我國房價飆升的原因(一)

 1．1研究問題的提出
 居民的住房問題是關系到居民切身利益的民生問題，享有住房的權利是居民的基本權利之一。居民是否擁有可以滿足自身居住要求的住房，不但與居民的生活質量和幸福指數密切相關，也與和諧社會的建設及社會的安定團結緊密相關。一個社會居民對住房的取得方式也是這個社會進行分配的一種途徑，體現著社會公平與否；居民是否有條件和能力取得與生活息息相關的居住權利，也是社會進步和發展的必然要求。而高房價使普通百姓獲得居住的權利受到損害，如何控制房價的非理性上漲，保障廣大消費者的住房需求已經成為中央高層、學者、普通老百姓共同關心的問題①，也成為中國現階段一個帶有普遍性的社會問題。
 我國城市房地產價格的“非正常上升”，是由于多種因素造成的。緣于一種雙重壓力，地方政府介入城市房地產市場，這種介入客觀上推動了城市房地產價格的非正常上升；目前土地供給制度、地方政府稅收制度、以及住房問題上財政政策和金融政策等制度問題是造成目前房地產價格不正常上升的制度性因素。地方政府“經營城市”、地方政府的“托市”行為；推動房地產價格上升；“地方政府、開發商、銀行都希望把這個泡沫(房地產)越吹越大⋯⋯，這些集團掌握了強勢的話語權，他們更容易來主導市場。對于高房價，普通居民面對的是處于強勢的房地產商，處于弱勢的購房者不具有話語權，處于被動的狀態，因此，他們的住房權利得不到保障。面對高房價，政府則指責是房地產開發商不遵守規則和牟取了暴利，而開發商則認為是由于政府的原因，如政府的政策規制和土地出讓，稅收等方面的原因提升了房地產開發成本，導致了房價的上漲。實際上，地方政府對于土地財政的依賴，開發商對銀行貸款的依賴，銀行對于開發商的貸款而獲得優質客戶需要的依賴共同構成了一個三角關系，具有合謀的嫌疑，三者的造勢在一定程度上拉高了房價，共同分享了房地產價格高漲帶來的好處。高房價所帶來的資產價格的高漲效應很容易形成泡沫，不利于整個國民經濟的健康發展和社會的和諧。高房價使普通居民對住房的基本需求無法得到滿足，無法使居民的基本生存權利得到保障’。而房地產價格是房地產市場運行狀況的重要指標，也是反映社會資源占有和分配的重要指示器。房價的高位運行使絕大多數的購房者無力支付高的房價。中國目前的高房價固然有一部分原因是由于經濟發展帶來的資源價格上漲所導致的的資產價格上漲，但更主要的原因是由于利益結構失衡所帶來的整個社會房地產價格上漲，以及政府宏觀調控的滯后和不到位。
 今后中國的房地產價格將繼續在高位運行，而住房關系到普通老百姓的切身利益，因此政府應該有所作為。政府應該規范利益結構，加強宏觀調控，保證絕大多數的購房者的住房需求，能讓低收入者能有房住。本文將就中國現階段房價方面的問題進行研究，并提出可行性建議和自己的看法。
 1．1．1研究背景
改革開放以來，特別是1998年推行城鎮住房制度改革以來，我國城鎮居民住房觀念發生重大轉變，住房消費的有效啟動，住房商品化的新體制的基本確立，以及房地產投資的持續快速增長，使得以住宅為主的房地產業成為國民經濟的支柱產業。這些對于改善居民居住條件、拉動經濟增長、擴大就業以及加快城市建設都發揮了重要作用。在看到成績的同時，還應該看到，當前我國房地產市場發展還不平衡，在房地產業快速發展過程中出現了一些值得關注的問題，一些地區房地產市場存在的問題還相當嚴重。
 1．1．2研究的目的和意義
