我國房價(jià)飆升的原因分析01(二)

（1）外資的大量進(jìn)入

在一個(gè)開放的市場中，房地產(chǎn)價(jià)格和一個(gè)國家的國幣值關(guān)系密切。從國際經(jīng)驗(yàn)來看，貨幣升值對房地產(chǎn)市場會(huì)產(chǎn)生巨大的影響與沖擊。如果有大量的外資進(jìn)入，會(huì)使得我國金融調(diào)控政策失靈，使得炒房者底氣變得更足，外資進(jìn)入房市將抬高房價(jià)構(gòu)成的成本。在我國收緊銀行貸款的時(shí)候，外資利用房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)渴求資金的迫切心情，借機(jī)與開發(fā)商等市場主體聯(lián)姻，但這種合作是以獲利為目的的。而由這些利潤所增加的成本必然計(jì)入房價(jià)之中，轉(zhuǎn)嫁給消費(fèi)者，從而造成房價(jià)的上漲。外資的進(jìn)入也進(jìn)一步加劇人民幣升值的壓力，加大我國宏觀調(diào)控的難度。一旦人民幣升值預(yù)期不復(fù)存在，這些國外投機(jī)者就會(huì)迅速撤資，導(dǎo)致我國房價(jià)出現(xiàn)快速下跌，民眾資產(chǎn)大幅縮水。這些情況都非常值得我們關(guān)注。

  （2）銀行的推動(dòng)

  銀行助紂為虐。銀行資金充足，需要貸出去賺錢，由于銀行貨幣量很大，一般業(yè)的需求量也不能消化如此大的資金。房地產(chǎn)業(yè)卻恰恰相反，地皮、建設(shè)等需要的資金量很大。很容易就可以將大筆資金貸出去，即便收不回來，地皮及附屬設(shè)備也是不會(huì)消失的，可謂一本萬利。銀行樂得貸錢給房地產(chǎn)業(yè)，房地產(chǎn)業(yè)也樂于有大量資金使用。由于資金的充裕，我們看到了：各地的地王不斷出現(xiàn)，地價(jià)被不斷推高，隨之而來的就是相關(guān)地皮周邊房價(jià)的上漲，繼而帶動(dòng)整個(gè)城市房價(jià)上漲。房地產(chǎn)業(yè)可以通過不斷貸款，不斷抬高地價(jià)、房價(jià)獲取暴利；銀行也可以獲取巨額的貸款利息；相關(guān)政府部門可以收到巨額的稅款，三者形成了一個(gè)完美的利益鏈條，成為地方推動(dòng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的基礎(chǔ)。地方政府也樂得坐享其成，哪里會(huì)真心去抑制什么房價(jià)。這樣一來，房價(jià)怎么可能不上漲。所以，銀行的推動(dòng)也是房價(jià)居高不下、不斷上漲的原因之一。

  4、閑散資金的介入也就是富人的投資與投機(jī)的推動(dòng)

社會(huì)閑散資金推波助瀾，由于社會(huì)中的流動(dòng)資金也需要獲取利益的最大化，在到房價(jià)漲得快，利潤率高、收益好時(shí)，也就積極跟入，進(jìn)行投機(jī)交易。由此，這也進(jìn)一步推動(dòng)了房的上漲。所以閑散資金的介入也就成了富人們投資與投機(jī)的商機(jī)，從而進(jìn)一步推動(dòng)了我國房價(jià)的快速上漲。

  5、房地產(chǎn)開發(fā)商對信息的操縱放大了市場失衡的狀態(tài)

