淺談我國房地產項目的可行性研究(一)

淺談我國房地產項目的可行性研究 

摘要 

改革開放以來，我國房地產市場取得了顯著的發展，為我國國民經濟的發展起到了很好的帶動作用，目前，我國房地產市場也逐漸呈現出了一些特點：產業區域發展失衡，總體看來東部沿海地區的發展快于中西部地區，其中上海、北京、廣東、浙江、江蘇五省的房地產投資占全國一半以上；房地產相關的企業數目多但規模小，自1997年開始，我國房地產企業的數目減少了三十個百分點，盡管如此，我國房地產企業的規模仍然較小；房地產業對外開放程度日益擴大，外資占整個房地產投資比重較大。房產市場是房地產業進行社會再生產的基本條件，它可帶動建筑業、建材鋼鐵工業等諸多相關產業發展。房地產市場通過市場機制，及時實現房地產的價值和使用價值，可提高房地產業的經濟效益，促進房地產資源的有效配置和資金的良性循環，因此房地產業對我國國民經濟的發展有重要的影響。

一、前言 

房地產業良性發展，有助于改善我國人民的居住條件，是國計民生的大事。但是隨著房地產業的過熱發展，也出現了一些問題，比如：房價過高、房地產產業規模過分擴張、商品房供求失衡，引起了房地產市場紊亂。出現以上現象的原因是：市場調節固有的弱點和缺陷；企業缺乏品牌建設的意識。如今，實施品牌管理已經被絕大多數工商企業視為持續發展、競爭制勝的必由之路。而處境相對艱難的房地產業卻似乎對品牌意識反映冷淡，雖然其中存在著自身行業因素，但隨著產業的發展和消費者的日趨成熟，僅靠傳統的價格競爭和廣告手段以不能實現企業的可持續發展。房地產企業樹立品牌意識、實施品牌戰略迫在眉睫。總體看來，我國房地產市場的健康發展與政府的宏觀調控和企業對品牌的重視程度密切相關。對房地產項目進行可行性研究，有利于掌握房地產市場的發展狀況。

二、研究的目的及作用 房地產項目可行性研究的重點在于發現我國房地產市場的問題，找出問題的關鍵原因，從中找出解決問題的可行性方法。為房地產市場平穩運行創造良好的條件，從而拉動國民經濟的發展。可行性研究的作用有：作為投資決策和籌措資金的重要依據、作為初步設計階段的工作依據、作為環保部門審查項目對環境影響的依據和作為項目后評估的依據。 

三、房地產項目可行性研究的原因 

著名的房地產教育學家詹姆斯.格李克斯在《可行性研究的合理方法》中提出“當房地產項目分析師認為，一個項目詳細的具體計劃在特定約束和有限資源的條件下具有滿足特定目標的合理性的可能性，那么這個房地產項目就具有‘可行性’”。我國房地產業在發展中出現了一些問題，這需要企業對房地產項目進行可行性研究，合理開發房地產業。

一）我國房地產市場存在的問題 

   我國房地產市場存在的問題要求對房地產項目的可行性進行研究。房價過高，這是導致多數消費者望房卻步的一個重要原因。這幾年來，全國各地房價不斷攀升，其中，北京、上海尤為明顯。國家發改委、統計局發布的統計數據顯示，70個大中城市房屋銷售價格在2007年漲幅走高的基礎上，2008年1月和2月繼續攀升。尤其是一些一線城市，房價更是高得出奇，如上海、北京、深圳等地住房均價達到了每平方米10000元以上，現有價格遠遠超出了當地大多數普通民眾的收入水平和消費能力，導致眾對住房有需求的人只能望房興嘆，相當部分已購房者成為“房奴”，居民對于住房問題簡直苦不堪言。據上海證券報今年初調查，認為目前房價偏低的為零，認為適中的僅7%，認為偏高的高達93%。目前房價不愿購房的占32%，等待觀望的占56%，愿購的僅12%。居民面對高昂的房價只能降低需求，如此下去只能導致房地產市場的蕭條 。房地產產業規模過分擴張。2007年房地產投資同比增長30.2％，增速比上一年提高8個百分點。2008年，全國房地產投資15759.3億元，同比增長19.8%。2009年以來，房地產投資增速逐月回升，1至6月同比投資增長速度已達24.2%，超過上年同期增速0.7個百分點。由此可見，房地產業投資已在我國形成較大的規模，并呈現出逐漸增長的趨勢。伴隨著房地產投資規模不斷擴大，房地產企業數目也不斷增加，企業規模偏小，資金技術薄弱，難以打響品牌。據交通銀行調查，在房地產開發投資中，絕大多數企業房地產開發商由于自有資金較少，開發資金來源以銀行信貸等間接融資為主，企業資產負債率較高。在社會主義市場經濟的影響下，這些企業一旦經營失誤或資金鏈條斷裂，就會導致大量不良資產和不良貸款的產生，產生較大的經濟風險，影響經濟的運行。

房地產市場結構不合理是影響中國房地產業發展的一個重要因素，據有關學者分析，住房供應結構中經濟適用房、限價普通商品住房等政府調控房源應占總房源的三成左右比較合理，但現在市面上的高檔別墅、公寓及高檔商業用房的比率較大，經濟適用房所占比例偏小，廉租房偏少。這對中低收入消費者來說購房相當困難，供求失衡必將引發房地產市場供求關系的失衡，不僅如此，經濟適用房、廉租房比例小會導致眾多居住條件差的欲購房者難以購到適合自己居住的住房，引起了社會大眾尤其是低收入群體的不滿，進而加大了不同群體之間的社會矛盾，增添了社會的不和諧因素。造成上述現象的原因，除了房地產商重視企業利潤之外，還由于一些地方財政以出售土地使用權的費用作為收入來源，商品房價格的上漲會增加地方的稅收、帶來相關產業的發展，因而地方政府在決策上的偏激性也導致了商品房結構失衡。 

   房地產市場紊亂目前來看可以概括為三個原因：一是自2006年以來，外商投資所占比重迅速增長，外資過猛地入侵我國房地產市場，再加上市場準入規則缺乏規范性擾亂了我國貨幣政策的執行力度。二是房地產開發廠商在房屋預售銷售、土地取得和規劃審批等環節存在著違法違規行為，導致法制環節的薄弱。三是各級政府主管部門在征地開發、房屋建設過程中存在著向征地、開發企業亂收費的行為，導致政企不和諧，政府的政策難以與企業的策略接軌，導致了一系列問題，例如：2007年建設部等八部門在圍繞房地產開發、交易、中介等環節的全面檢查中，山西省查處的違法違規項目為189個，占總數的22%；河北省發現有問題的開發項目為326個，占總數的24%；重慶市發現有問題的房地產開發項目158個，占總數的16%。這些數據表明，我國房地產市場秩序亟待整頓。這要求我們對房地產項目進行研究，從中找出上述現象的原因，并加以解決。