我國房價(jià)飆升的原因(二)

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房價(jià)過高必然會不僅拉大了地區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的不平衡，也擴(kuò)大了民眾之間的財(cái)富差距。而房價(jià)快速飆升，受傷害最大的是兩類人，一是廣大的農(nóng)民，二是城市廣大的中低收入者等。導(dǎo)致居民消費(fèi)支出減少。房價(jià)上漲過快在帶動住房消費(fèi)和家居類商品消費(fèi)的同時(shí)，在一定程度上卻抑制了其他消費(fèi)。從目前我國房價(jià)與居民收入水平的對比看，總房價(jià)是普通家庭年收入的11倍多，遠(yuǎn)高于世界銀行認(rèn)可的3．6倍合理區(qū)間，房價(jià)與家庭收入之比大大超出了正常區(qū)間，購買住房已經(jīng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出了中低收人家庭的經(jīng)濟(jì)承受能力。很多家庭為了儲蓄買房子的首付資金，不得不縮減其他必要生活資料消費(fèi)支出或依靠銀行貸款，使許多家庭背上了沉重的債務(wù)包袱，成為抑制家庭當(dāng)期消費(fèi)和長期消費(fèi)增長的重要因素。居民們把大量資金投入到購房及相關(guān)消費(fèi)中，其他消費(fèi)領(lǐng)域卻因此而難有起色。消費(fèi)支出的縮減還會導(dǎo)致生產(chǎn)這類消費(fèi)品的生產(chǎn)商的生產(chǎn)只能維持原狀或萎縮進(jìn)行，由此連鎖反應(yīng)，則可能導(dǎo)致國內(nèi)汽車制造、電子產(chǎn)品、日用消費(fèi)品的長期消費(fèi)需求下降，最后引起普通老百姓真正需要的社會產(chǎn)業(yè)的萎縮，這不僅導(dǎo)致城市居民文化、教育、旅游、娛樂消費(fèi)的下降，同時(shí)還威脅到城市經(jīng)濟(jì)的持續(xù)增長及城市的創(chuàng)新和發(fā)展。高房價(jià)擴(kuò)大居民收入分配差距。一方面，在房價(jià)過快增長的情況下，低收入階層不僅沒有能力購買可以增值的房產(chǎn)，反而會因?yàn)榉績r(jià)上漲過快而更加貧困；對于那些傾其所有購買一套住宅的城市普通居民而言，即使在退休之年還清貸款，并擁有了自己產(chǎn)權(quán)的住宅，但由于其自用居住房產(chǎn)不可能進(jìn)行實(shí)際交易，因此房產(chǎn)價(jià)格上升只增加家庭的賬面財(cái)富，并不增加可使用財(cái)富。而那些具有房產(chǎn)投資甚至是投機(jī)能力的人，只要房價(jià)上漲幅度大于利息，就可以通過對房產(chǎn)的投資和投機(jī)而獲得房產(chǎn)價(jià)格上漲的溢價(jià)，獲得比普通人更多的流動性財(cái)富收入，從而導(dǎo)致財(cái)富向購房者尤其是投機(jī)性購房者方面轉(zhuǎn)移，同時(shí)也擴(kuò)大了房地產(chǎn)開發(fā)商收益優(yōu)勢；另一方面，如果房價(jià)增長過快后大落，或者發(fā)生逆轉(zhuǎn)，損失必然首先落到主要依靠貸款購房尤其是投資性購房者身上；另外，對于房價(jià)較高、持續(xù)上漲且我國房地產(chǎn)市場的發(fā)展?fàn)顩r中心城區(qū)土地有限的大城市而言，還會出現(xiàn)“富人進(jìn)城、窮人下鄉(xiāng)’’的逆向流動潮，這不僅會產(chǎn)生居住的“階層同質(zhì)化’同時(shí)還將導(dǎo)致多數(shù)普通大眾對城市文化、環(huán)境等公共基礎(chǔ)設(shè)施享用機(jī)會的實(shí)際下降。高房價(jià)導(dǎo)致的貧富差距現(xiàn)象極有可能固化低收入階層現(xiàn)有的生存狀態(tài)，并削弱低收入家庭向上流動的能力。
3我國房地產(chǎn)價(jià)格高漲的誘因分析
3．2房地產(chǎn)價(jià)格影響因素
