淺談我國房地產項目的可行性研究(二)

首先，房地產項目的可行性研究符合國民經濟發展的要求，我國國民經濟發展處于一個特殊時期，為了促進國民經濟的穩步發展，在擴大內需的同時還要優化消費結構，住宅建設是推動國民經濟發展的支柱之一，它對國民經濟的拉動高達兩個百分點。因此，本項目的研究是國民經濟發展的需要。其次，房地產項目的可行性研究將促進城市建設，城市建設的重點是房屋的建設，良好的房地產規劃對于加快城鎮化進程，美化城市空間，創造城市新景觀，提升城市品位有重要意義。最后，對房地產項目進行可行性研究可以促進就業，維護社會穩定。據統計，住宅投資每增加10%，大約可以拉動國民經濟增長0.5個百分點，就可以提供40多萬個就業崗位。因此，加強對房地產可行性研究對增加就業機會有著不可忽視的作用。我國正處于經濟結構調整時期，部分行業職工下崗在所難免，而就業就成為國計民生的大事。投資、消費、出口成為經濟增長的內在動力，對房地產項目的開發則可以解決部分就業，有利于社會安定。

三）提高經濟效益的選擇   研究房地產項目的可行性，首先要了解項目的概況，然后進行市場分析與需求的預測，對開發項目的市場需求及供給狀況進行科學分析，并預測開發成本、市場售價和開發周期等等做好提前的預測。然后根據方案的對比分析，優選出最合理可行的方案，以減少決策前失誤。其次，在房地產項目研究時要對項目開發的進度進行安排和對投資進行估算，將工期有條不紊的按階段進行，大型的開發項目，投資額較大，一般需要進行分期開發；另外，項目開發所涉及的土地及費用要提前進行估算，估算的精度要求布告，并考慮到施工過程中可能的突發問題，力爭與未來事實相符。再者，對房地產項目進行可行性研究，可以對財務進行評價，進行財務評價指標和償債指標的計算，包括財務凈產值和財務內部收益率等等，有效的進行規范管理。最后，對房地產項目進行可行性研究可以分析項目的風險性，包括盈虧平衡分析，概率分析和敏感分析等，風險分析通過對項目投資的社會、經濟、環境、市場等因素的分析，為項目的運作以及資源的有效配置提供可靠依據，也為投資者預測風險提供參考。

四、房地產項目可行性研究存在的問題 

（一）基礎工作不到位。 

   房地產項目的可行性研究首先要收集大量資料，完成大量基礎工作。但當前一些房地產研究單位由于受人力、物力、財力、時間等的限制，只是第一手資料匱乏過分依托案頭資料或主觀臆斷，嚴重影響了可行性研究的質量。 

（二）研究程度不夠深。 

   我國目前房地產項目研究程度不深具體表現為：定性描述較多，定量描述不足；主要方案，及工程選址比較方案不多，數據缺乏，資料來源不充分，生產建設規模論證不充分等一系列有待改進的方面。 

（三）研究人員素質不達標。 

   項目的可行性研究需要技術、經濟、相關法規等多方面的專業知識。當前房地產項目可行性研究的人員專業水平遠遠沒有達到這種程度。他們可能精通某一方面的專業知識，但要縱觀全局，他們的技能還有待提高。

四）風險預測不足，參考依據不夠。 

   房地產業的開發經營風險很大，包括政策、市場、經濟等風險，2008年的金融危機是我國房地產市場受到了嚴重的打擊。由此看來，現實中不少房地產開發項目對風險的分析明顯不足，在投資估算中，沒有相應的工程造價定額標準；在經濟評價中，所用到的一些經濟數據難免有些過時。 

（五）忽視不可行性分析，方案優化重視不夠。 

   研究人員帶著求證項目可行性的一種潛意識去分析和論證項目，這就確定了他們重視可行性方面的影響，從而忽略了可能存在的不利因素或負面影響，看不到風險的存在。缺乏利用逆向思維去分析不利因素對項目成功的影響，方案難以得到優化。 

五、房地產項目可行性研究的建議 

（一）加強項目管理。 

   針對基礎工作不到位的情況，相關部門要嚴格審批，按程序辦事，嚴格把好建設前期的質量關，各類項目都要做好可行性研究，任何單位和個人都不得簡化程序、超越權限。對可行性研究報告、建議書等達不到要求的，絕不給予批準，評估單位不給于評估，審批單位不給予審批，以強化項目質量。 

（二）突出重點，提高效率。

針對研究程度不深的情況，研究人員要突出重點，提高效率。房地產項目的研究應突出重點，更應找出重中之重。加大力度搜集一手可靠數據，定性、定量描述相結合，充分論證研究項目，同時應特別強調市場需求分析、預測和風險分析。 

（三）注重提高人員素質。

針對研究人員素質不達標的問題，企業和用人單位要注重提高研究人員的整體素質，它是提高工作質量的基礎。相關部門要有計劃、有組織、多渠道的對相關人員進行定期培訓、指導；此外企業還要創造良好的工作環境和和生活環境，招納人才，留住人才，充分發揮他們的積極性和創造性培養出專業復合型人才，以適應房地產業發展的需要。

（四）重視風險分析。 

   針對風險預測方面的問題，企業應重視風險分析。房地產項目的開發耗用了大量的人力、物力、財力和科技一旦建成，難以變動，因此企業應重視風險的分析，盡可能預測風險，規避風險。對潛在風險進行深層次的挖掘，評估風險發生的頻率和可能造成的損失，加強風險的防范措施，科學決策，建設項目的決策失誤必將大大減少。 

（五）重視現代科技的應用。  

  建立可行性研究數據庫，加快專業化轉型升級。由于國內房地產市場透明度不高，研究人員往往難以收集到準確完整實用的信息。而信息的缺失或誤差，將會給可行性研究分析帶來巨大的誤差，這必將影響項目的質量。因此，研究人員盡可能的收集完整適時并且實用的信息，加強整理，去粗取精，去偽存真，收集到有價值的信息，從而提高可行性研究的準確性和實用性；加快專業化市場培育工作，鼓勵房地產業專業化和規模化，控制誤差，提高項目可行性研究水平。把可行性研究與設計、施工管理有效結合，在可行性編制過程中聽取專業人員的建議，減少編制過程的失誤，提高可行性研究的水平。

六、總結 

   近幾年，隨著經濟社會的進步，房地產業有了明顯的發展，但是也出現了一些問題，這就要求企業對房地產項目進行可行性研究，分析市場需求，收集信息數據，以調整不同等級房屋的比例結構，建造適銷對路的商品房，穩定房價，穩定房地產業的秩序。但是，由于受到資金、經濟、科技等一系列因素的制約，房地產項目的可行性研究還存在著一些缺陷，造成可行性研究誤差過大，質量不高，已經影響了項目的開發建設，這就要求企業和相關部門做進一步的努力，重視信息的收集、人才的培養和風險的預測等等，堅持科技創新，采用高科技建立信息數據庫來提高房地產項目可行性研究的質量，只有這樣，我國的房地產業才會健康、平穩。可持續的發展，從而帶動我國國民經濟的穩定增長，可以說，房地產業的發展是我國經濟發展的重頭戲，關乎著我國國民經濟的穩定和社會主義和諧社會的建立和發展。