我國房價飆升的原因分析01(一)

我國房價飆升的原因分析

【摘要】人類在發展、社會在進步，隨著我國經濟水平的增長，我國房價無論從居住、投機和投資的角度來看，都遠遠超過了其內在的價值，依然處于一個較高的位置。高房價不僅埋下了金融危機的隱患，而且還加劇了通貨膨脹使我國的內需得到了嚴重的阻礙。我國高房價產生的根本原因主要是理念的偏差和對相關制度的缺失。我們要解決高房價問題，不僅要控制銀行信貸嚴格執行二套房信貸政策、出臺物業稅、主動放棄土地財政等等。最主要的是要轉變政策思路，加大保障住房建設力度、加快棚戶區的改造。住房問題是政府對廣大人民最基本的保障，明確住房問題是政府義不容辭的責任與義務，讓我們攜手共同打造幸福和諧的社會。

【關鍵詞】價格飆升  抑制房價虛高  走可持續發展  調控  成因及對策 

  一、近年來房價上漲情況及不利影響

  近年來我國房價上漲過快已經嚴重影響了人們的生活，對于各城市商品房價格過快上漲的情況，我國將加大對樓市的調控力度。我國政府將出臺一系列政策來抑制房價過快上漲，來解決房價過快上漲對人們產生的不利影響。

  1、近年來我國房價始終處于居高不下的狀態

（1）上漲情況是居民自主性的需求

隨著社會經濟的發展，人民生活水平的不斷提高，對居住的要求和需求也日益提高。在我國的很多城市 ，都出現了住房供不應求現象，主要的原因是是房地產總體需求供求關系緊張而影響住房總體需求快速增長。這其中包括正常住房需求和超前住房需求等等，這都是直接或間接影響了房地產總體需求水平的提高，共同推動了房價的快速上漲，使我國房價處于居高不下的狀態。

  （2）上漲情況是富人投資和投機需求

所謂房地產投資，是指資本所有者將其資本投入到房地產業，以期在將來獲取預期收益的一種經濟活動。存在一個價值與價格不等的投資機會利用市場出現的價差進行買賣從中獲得差價的交易行為，就是房地產投機。房價上漲過快與富人的投資和投機有著密不可分的聯系。

  2、房價上漲的不利影響

  （1）房價上漲會導致全社會商務成本提高

   房價上漲過快會導致社會商務成本的提高主要有二個方面造成的。第一是企業經營活動中的土地費用支出會隨房價上漲而增加，因為房價上漲同時也會刺激土地價格的上漲。第二是勞動者為抵消房價上漲所帶來的生活質量的下降，遲早會提出增加工資的要求，這必然會導致企業生產成本提高。在這二股力量的作用下，企業因成本的增長過快而出現利潤減少和市場競爭力下降的趨勢，因此引起投資衰竭和經濟增長的停滯。

   （2）房價上漲會造成土地資源的低度利用、會壓迫居民的生活

   房價上漲過快會造成土地資源的低度利用，會引起房產投資的增加，使更多的土地投入使用，這會直接刺激土地價格過快增長。土地價格的快速增長肯定不是土地的有效利用，土地作為基本的生產要素不僅沒有被有效利用，反而出現了土地的囤積。土地擁有者之所以如此就是為了等待土地價格進一步上漲，從中獲取更大的利潤。這樣不僅造成土地資源的低度利用還會壓迫居民的生活。

   （3）房價上漲會使房屋由消費品演變為投資品和投機品

房價過快上漲就會從消費品演變為投資品和投機品，房價過快上漲它的投資與投機價值就會體現出來，從而導致大量投資性或投機性需求。所謂的投資性指的就是購房者購買房屋不是為了自己居住，而是為了將房屋作為資產保值與增值的一種手段。而所謂的投機性需求指的是購房者通過購買房屋來賺取其中的差價。投資性與投機性需求區別在于其購買行為是長期的還是短期的。房產投資很顯然具有相對長期的特征，而房產的投機則是一種短期的行為。房產的投資和房產的投機都會導致很高的房產空置率，這不僅僅會導致土地與房產資源的閑置與浪費，而且還會吸收大量現金流量集中于房地產部門，從而引起金融風暴，使其金融部門流動性下降。隨著大量現金流量被用于房產的投資與投機，土地價格與房產價格就會不斷上漲，從而導致經濟危機、房地產泡沫等等一系列問題。所以房價過快上漲很容易使房屋由消費品演變為投資品與投機品。

