商品房預售制度存在的問題與對策

工程管理論文編號:GC008   字數：10291，頁數：11                                   

 目            錄
 
 一、預售合同的法律性質……………………………………………………………………1
 （一）預售合同是買賣合同…………………………………………………………………1
 （二）預售合同不是分期付款買賣合同……………………………………………………2
 二、預售商品房的抵押問題…………………………………………………………………2
 （一）房地產開發企業對預售商品房設立的抵押………………………………………………2
 （二）購買方對預售商品房設立的抵押……………………………………………………3
 （三）雙方重復抵押…………………………………………………………………………4
 三、對預購人權利保護的問題………………………………………………………………4
 （一）行政管理方面…………………………………………………………………………4
  （二）合同法保護措施………………………………………………………………………5
  （三）物權法保護措施………………………………………………………………………6
  四、預售商品房的糾紛問題…………………………………………………………………6
  （一）標的瑕疵糾紛及其處理………………………………………………………………6
  （二）交付不能或不能如期交付糾紛及其處理……………………………………………7
 參考文獻………………………………………………………………………………………8

摘    要

 近年來，隨著我國房地產行業的興起和快速發展，出現了一種新的房屋銷售制度——商品房屋預售制度。它是指開發商在房屋尚未建成時，就把樓宇分成各個單位（以圖紙標明）來預售給客戶，此時先預收首期付款，建筑期中再收一部分，待樓宇竣工并可以交付過戶時再由購房人交足剩余部分的款項。
 相對于一般的現房買賣，也稱之為期房買賣。由于商品房銷售在我國屬于一種新鮮事物，立法中存在空擋，實踐中存在許多模糊認識，理論界也對一些問題爭論不休，因此商品房銷售市場較為混亂，糾紛層出不窮，本文就商品房預售合同性質、預售商品房抵押、轉賣和預售過程中常見的糾紛及其處理進行簡單探討。
 作為一種新興制度，因立法規定的不足和實踐經驗的欠缺，在房屋預售中有一些基本問題認識不清。
 筆者試圖依據現行法律、法規，結合基本法理，參考境外先進經驗，對預售商品房設立抵押的三種情況進行了分析，提出開發商設立抵押應建立登記備案制度和設立嚴格的條件限制；同時筆者認為應對預購人進行權利保護，并簡述商品房預售中常見的糾紛，針對不同情況提出了不同的處理意見。

關鍵詞：商品房屋預售制度  預售合同性質  銷售過程中常見糾紛   處理意見