 房地產業是國民經濟的重要組成部分，它的健康發展對整個國民經濟發展起著先導和基礎的作用。盡管近年來國家實施房地產宏觀調控，但是，房價卻繼續一路上漲，在房地產暴利驅使下，社會上各行各業的資金涌向樓市，樓市也因此成為炒作和投機盛行的市場，許多原本從事其他行業的企業也都紛紛涌入房地產業掘金。這種現象是極不正常的，也是非常危險的，任其發展下去，將導致房地產泡沫越吹越大。房地產業泡沫仍然在繼續發展。飛漲的房價雖然能夠帶來房地產業的一時繁榮，但一旦房價暴跌來臨，其背后所隱藏的巨大風險，應該引起各地政府部門的高度重視，高房價已經改變了國人的生活。所以，當務之急是國家要調整房地產宏觀調控的有關政策。對于房地產價格影響因素也是一個復雜的過程。目前，我國房價上漲過快不僅是全民關注的角度問題，而且房價虛高問題也被列入我國兩會的熱點問題之一。我國房價持續上漲已經成為全社會關注的熱點，如果抑制房價暴漲和哪些因素影響房價增長是個值得研究的重大問題。
 1．2文獻綜述
 1．2．1房地產業的定義及分類
 房地產業又稱房地產開發、經營和管理業，它是從事房地產綜合開發、經營、管理和服務的綜合性行業，包括房地產生產、流通和消費過程的各項經營和管理活動。房地產是房產和地產的合稱。房產是指建筑在土地上的各種房屋，包括住宅、倉庫、廠房、商業、服務、文化、教育、辦公醫療和體育用房等；地產則包括土地和地下各種基礎設施，例如供熱、供水、供電、供氣、排水排污等地下管線以及地面道路等。房產和地產之所以合稱房地產，是因為他們很難分開，房屋必須建在土地上，同時地下的各項設施都是為地上的房屋主體服務的。本文中所指的房地產主要研究對象是居民的住房。
 1．2．2房地產價格
 房地產價格分廣義和狹義的房地產價格，廣義的房地產價格是指房地產行業進行房地產交易的市場價格。包括房地產建筑過程的成本，利潤以及后期改造裝飾的費用。而狹義房地產價格是指進行商品房交易的合同價金。一般情況下，決定房價變化有幾個主要因素：開發成本、商品供求關系、金融市場支持等。房價呈現出一般規律是：房價以開發成本為基礎，房價隨著商品供求關系的變化而變化，并受到金融市場的支持、政策導向和市場預期的影響。
 1．2．3房地產市場
 狹義概念：房地產商品進行交易活動的地方或場所。廣義概念：包括土地的出讓、轉讓、抵押、開發，房地產買賣、租賃、轉讓、互換、抵押以及一些與房地產有關的開發、建筑、修繕、裝飾等勞務活動。房地產市場可以分為；房地產一級市場：是土地交易市場，即土地所有者與使用者間的縱向交流，由政府直接控制和壟斷經營；房地產二級市場：即增量房地產交易市場，指房地產經營者與房地產使用者的縱向流通市場：房地產三級市場：即存量房地產交易市場，是房地產所有者將房地產使用權或所有權再轉讓的市場，是消費者間的橫向交易，屬于消費市場的重新配置。
 1．2．4住房政策
 所謂住房政策，是指政府滿足不同層次住房需求的政策，它不同于產業政策，也不同于行業管理政策。我國的住房政策設計，必須從自己的基本國情出發，建立有中國特色的住房政策體系。我國住房政策體系應包括四個基本部分：累進制的房地產稅收制度、政策性住房金融制度、廉租房制度、以及以貨幣工具為主的房地產市場調控政策。政府有責任保持住房市場的穩定，應通過相繼抉擇的貨幣政策對房地產市場進行調控。政策工具除了常規的利率政策、總量政策、金融監管以外，還應保持貨幣政策信息的透明、連續、明確，穩定社會心理預期，切斷“漲價一預期漲價一再漲價”的鏈條。同時，政府還應保持廉租房政策和住房金融政策的穩定性，確保低收入家庭不會受到房地產市場調控的影響，中等收入家庭較少受到影響。
 2．我國房地產市場的發展狀況
