對我國目前高房價現象的深度剖析(二)

目前房地產市場商品房供應結構性矛盾突出：許多商品房空置，而居民需要的經濟適用房和普通商品住房卻供應不足。普通商品住房、經濟適用房作為市場供應主體地位還遠遠未建立，其所占比重過低。經濟適用房投資額增長速度緩慢，經濟適用房所占比重逐年下降。

（三）住宅供需不平衡

經濟主體的多元化使得住宅需求日趨多元化，包括來自國外的居住與投資需求；本地的剛性需求（拆遷、結婚與離婚、家庭小型化）及改善性需求（收入提高）；外來需求（流動人口、進城務工、子女上學就業等）。而我國住宅市場結構性短缺，中低價位中小戶型普通商品房、租賃房、經濟適用房供給不足。高檔住宅、大戶型住宅比重太高。商品住房市場這種供給結構的不合理，造成了大量高價格的高檔住房閑置，而中低檔住房卻供不應求，供給有限。在以開發高檔住房為主體的住房市場中，必然拉動整個房價上漲。 

（四）土地資源有限，土地出讓金高

中國人口眾多，土地資源有限，并且隨著現代化進程，越來越多的人涌入城市，造成城市人口密集，城市不斷擴張，城市用地日益緊張。[數據來源：《中國統計年鑒》（2004年——2009年）《全國主要城市地價檢測報告》（2004——2009年）]2003年全國城市發展平均征用土地1605.6平方公里，2006年全國城市平均征用土地1396.5平方公里，2008年平均征用土地1344.6公里，雖然每年平均征用土地面積呈下降趨勢，但城市發展迅速，城市土地矛盾日益突出。

城市人口不斷增加，城市的規模不斷擴大，但是土地資源是不可再生資源，土地總量是有限的。土地供給小于需求，根據市場供求規律，土地價格必然會提升。土地價格上漲導致房地產開發商開發成本上升，房價不斷攀升。

（五）房地產投機行為推動房價上漲

1、投資方式偏少導致居民對住房投資增加。

2、國內外住房投機行為使得投機需求明顯增加。

（六）流動性資金過剩，大量流向房地產領域

長期以來，我國持續上升的國際收支不平衡，尤其是國際貿易的巨額順差帶來的外匯占款增加使得我國流動性過剩狀況日趨嚴重。流動性過剩導致的貨幣泛濫必然引起貨幣流向某些能夠快速帶來利潤的領域。由于我國貨幣市場與資本市場缺乏有效的連通渠道，因此資金大量流向房地產市場以及虛擬資本市場，推動房價上漲。

四、高房價的危害

從短期來看，房價的上漲，使政府獲得了稅收，企業獲得了利潤，銀行賺取了利息，老百姓增加了就業，經濟繁榮向好，而從長遠看，高房價不利于中國經濟的平穩健康發展。

首先，高房價增加了中國經濟的運行成本，中國的國際競爭優勢正在喪失。

其次，高房價將危及中國經濟安全和金融安全。

高房價帶來的財富效應，將催生大量的經濟泡沫。因為土地如果用來建設住宅，其本身并不能產生收益，住宅用地的增值是城市經濟發展、周圍環境改善、配套功能完善、人民需求增加等因素共同作用的結果。而一旦城市經濟發展陷入停滯、人民需求出現飽和（或者土地價格遠遠超過人民的支付能力）、城市發展建設的重心轉移（即公共財政不再繼續用于基礎設施建設，而主要用于改善民生），地價增值的預期就會喪失，這種財富效應將不復存在，就像股票的不能提供預期的盈利，隨之而來的就可能是價格的暴跌。到那時，由于房地產的總量應經達到了一個相當高的水平，將使國家財富大幅縮水，引發經濟危機。 

因此，中國的高房價問題不僅僅是關系百姓能否購房安居的問題，而且是關系中國未來能否保持國際競爭力、中國經濟能否實現可持續發展的問題。

五、控制高房價的對策

（一）完善住房保障體系，增加住房有效供給，構建多元的市場供應主體

我國明確提出要建立多層次的社會保障體系,住房供給應包括政策性住房、保障性住房和商品性住房。在多層次住房保障體系中,政府應把重點從對房地產市場的調控,轉移到實現公共住房政策住房政策的目標上來,以健全廉租房制度為重點,解決好中低收入群體的住房問題。在土地保護政策允許的范圍內，增加中低價位普通商品住房和建設用地供應量。如果政府能夠再給予一定的政策優惠，房屋價格將會更低。