市場均衡總是相對的，不均衡是絕對的。一般商品由于有較強(qiáng)的流動(dòng)性和較短的生產(chǎn)周期，能夠根據(jù)價(jià)格信號迅速做出反應(yīng)，自動(dòng)調(diào)節(jié)供需狀況。而住房市場由于承載其土地位置的固定性和住房生產(chǎn)周期較長等特質(zhì)，對價(jià)格信號的反映相對比較遲緩，自我調(diào)節(jié)能力薄弱。因此，準(zhǔn)確提供各類信息，對矯正市場預(yù)期、平抑住房價(jià)格意義重大。遺憾的是，在本輪房地產(chǎn)價(jià)格高漲的初期階段，由于有關(guān)政府職能部門的缺位，主動(dòng)將信息的提供權(quán)讓給了房地產(chǎn)開發(fā)商及其利益集團(tuán)，使得他們能夠向社會(huì)發(fā)出具有對自己有利的、片面的信息來操縱房價(jià)。為配合國家的宏觀調(diào)控，地根緊縮是客觀事實(shí)。但是相關(guān)政府職能部門沒有及時(shí)向社會(huì)解釋這種緊缺的供給狀態(tài)是常態(tài)，還是在宏觀調(diào)控期間暫時(shí)起作用的政策，也沒有向社會(huì)解釋土地供給變化量和需求量之間的缺口究竟有多大，這使開發(fā)商有機(jī)可乘。他們充分利用土地緊縮政策大做文章，渲染地根緊縮必然導(dǎo)致住房供給短缺，一時(shí)間整個(gè)市場上都彌漫著房價(jià)必然快速上漲的預(yù)期，缺乏理性的住房消費(fèi)群體形成了，投機(jī)型的住房需求也形成了。第二，在中觀層面上，區(qū)域內(nèi)的開發(fā)商聯(lián)手操控房價(jià)。區(qū)域內(nèi)的開發(fā)商尋找一個(gè)有特色的、稀有的共同主題作為炒作對象，為區(qū)域內(nèi)高房價(jià)提供依據(jù)。應(yīng)該說，炒作概念作為促銷房地產(chǎn)的手段本無可厚非，但在該過程中僅以房地產(chǎn)開發(fā)商提供的價(jià)格作為住房惟一的參考價(jià)就顯得有點(diǎn)不正常了。盡管住房開發(fā)的成本僅決定了房價(jià)的下限，盡管周邊存量住房的價(jià)格并不能完全代表新建住房的價(jià)格，但它們畢竟為購房者提供了另一種參照系。可惜的是，政府有關(guān)部門在這方面提供的信息非常有限，為區(qū)域內(nèi)房地產(chǎn)開發(fā)商聯(lián)手操控房價(jià)提供了便利。第三，在微觀層面上，囤積居奇成為房地產(chǎn)商以假信息造市的重要手段。住房竣工之后，開發(fā)商采取饑餓療法的營銷手段分期出售房屋，造成供不應(yīng)求的假象，以此提升房價(jià)。此時(shí)，如果握有信息資源的有關(guān)政府部門不能提供及時(shí)準(zhǔn)確的信息，購房者極易落入圈套。政府現(xiàn)在已經(jīng)意識到這一問題了，但在過去相當(dāng)長時(shí)間內(nèi)政府的服務(wù)也是缺位的。

三、抑制房價(jià)過快上漲的對策和建議：

  針對我國城市房地產(chǎn)價(jià)格過快上漲、保障性住房建設(shè)滯后和結(jié)構(gòu)不合理等問題,國務(wù)院和相關(guān)部委出臺(tái)一系列房地產(chǎn)調(diào)控政策措施,尤其是住房限貸、限購措施,調(diào)控措施更加細(xì)化、嚴(yán)厲程度明顯升級。通過分析房地產(chǎn)市場的發(fā)展?fàn)顩r和存在的問題,提出城市房價(jià)調(diào)控的具體目標(biāo),以及構(gòu)建多層次住房供應(yīng)體系的對策建議。

1、強(qiáng)化資金監(jiān)控力度，控制銀行信貸，嚴(yán)格執(zhí)行二套房信貸政策

我們首先要加強(qiáng)銀行資金的管理，加強(qiáng)對房地產(chǎn)信貸的管理，控制銀行對房地產(chǎn)的信貸比例。對開發(fā)貸款從嚴(yán)審批，加強(qiáng)審核個(gè)人住房抵押貸款，對多次購房的可探討實(shí)施抵押貸款遞減制度。其次，強(qiáng)化外資的監(jiān)控力度，國家外匯管理部門要特別關(guān)注外資的流量和流向，為科學(xué)評估房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)提供依據(jù)；加快固定外資投資房地產(chǎn)的規(guī)章制度，將外資進(jìn)入房地產(chǎn)領(lǐng)域納入管理范疇。