房地產(chǎn)的具體市場價(jià)格是由眾多因素相互作用形成的。在這些因素之中，有的僅直接影響到某一具體房地產(chǎn)的價(jià)格，有的則在總體上影響某地區(qū)、某類房地產(chǎn)的價(jià)格水平。后者即為影響房地產(chǎn)價(jià)格的～般因素，前者則成為形成房地產(chǎn)價(jià)格的個別因素及區(qū)域因素。現(xiàn)將房地產(chǎn)價(jià)格影響因素分為下列幾類：①自身因素；②環(huán)境因素；@人口因素；④經(jīng)濟(jì)因素；⑤社會因素；⑥行政因素；⑦國際因素；⑧心理因素。
3．2．1自身因素
房地產(chǎn)自身狀況的好壞，直接關(guān)系到其價(jià)格的高低。所謂自身因素，是指那些反映房地產(chǎn)本身的實(shí)物，權(quán)益和區(qū)位狀況的因素。包括：(1)位置、(2)地質(zhì)條件 (3)地形、地勢、(4)建筑物本身。
3．2．2環(huán)境因素
影響房地產(chǎn)價(jià)格的環(huán)境因素，是指那些對房地產(chǎn)價(jià)格有影響的房地產(chǎn)周圍的物理性狀因素。這方面的因素主要有大氣環(huán)境、水文環(huán)境、視覺環(huán)境和衛(wèi)生環(huán)境。包括：(1)大氣環(huán)境、(2)水文環(huán)境、(3)視覺環(huán)境。
3．2．3人口因素
影響房地產(chǎn)價(jià)格的人口因素：(1)人口數(shù)量、(2)人口素質(zhì)、(3)家庭人口規(guī)模。
3．2．4經(jīng)濟(jì)因素
影響房地產(chǎn)價(jià)格的經(jīng)濟(jì)因素，主要有經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r，儲蓄，消費(fèi)、投資水平，財(cái)政收支及金融狀況，利率，物價(jià)(特別是建筑材料價(jià)格)、建筑人工費(fèi)，居民收入。這些因素對房地產(chǎn)價(jià)格的影響都較復(fù)雜，下面僅說明其中幾個：經(jīng)濟(jì)發(fā)展、利率、物價(jià)、居民收入。
4．抑制房地產(chǎn)價(jià)格過高的措施與建議
保持房地產(chǎn)市場持續(xù)健康發(fā)展，事關(guān)國民經(jīng)濟(jì)和社會發(fā)展全局，事關(guān)全面建設(shè)小康社會目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)。當(dāng)前一些地區(qū)存在房地產(chǎn)投資規(guī)模過大，商品住房價(jià)格上漲過快，供應(yīng)結(jié)構(gòu)不合理，市場秩序比較混亂等突出問題。為進(jìn)一步加強(qiáng)對房地產(chǎn)市場的引導(dǎo)和調(diào)控，及時(shí)解決商品住房市場運(yùn)行中的矛盾和問題，努力實(shí)現(xiàn)商品住房供求基本平衡，切實(shí)穩(wěn)定住房價(jià)格，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展。解決好房價(jià)上漲問題，不僅成為宏觀經(jīng)濟(jì)問題，而且是重大的政治和社會問題。這需要從改善制度供給、堅(jiān)決執(zhí)行已有調(diào)控政策等多方面努力。改善制度供給是治本之策。由第四章的分析，我們可以看出人口因素對于目前的房地產(chǎn)價(jià)格來說并不是顯著因素，所以單純的控制人口的流入的效果并不明顯，并不能有效地調(diào)整房地產(chǎn)價(jià)格。要控制房地產(chǎn)價(jià)格就要從商品房的竣工面積和房地產(chǎn)的投資這兩個對房地產(chǎn)價(jià)格影響顯著的顯著因子來考慮。
4．1提高商品房的有效供給
由于土地的有限性，單純的提高商品房的竣工面積從長遠(yuǎn)來看并不是一個可行的方案。提高有效供給才能真正房地產(chǎn)的供給問題，控制房地產(chǎn)價(jià)格。因此，調(diào)整目前的房地產(chǎn)的供求結(jié)構(gòu)及完善房地產(chǎn)的二級市場是行而有效的措施。
4．1．1調(diào)整房地產(chǎn)供求結(jié)構(gòu)
