓市共計成交商品住宅34458套，共計成交面積僅為406.2萬平。全市17個區縣中，除虹口區上漲19%外，成交量環比2013年下半年全線下滑，降幅達到39.2%。上海搜房網數據監控中心分析師饒柳鵬指出，上半年樓市遭遇房貸緊縮、解綁限購政策傳聞等，樓市觀望情緒嚴重、成交持續低迷，降溫明顯。

3、企業開發成本增加，房地產價格依然偏高。

隨著當前建筑材料價格上漲，商品房銷售不旺造成存量房產增加等因素，使企業在開發中的建安成本、土地成本、財務費用等相應增加，跟以往相比，大大提高了企業的運作成本，為了盡快回籠資金，新開發的商品房也被不同程度的提高了價位。買一套房子對于普通家庭來說本就是一個很大的負擔，新開發好的商品房價位又一直走高，以至于買房子掉入了越買不起價格越高的怪圈。

以上三個方面，分別從不同層面反應了中國房市的現狀和特色。只要這些因素沒有改變，房地產市場發展的趨勢就不會改變。而在相當長一段時間內，這些因素很難改變。

二、房地產價格合理性評價

  （一）房價收入比

1、房價收入比的基本概念

房價收入比是指房屋總價與居民家庭年收入的比值，目前國際上公認的房價收入比的合理區間為5-6，對于房價收入比的計算，不同機構可能采用不同的統計指標和不同的計算方法，本文采用的數據皆來自于國家統計系統，其中商品住宅特指一手房，不包括二手房。

2、運用房價收入比分析我國高房價

我國房價收入比水平地區差異較大。總體特征是經濟越發達、城市地位越重要，房價收入比越高，東、中、西部呈現明顯的梯度序列。在經濟較為發達的東部，尤其是一線城市，如北京、上海、深圳等，房價收入比最高，存在一定程度的房價泡沫；而中西部地區，尤其是西部地區，房價收入比相對較低，房價泡沫還不明顯。

  （二）房屋空置率

商品房空置率是反映某一時刻商品房空置程度的指標，計算時采用的是商品房控制總量與近三年商品房竣工量之間的比率。

2009年有統計數據表明：在北京、上海、深圳三地，很多樓盤空置率達50%以上。而按照國際通行慣例，商品房空置率在5%~10%之間為合理區，空置率在10%~20%之間為空置危險區；空置率在20%以上則意味著商品房嚴重積壓。

國家電網公司的調查顯示，中國660多個城市現有連續6個月以上電表讀數為零的空置房6540萬套，足夠2億人居住。而這僅是房地產開發商已經交易了的居民持有的住房數據。如果加上房地產商已經蓋好沒有交易出去的住房，當前國內住房的空置率之高更是無可復加了。

（三）房屋租售比

    房屋租售比是指在相同時期內同一類住房的租賃價格與出售價格之間的比例關系，反應的是租房和購房的相對成本。

根據市場經濟發達國家或地區房地產市場的一般規律，正常的房地產市場中，一般而言，租售比1:200到1:250之間意味著區域房產運行良好；而超過1:300的租售比警戒線，就意味著房價偏離房產價值，隨之而來的是投資價值變小和投資風險加大。去年中國指數研究院的一份報告顯示，北京、上海、深圳、杭州等一線城市的房屋租售比已經超過1:300的國際警戒線。

通過以上三個指標的衡量，相對于絕大多數普通百姓的收入水平和承受能力來說，現在我國的房價確實過高，同時存在一定程度的泡沫。

三、房價上漲的原因分析　　（一）中國房地產市場有效需求過于旺盛

1、房改使自住需求大幅度上升。我國于1998年正式取消福利性實物分房，取而代之的則是消費者自主購買商品房，這也標志著房地產市場的全面啟動。

2、隨著城市化進程的加快，越來越多的農村人口到城市工作，加上畢業的大學生，導致住房需求加大。 

（二）房地產投資結構不合理