  銀監(jiān)會(huì)繼續(xù)要求商業(yè)銀行控制房地產(chǎn)開發(fā)商貸款權(quán)重，嚴(yán)控二套房貸的有關(guān)措施，審慎推進(jìn)資產(chǎn)證券化進(jìn)程。近期市場上出現(xiàn)的一些放松和變相放松了二套房貸款的情況，對此，我們要堅(jiān)持對于極易形成金融風(fēng)險(xiǎn)的房地產(chǎn)市場監(jiān)控，嚴(yán)控開發(fā)商貸款成數(shù)，嚴(yán)格實(shí)施二套房和多套房貸政策，有效防范風(fēng)險(xiǎn)的聚集和擴(kuò)散。銀監(jiān)會(huì)始終注意從源頭控制信貸的杠桿率和集中度；始終堅(jiān)持銀行業(yè)體系與波動(dòng)性較強(qiáng)的資本市場的風(fēng)險(xiǎn)有效隔離；加強(qiáng)資產(chǎn)證券化業(yè)務(wù)監(jiān)管，引導(dǎo)銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)審慎開展資產(chǎn)證券化，防止房地產(chǎn)信貸風(fēng)險(xiǎn)通過證券化被放大，嚴(yán)格執(zhí)行二套房貸信貸政策。

2、加強(qiáng)持有交易環(huán)節(jié)管理，提高住宅使用率

交易和持有成本低是造成投資性、投機(jī)性購房的重要原因，這一方面推高房價(jià)，另一方面造成大量的住宅浪費(fèi)。因此，進(jìn)一步加強(qiáng)對閑置住宅管理、增加持有成本能有效抑制房地產(chǎn)價(jià)格。在各大城市試點(diǎn)的基礎(chǔ)上，加強(qiáng)房地產(chǎn)閑置和交易環(huán)節(jié)管理，住宅包括舊住宅和新購住宅一年內(nèi)無人入住使用的征收住宅閑置稅，切實(shí)落實(shí)二手房營業(yè)稅管理制度，限制住宅投資、投機(jī)行為。

  3、合理引導(dǎo)資金流向、完善房地產(chǎn)稅制，出臺(tái)物業(yè)稅，遏制房價(jià)過快增長

目前我國的樓市、股市都是緊密結(jié)合在一起的，合理引導(dǎo)資金流向也應(yīng)從這三市科學(xué)分配資金開始。第一，引導(dǎo)資金向證券業(yè)回歸。加快證券市場制度建設(shè)，改善上市公司質(zhì)量，重建證券市場信心，引導(dǎo)資金向證券業(yè)回流；加快金融產(chǎn)品創(chuàng)新力度，提供多渠道的投資形式，緩解樓市的投機(jī)壓力。第二，引導(dǎo)國際投機(jī)資金向外轉(zhuǎn)移。嚴(yán)查違規(guī)結(jié)匯行為，打擊投機(jī)性資本的流入；加快外匯管制由寬進(jìn)嚴(yán)出向嚴(yán)進(jìn)寬出的轉(zhuǎn)變，抑制外匯儲(chǔ)備超常增長；改革外匯管理體制，增大匯率浮動(dòng)空間或盯住一攬子貨幣的方式增加人民幣匯率彈性。第三，引導(dǎo)資金流向其他產(chǎn)業(yè)。加強(qiáng)知識產(chǎn)權(quán)保護(hù)，優(yōu)化企業(yè)發(fā)展環(huán)境，提升企自我發(fā)展能力，引導(dǎo)樓市資金合理分流。當(dāng)前可以考慮制定優(yōu)惠政策，引導(dǎo)資金流向旅游產(chǎn)業(yè)、文化產(chǎn)業(yè)、高科技產(chǎn)業(yè)和農(nóng)業(yè)等領(lǐng)域。