目前，全國房地產(chǎn)市場空置商品房居高不下，主要表現(xiàn)為結(jié)構(gòu)性問題。目前全國仍有不少地區(qū)存在市場供求的結(jié)構(gòu)矛盾，適合高、中、低不同收入階層銷費(fèi)者購買的房屋比例不夠合理，中低價(jià)位房屋供應(yīng)量偏小，一方面經(jīng)濟(jì)適用房供不應(yīng)求，另一方面房屋空置量增加。北京市經(jīng)濟(jì)適用房供不應(yīng)求，出現(xiàn)消費(fèi)者為排隊(duì)領(lǐng)號排隊(duì)幾天幾夜的現(xiàn)象，甚至出現(xiàn)了一個經(jīng)濟(jì)適用房的號賣至十幾萬元的現(xiàn)象．住房二級市場狀況也影響著住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)。二手房與經(jīng)濟(jì)適用房價(jià)格相近，二者又相互替代作用。如住房一二級市場缺乏聯(lián)動，既造成商品房空置，又不能形成合理的供應(yīng)結(jié)構(gòu)，還引起房價(jià)上漲。因此，調(diào)整房地產(chǎn)市場的供應(yīng)結(jié)構(gòu)勢在必行。隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和舊城改造力度的加大，在房價(jià)高的大城市，住房供應(yīng)實(shí)行商品房和經(jīng)濟(jì)適用房、限價(jià)房雙軌制，使中低收入家庭都能享受到經(jīng)濟(jì)適用房的優(yōu)惠政策。要根據(jù)各城市房地產(chǎn)市場的發(fā)展?fàn)顩r不斷調(diào)整房地產(chǎn)產(chǎn)品結(jié)構(gòu)。
4．1．2完善房地產(chǎn)的存量市場
在一個健康成熟的房地產(chǎn)市場中，房地產(chǎn)的存量市場和增量市場是密不可分得一個整體，存量市場占據(jù)非常大的比例，市場才能活躍。有資料表明，經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)國家和地區(qū)上市交易銷售的住房總新房與二手房的比例是1：3-5，交易對象大部分是二手房．當(dāng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展和城市化水平達(dá)到一定階段后，人均擁有住房面積飽和，新建量減少，住宅由外延式拓展為主逐漸轉(zhuǎn)變?yōu)閮?nèi)涵式的更新、改造和保護(hù)為主。于是，新房銷售下降，交易便集中N--手房市場上來。而我國，目前情況是，新房是絕對的交易主體，新房與二手房的比例是倒掛的，在全國平均為9：1。我國目前大多數(shù)城市已經(jīng)開放了二手房市場，但是其交易不甚理想，相對于非常活躍的新房市場，全國二手房交易量偏低，與國際水平相比差距較大。住宅二手房市場不活躍制約了我國住宅市場上的消費(fèi)需求，壓抑了居民實(shí)現(xiàn)消費(fèi)升級的愿望。據(jù)有關(guān)調(diào)查表明，我國有67％已購公房的居民打算近幾年換房，如果住宅二手房市場不能立即完善，將會嚴(yán)重影響到潛在的消費(fèi)需求向?qū)嶋H需求的轉(zhuǎn)變，這在一定程度上會影響我國整個房地產(chǎn)市場的正常運(yùn)行．
4．3宏觀調(diào)控的實(shí)施
宏觀調(diào)控的作用主要依安縣在市場機(jī)制不能奏效的領(lǐng)域。凡屬市場機(jī)制能有效發(fā)揮作用的領(lǐng)域，應(yīng)當(dāng)放手讓市場自行調(diào)節(jié)，政府更多的責(zé)任在于維護(hù)市場秩序。因此，政府調(diào)控的目標(biāo)應(yīng)從尊重市場運(yùn)行規(guī)律出發(fā)，通過市場機(jī)制的引導(dǎo)作用加以實(shí)現(xiàn)。未進(jìn)行有效的宏觀調(diào)控，需要在以下幾方面努力：
(1)把握好房地產(chǎn)市場調(diào)控的手段和能力