 2．1我國住房制度和房地產市場發展的歷史回顧---計劃經濟下的住房保障
1.房屋收歸國有
    新中國成立以后，新生的政策權首先把矛頭指向官僚資本家、反動政府的高級官員等，他們的財產被沒收，房屋當然也被充公，但是他們的家庭居住所需的房屋，政府還是給予了充分的考慮。這些人的住房是要比普通的民眾好很多。1948年中央政府進城之后的第一個關于住房的決定就是“統一管理分配城市中的一切工房。”1950年，全國分別以接收、沒收和代管等形式將大量的房產一律收歸國有，并將其無償地分配給城鎮居民做棲身之地。因此，解放后最初的解決城鎮居民的住房問題并非有明確的建設目標，而主要是通過對原有城鎮住房強制性回收和再分配調劑解決。
 1958年，國家首次提出住宅的建設目標：用5年時間將大、中、小城市的人均2、3、4平方米的居住水平，提高到人均4、5、6平方米的居住水平。20世紀60年代初期的城市居民返鄉運動以及1986年之后的歷時十年的知識青年上山下鄉運動緩解了城市的住房矛盾。中國大規模的住房建設始于1980年，中國人的住房開始改善了。
2、國家干部的住房分配
 中國共產黨指揮中國人民解放軍奪取城市，建立新的中央政權以后，干部的組成大概有三個主要來源，一是隨解放軍進城的來自解放軍區的地方干部；二是一部分由部隊轉業的干部；三是城市地下黨人員的國民黨舊政府政權留用人員。中國共產黨對城市的接收是非常成功的，很快就恢復了生產看，控制了通貨膨脹，解決了城鎮居民的就業問題。1955年國務院《關于國家相關工作人員實行了工資制和改行貨幣工資的命令》發布后，同時制訂了《中央國家機關工作人員住用公家宿舍收租暫行辦法》，將每平方米租金定位0.11元，遠低于各地平均平方米0.15元的水平，從而使中國形成了長期的低房租制度。國家對待政府機關干部采用分配制，在住房的分配過程中，主要考慮的因素有：行政級別的高低、工齡長短以及個人的住房情況和婚姻狀況。未婚人而言一般不分配住房，有單位安排在集體宿舍居住。
 在改革開放前的三十年中，中國政府機關實行的是精兵簡政的政策，加之嚴格的戶籍制度和財政的困難，政府機關的人數受到嚴格控制，多由中、青年組成，退休人員很少。所以，政府機關工作人員的住房問題得到了較為妥善的解決，基本上做到了低水平、廣覆蓋。房子的來源，一部分是沒收的私產；另一部分是由財政部門撥款興建，土地是無償劃撥，房子的面積和造價受到了嚴格的控制。由于中國采取的是低工資的政策，使財政能夠拿得出錢為政府機關工作人員建房。
3、事業單位的住房分配
 按照《事業單位登記管理暫定條列》的定義，事業單位是指國家為了社會公益目的，由國家舉辦或者其他組織利用國有資產舉辦的，從事教育、科學、文化、衛生等活動的社會服務組織。2010年的數據顯示，中國擁有事業單位大約126萬多個，從業人員3000多萬人，70%以上為技術人員。事業單位既有別于政府，又無法歸類于企業。一般來說，醫院、學校、科研院所、文藝團體等都可以歸類于事業單位。
 2．2我國房地產價格的現狀
 2.2．1．2011年1-8月份射陽房地產市場運行情況分析
 2011年，房地產宏觀調控力度空前，各地樓市反應不一。我市房地產市場開發投資增長勢頭不減，商品住房供應充足，房價走勢穩定，整體形勢基本向好。