（二）壓縮房地產開發成本，加強成本核算，降低期望利潤。

目前我國房地產價格主要由開發成本、銷售成本和利潤組成，開發成本主要由下列幾項構成:土地成本、建安成本、城建配套成本、稅收與投資利息成本。

在價格構成中，土地成本占45%，建安成本31%，利潤占10%，稅費占13%左右，但在國外房地產價格構成中，土地成本，稅費僅占20%，建安費用占73%，利潤僅占7%。因此可以從控制房地產開發成本，加強成本核算，降低利潤入手，降低房價。

（三）推動我國房地產稅制改革

現行的房地產稅制是在經濟體制改革過程中逐漸形成的，在調節住房資源在不同階層間的配置、調控市場供求關系、促進土地資源的合理利用方面做出巨大貢獻，但是也存在一些問題：房地產稅稅種設計不合理，個別稅種之間交叉重疊，存在重復課稅的情況；稅負不公平；稅收征管的配套制度和措施不完善等。 

1、取消一次性稅收，開征物業稅

2、實施有區別的稅收政策，采用階梯累進稅率

（四）加強市場監測，建立完善的信息公開制度

目前我國房價過高的一個原因就是房地產市場信息不透明、不對稱。

1、及時公布可售房源和銷售信息  

2、及時公布土地信息 

3、及時公布房地產成本信息 

（五）大力發展建筑技術，提高住宅工業化水平

目前發達國家已基本實現工廠化生產各種結構的預制構件或房屋模塊，施工現場組裝裝配，大大提高了施工效率和質量，功效一般是我國的4-54倍。提高住宅工業化水平，可以縮短住宅開發周期，提高產品質量。長期來看，可以降低住宅的建造成本和使用成本，從而降低房地產價格。國際經驗，發達國家的住宅工業化至少縮短建設周期10%，降低成本10%。 

（六）引導居民樹立理性消費觀念，提倡住房梯級改善

1、扭轉消費者的心理預期

政府應鼓勵消費者“先租房，后買房”并遵循“從小房到大房”這樣的住房消費規律，逐步改善居住水平。

2、利用經濟手段減少住房投機需求

第一，實施以家庭為單位的實名制購房；第二，對于多次購房或多次售房者征收高額房產流轉稅，減少投機者的利潤空間，從而有效地減少投機性購房。

（七）加強和改善房地產宏觀調控

1、嚴格管理銀行對房地產業的信貸供給。

2、嚴格房地產開發立項管理和交易轉讓管理,控制房地產的過度投資。

3、完善法律制度，打擊開發商違規行為。

4、引導民間資本參與到健康的房地產開發中，大力支持經濟適用房發展。

六、結論

(一)研究的基本結論 

1、通過收集整理政府有關部門對房地產價格的數據資料，對目前我國房地產市場的形式進行分析，可知:我國房地產價格一直處于上漲趨勢，且漲幅較快。

2、運用房價收入比、租售比等房地產價格評價指數，并與國際標準相對比，得出目前我國房價不合理、超過普通居民購買能力、房價與房地產市場環境不協調、超出市場提供的上漲空間的結論。

4、投資者、投機者對未來房地產價格持樂觀態度，目前市場廣泛存在投機行為，房價虛高。

（二）有待進一步研究的問題 

我國房地產市場起步較晚且發展較快，一些問題逐漸暴露出來，政府部門針對出現的問題，借鑒國外的經驗，不斷把加強和完善房地產市場的管理。國家對如何穩定房地產價格還處于不斷探索階段，加之本人學識有限，經驗不足，有些問題需待進一步研究。 

1、目前我國沒有一個合理的房地產價格評價指標體系來衡量房地產市場是否出現泡沫，國際指標雖然具有一定的參考價值，但如何建立和健全具有中國特色的房地產價格評價指標體系需要進一步研究。 

2、我國的空置面積和空置率概念不清晰，對我國空置率是否超過國際警戒線也頗有爭議，關于如何準確計算我國房地產市場的空置率，空置率范圍多少才算合理以及與國際接軌方面有待進一步研究。 

參考文獻

1、國家統計局：《中國統計年鑒》，中國統計出版社，2008年。 

2、曹建海：《向高房價宣戰北京》，中信出版社，2010年

3、蔡昉：《如何集成對勞動力流動的多學科研究》、《中國轉軌時期的勞動力流動》，社會科學文獻出版社，2006年  

4、宋嘉革：《中國戶籍制度改革與農村人口城市化轉移》，東北財經大學出版社，2006年 

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7、范恒山，陶良虎：《中國城市化進程北京》，人民出版社，2009年

8、http://newhouse.sh.fang.com/zt/201407/chengjiaopian2014.html，《樓市白皮書：2014上半年上海樓市成交篇》，搜房網