政府對房地產(chǎn)市場的調(diào)控手段有多種，常見的主要有經(jīng)濟(jì)手段、行政手段和法律手段等。隨著我國房地產(chǎn)市場的不斷完善和發(fā)展，調(diào)控應(yīng)當(dāng)以經(jīng)濟(jì)手段為主，綜合運(yùn)用其他多種手段，盡量避免直接行政干預(yù)。要強(qiáng)化政府的宏觀調(diào)控能力，建立適合市場體制要求的房地產(chǎn)管理體制，轉(zhuǎn)變政府對房地產(chǎn)市場的管理職能，從行政管理為轉(zhuǎn)變?yōu)橹饕揽控?cái)稅、金融、土地供應(yīng)、城市規(guī)劃等宏觀政策和經(jīng)濟(jì)杠桿的間接調(diào)控。
(2)把握好房地產(chǎn)調(diào)控的重點(diǎn)
一是重點(diǎn)調(diào)控投資總量、規(guī)模，保持總量的適度。房地產(chǎn)投資大，周期長，而且產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)度大，涉及到生產(chǎn)和生活的各個方面，因此加強(qiáng)對房地產(chǎn)市場必要的調(diào)控是必須的。一方面，凡地產(chǎn)業(yè)雖然已經(jīng)成為國民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)，但是房地產(chǎn)業(yè)不能過快喝過大的超越國民經(jīng)濟(jì)，只能與國名經(jīng)濟(jì)發(fā)展保持一定的比例，才能發(fā)揮應(yīng)有的效益，并促進(jìn)國民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展；另一方面，更要加強(qiáng)對房地產(chǎn)市場供求總量的監(jiān)控和調(diào)節(jié)，努力維持房地產(chǎn)市場供求的基本均衡，預(yù)防房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的大起大落。二是調(diào)控房地產(chǎn)投資結(jié)構(gòu)。根據(jù)我國目前的國情，應(yīng)把房地產(chǎn)開發(fā)的重點(diǎn)放在普通住宅建設(shè)、城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)以及舊城改造等方面。嚴(yán)格限制高檔房地產(chǎn)產(chǎn)品的過分膨脹發(fā)展，努力提高社會廣大工薪階層需求的產(chǎn)品供應(yīng)，同時(shí)建立健全社會住房保障體系，以保障最低收入家庭的住房需求。
(3)規(guī)范市場行為，保證房地產(chǎn)市場健康發(fā)展
政府應(yīng)加強(qiáng)對房地產(chǎn)一級市場的管理力度，建立公開透明的土地出讓，轉(zhuǎn)讓招標(biāo)制度，加強(qiáng)對土地供應(yīng)計(jì)劃的管理；努力培養(yǎng)規(guī)范房地產(chǎn)二級市場，完善市場交易的配套政策，建立健全市場化、商品化的房地產(chǎn)流通體系。加強(qiáng)對市場上違法、欺詐行為的監(jiān)管和打擊。切實(shí)保護(hù)消費(fèi)者的權(quán)益，維持正常的市場秩序，規(guī)范市場行為，以保證房地產(chǎn)市場健康有序的發(fā)展．
(4)建立科學(xué)的宏觀調(diào)控體系
為順利實(shí)現(xiàn)對房地產(chǎn)市場宏觀調(diào)控的目標(biāo)，還必須建立科學(xué)的宏觀調(diào)控體系。而房地產(chǎn)的宏觀調(diào)控體系包括決策系統(tǒng)、控制調(diào)節(jié)系統(tǒng)、信息與咨詢系統(tǒng)和監(jiān)督保證系統(tǒng)。
綜上，政府對房地產(chǎn)市場的宏觀調(diào)控要綜合運(yùn)用經(jīng)濟(jì)，法律，行政等多種手段，加強(qiáng)對房地產(chǎn)總量和結(jié)構(gòu)的重點(diǎn)調(diào)控，規(guī)范市場行為，形成一套相互聯(lián)系，相互配合的宏觀調(diào)控體系。這也是保障房價(jià)穩(wěn)定、房地產(chǎn)市場穩(wěn)定均衡發(fā)展的重要因素之一。

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