1-8月份房地產市場基本運行情況：房地產開發投資進一步加大，商品房供應充足。今年1-8月份，我縣新增商品房上市70.69萬平方米，同比上升200.38%,銷售26.07萬平方米，同比下降2.59%,成交額9.19億元，同比增長3.11%;其中新增商品住房上市62.52萬平方米，同比上升260.61%,銷售21.55萬平方米，同比上升3.14%,成交額7.21億元，同比增長23.17%。商品房、商品住房供銷比分別為2.71:1和2.90:1，供應量十分充裕，改變了去年同期“一房難求”的市場格局。從全市的情況來看，今年1-8月份我縣商品房供應量全市排名第三，僅少于市區和鹽都，同比漲幅排名第一；商品房銷售量全市排名第七，僅高于響水，同比增幅排名第六，高于市區和建湖。多層住宅依然供不應求，高層、小高層住宅需進一步激發消費熱情。從今年主要銷售樓盤來看，陽光海岸小區已上市的多層住宅已全部售完，海韻嘉園、萬成尚景項目多層住宅銷售已接近尾聲，銀勝名都廣場多層住宅銷售合同簽訂率達60%，多層住宅依然呈現供不應求態勢；而從月度銷售量來看，七、八月份銷售量明顯下減，高層、小高層住宅還需進一步激發居民的消費熱情。
 2.2.2樓市新特點隨著“新國八條”和一系列金融政策的出臺，我縣房地產市場也出現了一些新特點。
 1、金融政策的調整影響購買力。隨著更為嚴格的差別化住房信貸政策的實施、既認房又認貸的個人住房貸款政策的出臺，以及住房公積金個人住房貸款政策的調整，使部分以貸款購房者，因首付比例提高或無法獲得貸款無力買房，被迫選擇退房。    2、農民自建房作為首套房認定標準影響了農民購房積極性和購買力。目前縣內各大銀行將農民自建房作為成套住房認定標準，造成首付標準提高、按揭貸款利息增加，從而將部分農民阻擋在城市之外。    3、項目貸款停滯，房產按揭貸款受到規模限制。今年房地產開發項目貸款各大銀行基本處于停滯狀態，而按揭貸款因受到規模限制不能及時發放，從而導致開發資金回籠較慢，資金鏈吃緊。    4、房價過快上漲的勢頭得到遏制，部分購房者開始持觀望態度。今年我縣縣城房價基本穩定在去年年末的水平，但同比漲幅已超過全縣年度生產總值和城鄉人均可支配收入漲幅，因此部分居民認為目前房價偏高，加之部分一二線城市房價開始下降，促使部分群眾持幣觀望。
 2．2．3主要城市房地產價格波動態勢
 2011年11月份百城平均價格連續第3個月連續下降，十大城市環比全線下降。從2010年7月1日到2011月1日連續發布了17個月，連續32-個月下降在過去還沒有出現過。第二，環比漲跌幅分析，漲幅前三的主要是三四線城市，我們看一下漲幅比較高的威海、煙臺、汕頭。跌幅比較大的是寧波、江門、無錫。住宅單月累計供應量均低于去年同期。成交方面也是在下降的，133個城市住宅用地成交下降9.9%。溢價水平，土地過去交易中間，土地的溢價率也是較低水平，往年都是兩位數，但是現在是個位數。住宅溢價率只有13.9%，還不到去年一半。地王，11月份有三宗新增的地王，但是前面1-11月份實際上住宅用地前十名為去年前十名的60%，地王價格也在顯著下降。供應來講，五大城市單月新增供應量漲跌分化，累計量與去年同期基本持平。五大城市1-11月份同比平均增長11%。成交方面，11月份20個代表城市總成交環比下降。從成交價格到土地的情況，都是一個下行趨勢。
 2．2．4房地產價格的構成
 房地產價格是建筑物價格和土地價格的統一，因此，房地產價格具有兩重性的內涵。在房地產價格的構成中，有一部分來源于土地開發和房屋建造安裝所形成的價值，另一部分來源于土地租賃的資本化收入。