遏制房價(jià)過快增長，我們還要盡快開征物業(yè)稅，增加住房的保有成本，有助于活躍二手房市場，緩解新增住房市場的壓力，而且能夠改變住房購買者對未來的預(yù)期，抑制超前消費(fèi)，減緩房價(jià)上漲的勢頭。不僅如此，它還為地方政府提供了新的稅收增長點(diǎn)，調(diào)動(dòng)了他們的積極性，有利于中央宏觀調(diào)控政策的貫徹落實(shí)。其次，轉(zhuǎn)變土地增值稅的征收手段。考慮到現(xiàn)行增值稅在實(shí)際征繳中的困難，長期內(nèi)政府可以將土地增值稅并入到所得稅或資本利得稅中征收。第三，強(qiáng)化對轉(zhuǎn)讓收益課稅。可以根據(jù)一段時(shí)期內(nèi)住房轉(zhuǎn)讓的次數(shù)和購買住房的時(shí)間制定不同的轉(zhuǎn)讓收益課稅標(biāo)準(zhǔn)，有區(qū)別地對轉(zhuǎn)讓收益課稅。

4、增加土地供應(yīng)量，加強(qiáng)對土地使用情況的監(jiān)督

各級地方政府要增加土地供應(yīng)量，落實(shí)保障性住房、棚戶區(qū)改造住房和中小套，商品住房用地不低于住房建設(shè)用地供應(yīng)量的百分之七十的要求。大力推廣以“限房價(jià)、競地價(jià)”方式供應(yīng)中低價(jià)位普通商品住房用地。對開發(fā)商已取得的土地，超過兩年沒有取得施工許可證的，及時(shí)收回土地使用權(quán)，并處以閑置土地一年以上的罰款。依法查處非法轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的行為，改土地供給量，切實(shí)推進(jìn)集約用地。一是對住宅規(guī)定最低容積率和樓層高度。應(yīng)根據(jù)經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平、城市發(fā)展水平和發(fā)達(dá)程度，規(guī)定最低容積率和建樓高度，讓新建住宅向空中發(fā)展，最大限度節(jié)約土地。強(qiáng)化容積率控制，不符合條件的不能通過城市建筑施工規(guī)劃審批。二是加強(qiáng)工業(yè)用地管理，分行業(yè)制定投資用地率。要嚴(yán)控開發(fā)區(qū)設(shè)置和工業(yè)用地審批，迫使工商業(yè)建筑也向空中發(fā)展，盡快扭轉(zhuǎn)工商業(yè)用地的嚴(yán)重浪費(fèi)行為。

5、加強(qiáng)住房需求管理、建立和完善相關(guān)的法律法規(guī)

加強(qiáng)住房需求管理我們首先要區(qū)別管理住房的要求，要依據(jù)有保有壓的原則，對住房需求進(jìn)行差異化的管理。限制集團(tuán)購房，抑制超前需求；控制城市房屋拆遷面積，減緩被動(dòng)的住房需求；適度增加住房供給，鼓勵(lì)正常需求；運(yùn)用多種手段來打擊投機(jī)需求。其次，強(qiáng)化住房租賃管理。要建立和健全租賃市場的規(guī)章制度，維護(hù)雙方當(dāng)事人的利益，規(guī)范租賃市場的發(fā)展。同時(shí)，要構(gòu)建合理的住房租賃體系，為低收入家庭提供低價(jià)租房。第三，培育住房梯度消費(fèi)。強(qiáng)化合理消費(fèi)觀念，倡導(dǎo)建設(shè)小戶型住房、購買二手房等方式，讓住房市場回歸正常的供需狀態(tài)。

建立和完善相關(guān)的法律法規(guī)，政府有責(zé)任有空間去干涉，以實(shí)現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展的目標(biāo)。為確保我國住房市場的健康、有序發(fā)展，需要建立和完善與房地產(chǎn)相關(guān)的法律法規(guī)，為住房建設(shè)計(jì)劃和政策提供必要的法律依據(jù)，規(guī)定住房開發(fā)的具體要求和行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)。當(dāng)前急需制定的是相關(guān)的法律、法規(guī)，現(xiàn)在隨著我國《國務(wù)院關(guān)于解決城市低收入家庭住房困難的若干意見》的出臺(tái)。將對我國住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)的不合理將得到進(jìn)一步的改善，解決城市低收入困難家庭的住房問題，有助于人們實(shí)現(xiàn) 居者有其屋的目標(biāo)。