  （4）房屋上漲還會加劇社會財富分配和占有的兩極分化

   在房屋過快增長的情況下，收入較低的工薪階層不僅沒有能力購買過高的房產，反而會因為房價過快上漲而變得更加的貧困。另一方面，那些有錢人具有房產投資和投機能力的人，則可以通過房產的投資和投機從而獲得房產價格上漲的差價，也就是溢價。在這樣兩種相反的發展趨勢下無疑會加劇社會不同等級、不同階級層次之間財富分配和占有上的巨大差距，進而引起社會資產擁有的兩極分化。資產擁有和社會財富的兩極分化不僅造成內需下降，而且還加劇了社會的矛盾和沖突，從而使我國經濟增長缺乏足夠的動力。綜上訴述，房價過快上漲不是經濟增長的源泉與動力，而是經濟增長的障礙。故，我們要通過房價上漲來推動經濟增長的想法是錯誤的，也是非常危險的。房屋上漲只會加劇社會財富的分配和占有的兩極分化，不會依此來推動我國經濟的增長。

二、高房價的成因分析

在我國經濟持續飛速增長的同時，房地產業也飛速的發展壯大，為了滿足廣大人民群眾能有較為舒適的居住場所，不斷飛升的價格也給購房者帶來了很多的弊端與煩惱。在我國市場經濟條件下，導致我國房價上漲的成因分析主要有以下幾點：

1、各種住房需求的增長是拉動房價上漲的主要原因

隨著人類的進步、社會的快速發展。目前，我國住房由住房需求、超前的住房需求、被動的住房需求和投機型的住房需求所構成。正常的住房需求指的是城鎮居民不斷增長的住房需求或是城鎮化過程中農民、工薪階層產生的對住房的合理需求。隨著正常住房的需求制度的深入，使我國每年的房價都在逐漸上升。超前的住房需求指的是超出自身的購買能力而形成的需求。超出個人所承受的能力，產生了大量所謂的房奴。造成這種情況主要有以下二點：第一，認為不同年齡、不同層次的人都應該有屬于自己的住房。第二，我國住房制度還不完善，存在一定的偏差部分單位為員工提供低于市場價格的內購房，形成了新的住房需求從而推動了房價的上漲。被動的住房需求指的是拆遷城鎮舊房產生的住房需求。近幾年我國城市住房需求緊張，一些地方盲目的大拆大建，引起了大量被動的住房需求。盡管房屋拆遷增加了土地的供給量，但從總體來看，大規模、大面積的拆遷創造的被動需求還是拉高了房價。投機型的住房需求指的是購房者通過購買房屋來賺取其中的差價，投機性需求不僅不能拉動經濟的增長而且會導致土地與房產資源的閑置與浪費，而且還會吸收大量現金流量集中于房地產部門，從而引起金融風暴，使其金融部門流動性下降等等不利影響。

  2、地方政府依靠土地使用權的收入來維持地方財政支出，也就是土地財政的弊端

土地財政是指一些地方政府依靠出讓土地使用權來維系地方財政支出，屬于預算外支出，又叫第二財政。中國的土地財政主要是依靠土地創造財政收入，也就是說通過賣地的土地出讓金來滿足財政需求。

在我國實行的是土地國有制，往往憑借公權和專政機關力量強行的征地拆遷，低價收購他人的土地使用權，并不是公平交易而是以此牟取暴利，從而造成民怨沸騰。土地財政的弊端有以下幾點：第一，土地財政惡化了國民收入分配，抑制了民間投資。這不僅導致居民特別是農民收入增長緩慢，而且還抑制了社會投資。雖然中國中央銀行采取了許多的措施，大力調整國民收入分配格局，但至今并沒有根本改變。特別值得關注的是土地收入大多集中用于城市，城鄉差距和地區差距不僅沒有縮小，反而更加擴大了。第二，政府投資影響了產業結構調整，加劇了產能過剩。政府掌握的大量投資金投向哪里，對產業結構的變化有重要的引導作用。地方政府的土地出讓收入主要投向城市建設，從而刺激了房地產業的大繁榮，帶動了建材、五金、化工等等產業的發展，生產能力嚴重過剩。過度的發展占用了大量的社會資源，使得與中央加快轉變發展方式反馳而行。第三，不能忽視的是資源、資金的嚴重浪費。土地出讓收入是由本級政府自收自支，長期缺乏收支規范與監督機制。以至于公款化為個人，大眾反應強烈。第四，土地財政機制不改變，保護耕地、保護農民的合法土地權益，只能流于空談。各地方政府土地財政收入過分依賴房地產開發商，從而使得開發商壟斷市場，大肆抬高房價，使廣大中低級收入市民的住房問題很難得到解決。故，地方政府依靠出讓土地的使用權來維系地方政府的財政支出，是土地財政最根本的弊端之一。

  3、外資的大量進入和銀行的推動