房地產價格①包括總成本和利潤兩部分，房地產總成本是指企業在開發建設和經營房地產過程中所投入的總費用，一般包括：地價、土地開發費、建筑安裝工程造價、稅金、利息和其他費用分攤。總成本的大小，主要取決于總成本中所包含項目的多少和每個項目的實際耗費值。總成本在各個地區和各個時期的差異性和可變性極大，房地產價格主要是由總成本決定的。利潤是房地產開發、經營企業的投資利益。利潤的高低取決于總成本和社會平均利潤率這兩個因素。
 2．3我國房價飆漲的影響
 2．3．1高房價對經濟社會的影響
 首先，房價的高位運行必然會導致整個國內經濟產業結構逆選擇、傳統的粗放型增長方式難以轉變、各城市競爭力嚴重削弱。就中國情況來說，產業結構失衡是不爭的事實。國內的一些制造業及出口企業，也紛紛進入房地產，其原因就是房地產行業的高利潤。當全國所有行業都涌向一個房地產業時，將會導致房地產業出現泡沫，即房地產價格暴漲之后價格暴跌，并引發整個社會的經濟危機。盡管房地產市場的周期性會讓這種危機向后延展，但這并不能阻止危機的到來。如果不能有效控制房地產市場過熱，中國產業結構的調整、經濟增長方式的轉變就不可能實現。即使房地產泡沫不是那樣快的破滅，但房價的高企必然影響所在城市的競爭力。因為，房價高企不僅增加了企業的營運成本，也增加了城市居民的生活成本。對于企業來說，成本就增加，新的企業不敢進入，原有的企業也只能紛紛退出。20世紀80年代，香港地區的制造業、中小企業紛紛退出香港地區遷往內地；近年來，上海沿海一線的企業也紛紛遷入內地，也是房價高企弱化城市競爭力的結果。對城市居民來說，房價過高，使生活成本急劇上升，新的勞動力人口無法源源不斷流入城市。特別是當一個城市房價高得讓居民無法承受時，那些潛力較高、競爭力較好的勞動力人口更是會流出該城市，從而導致該城市競爭力嚴重下降。
 其次，房價高企也必然強化地方政府進一步所謂的經營城市。近幾年來，中國打造城市競爭力一直陷入在一個誤區中，即中國的不少官員一談到城市競爭力就是如何來經營城市。其實，對一個城市來說，政府的職責是什么?政府的主要功能在于服務，通過政府權力來保護企業與民眾的產權，保護合約的有效履行，保證民眾的財富不受到侵犯與掠奪，并以此來為企業創造好的經營環境，為城市居民提供生活便利的條件。如果地方政府經營城市，那么政府的行為就與其功能和職責根本上背離。因為，政府要經營城市，那么政府就介入到了經濟利益鏈中成為經濟利益的爭奪者，會運用權力來與企業、民眾爭奪資源。一旦政府的權力陷入市場的運作中，如果這種權力監管不嚴，那么政府就必然利用其掌握的權力來掠奪企業財富、掠奪民眾的財富。既然政府的行為如此，那么在企業與企業之間、企業與民眾之間、民眾與民眾之間的利益關系就會背離市場法則，而通過非市場的方式進行。特別是這種經營城市轉化為一種企業行為時，社會的秩序，法律的尊嚴，居民的合法權益都將受到破壞，這不僅惡化了整個企業經營的環境，也惡化了城市居民的生存條件。近幾年來，許多城市GDP迅速增長、城市財政收入迅速膨脹、城市規模也快速擴張，但是這些成績多是以國有土地為政策背景，借助于這種政策背景對農民利益的掠奪，對居民城市利益的掠奪而建立起來的。可以說，也正是地方政府這種對城市的經營，使得中國在極短的時期，社會財富向少數聚積、向少數企業聚積，導致了中國有史以來最大的一次社會財富嚴重的分配不公，不少城市與村鎮的社會矛盾也由此而不斷地激化。