6、進(jìn)一步加強(qiáng)差別化住房信貸政策落實(shí)，有效抑制投資性、投機(jī)性購房行為

（1）充分發(fā)揮信貸政策抑制不合理住房需求特別是投資投機(jī)性需求的作用。要加強(qiáng)對商業(yè)銀行的監(jiān)管，提高差別化信貸政策落實(shí)力度。對于房價(jià)過快上漲的城市，地方政府應(yīng)果斷采取包括限購政策在內(nèi)的臨時(shí)性措施，嚴(yán)格限制各種名目的炒房和投機(jī)性購房。

（2）嚴(yán)厲打擊商品住宅銷售環(huán)節(jié)中的各種違規(guī)行為，加強(qiáng)信息公開透明，減少房地產(chǎn)商利用虛假信息制造房價(jià)上漲假象盈利空間，引導(dǎo)居民理性購房。

7、建立和健全房地產(chǎn)信息發(fā)布制度

政府要定期向社會(huì)公開發(fā)布有關(guān)住房供求、住房價(jià)格的信息，為市場主體決策供參考。同時(shí)，建立網(wǎng)上信息查詢制度，及時(shí)更新有關(guān)內(nèi)容，保證信息的現(xiàn)時(shí)性。完善信息資源的開發(fā)利用。在現(xiàn)有基礎(chǔ)上，積極開發(fā)分地區(qū)、分品種、分項(xiàng)目的住房信息，并定期向社會(huì)發(fā)布，使市場主體及時(shí)了解有關(guān)信息，掌握市場走勢。要及時(shí)建立多層次的房地產(chǎn)市場預(yù)警系統(tǒng)，建立綜合的預(yù)警指標(biāo)體系，重點(diǎn)監(jiān)控土地、投資、價(jià)格、空置率、供求狀況等指標(biāo)，為房地產(chǎn)市場各主體決策提供服務(wù)。建議媒體盡量客觀地預(yù)測房價(jià)的走勢，準(zhǔn)確引導(dǎo)市民轉(zhuǎn)變住房消費(fèi)的觀念，鼓勵(lì)他們勇敢地做商品房的消費(fèi)者。房價(jià)的上漲從一定程度上說明了城市的經(jīng)濟(jì)發(fā)展和人民生活水平的提高，但同也會(huì)對房地產(chǎn)業(yè)和社會(huì)帶來一系列的問題，正確的處理房價(jià)上漲同房地產(chǎn)業(yè)之間的關(guān)系，正確處理房價(jià)上漲同市民生活的關(guān)系，探究房價(jià)上漲的原因并在房地產(chǎn)行業(yè)采取必要的抑制房價(jià)上漲的措施與對策都會(huì)對房地產(chǎn)業(yè)的良性發(fā)展有重要作用。從以往的地產(chǎn)行業(yè)的問題突顯來說，及時(shí)規(guī)范高效的政策出臺(tái)和有效運(yùn)用是目前國家地產(chǎn)行業(yè)的重中之重。既然行業(yè)管理，宜早不宜遲，主張專家參與變?yōu)槭虚L拍板。行業(yè)前景能量分析，及時(shí)的出臺(tái)政策，防止政策的滯后性，是行業(yè)管理重要的前提。今年往后是國家治理房地產(chǎn)市場的關(guān)鍵時(shí)期，相信政府會(huì)做出理性強(qiáng)有力的具體措施，來維護(hù)房產(chǎn)市場的整體穩(wěn)定的。

四、結(jié)束語

綜上訴述，本篇論文主要就是分析我國房地產(chǎn)業(yè)的基本現(xiàn)狀，進(jìn)而分析出高房價(jià)居高不下的主要原因。從而針對性的提出了抑制房價(jià)過快上漲的對策與建議，通過采取多種措施轉(zhuǎn)變政策思路、選擇正確的住房公共政策，進(jìn)而實(shí)現(xiàn)住房從盈利性向公益性的回歸發(fā)展。