 再次，高房價嚴重威脅著中國的金融體系安全，構成了對中國金融穩定性的巨大威脅。目前，國內銀行界有一種普遍的認識，認為銀行對房地產的貸款是一種優質資產，特別是個人住房消費信貸的資產更是優質資產。這種看法是建立以下幾個前提條件上的：一是房地產市場的價格只升不跌；二是銀行的利率水平永遠保持在現在基礎上；三是中國的經濟繁榮不會出現周期性變化。但是，上述的三個前提都是有條件的、不確定的，也是會變化的。任何國家的經濟繁榮都是周期性的，不可能永遠線性上升。即使是中國的轉軌經濟，也曾出現過多次經濟周期性的波動。如果一個國家經濟出現周期性的波動，那么房地產行業要想持續繁榮也是不可能的。二是利率水平永遠不會處于目前的狀態下。可以說，國內的房地產市場之所以能夠持續發展這樣快，市場的供求關系如此繁榮，最重要的原因是政府對利率管制所帶來的結果。如果不是政府把金融市場的利率控制在如此低的水平，國內房地產市場炒作也就不會這樣嚴重，因為高利率必然使炒作成本上升。房價持續上漲導致高房價，使居民購房不得不依賴銀行金融支持。個人住房按揭貸款的增加使整個銀行體系的風險也在累積：首先，個人家庭住房貸款者，即使無力償還貸款，銀行也無權拍賣房產抵債，使房貸存在隱性呆壞帳風險；一旦高房價泡沫破滅，房價下跌，需求就急劇下降，房價再持續下跌，形成惡性循環。銀行的資金將面臨流動性風險，若這兩方面的風險蔓延，將足以威脅整個國家的金融體系安全。再次，房地產過熱將吸引大量資金進入，加大了金融風險的集聚，使房地產開發投資隱含的金融風險更大。房地產開發中銀行中長期貸款的增加，導致金融風險的集聚。因為隨著房價的迅速攀升，使商品房空置面積不斷擴大，導致占壓銀行資金偏多，長期貸款增加，使貨幣信貸的潛在壓力增大，削弱了貨幣信貸作為主要政策手段對經濟的調控能力。
 最后，房價持續上漲會使住房由消費品演變為投資品和投機品。房產投資具有相對長期的特征，而房產投機卻是一種短期行為。房產投資、特別是投機勢必會導致很高的房產空置率，這不僅會導致土地與房產資源的閑置和浪費，而且還會吸引大量現金流量集中于房地產部門，進而引起金融部門流動性下降和全社會金融風險增加。美國房地產市場的次貸危機的經驗教訓值得我們借鑒和學習。第四，影響國民經濟整體過熱和經濟的泡沫化。目前房地產行業在我國國民經濟中的地位顯著上升，由于房地產行業的高度產業聯動性，房地產價格上漲過快，會導致對水泥、鋼材等多種原材料的需求快速增長，價格上揚，而這又反過來推動房地產成本上升，價格進一步上揚，形成惡性循環由于房地產關系到每個人的生活成本，房價上漲會產生工資上漲的壓力，這樣物價上漲會造成整體國民經濟的通脹壓力。房地產價格在短期內的快速上漲，形成了很多投機性的獲利空間。社會資金大量涌向房地產行業，形成虛假的投機性的需求，而這又加劇了房地產的泡沫化。在投機狂潮中，整個社會將失去行為理性，政府幾乎會失去控制能力。所以在房地產泡沫苗頭出現的時候斷然出手，是政府必然的選擇。同時，房價虛高不僅拉開了地區經濟發展的不平衡。對于各地區來說，房價虛高使得越是發達的地區越容易把全國的資金與財富聚集，越是不發達的地方，這些地方的資金與財富越是流向發達的地方。從這幾年中國各地區發展的情況來看，隨著沿海一些地方的房價快速上漲，使得全國的信貸資金與財富迅速地向沿海地區集中。可以說，盡管中央政府一直要平衡各地的經濟發展水平，比如西部大開發、中部崛起等，但是實際上這幾年沿海地區，特別是那些高房價的地區與城市，經濟發展卻越來越快。而這種地方的經濟快速增長是犧牲內陸省份利益為代價的經濟增長，是完全非平衡的經濟增長，是與中央經濟發展戰略背道而馳的經濟增長。而這種經濟增長在高房價下所帶來的矛盾與風險會越來越大。
 2．3．2高房價對購房居民個人的影響

首頁 上一頁 1 2 下一頁 尾頁 1/2/2