“新元綠洲”可行性研究

論文編號:GC021   字數：33808，頁數：62  有任務書，開題報告，和附表

畢業設計（論文）的目的與要求
 本畢業設計是關于房地產開發項目的可行性研究，通過設計，主要是使學生系統熟悉和掌握房地產開發項目可行性研究的內容體系、操作程序、方法和技能等，培養學生具有綜合運用所學的有關理論知識去獨立分析、解決實際問題的能力，為其今后從事有關實際工作打下良好基礎。
 本設計是真實課題，涉及面廣、難度較大，每位學生應本著實事求是的態度，注重理論與實踐相結合，積極主動地進行調查、預測、計算、分析和論證；設計內容中市場調查方案可由設計組共同討論、分工調查、資源共享，其他由個人獨立完成；設計成果應體系完整、結構嚴謹、層次分明，觀點概念表達準確、清晰，資料數據真實可靠、選用合適，方案設計切實可行、特色突出，各類計劃安排合理，計算方法應用得當、結果正確，分析論證充分、有理有據，格式、圖表和寫作規范、統一。

 摘  要
 本項目“新元綠洲”小區位于榆中縣和平鎮金川大道西側，北距和平高速出入口300米，西臨商學院分校區，南臨牡丹路，牡丹路南側為金川公司辦公樓。按照和平地區總體規劃要求，擬建的新元綠洲為高檔次住宅社區，占地27385平方米，總建筑面積65134萬平米,共8棟6-8-12-16層建筑,綠化率36%，建筑密度20%，容積率2.5。
 本項目屬于房地產住宅開發項目，符合國家城鎮住宅開發建設產業政策，開發用地變更及項目建設規劃手續已在辦理，建設資金一部分自籌，一部分貸款，現場建設條件具備。此項目開發與投資可行性研究包括全國和蘭州房地產宏觀、中觀和微觀（項目）市場分析與預測；規劃方案設計的原則和具體設想，項目資金的規劃使用；項目營銷方式、營銷策略、投資估算、資金籌措與使用計劃并對應做出財務評價，另外做出風險與不確定性分析；最后分析項目建設效益和影響；該項目在規劃中以人為本，注重生態環境，合理進行綠化和安排交通體系，創造一個安全的居住環境且具有良好的環境效益。
 關鍵詞：房地產  開發與投資  可行性
 
 
 

Abstract
   The project "Xinyuan Oasis" area is located in Yuzhong County, at the west side of the He Ping town of Jinchuan Road, south of the import and export of high-speed 300 meters of He Ping town, the west by the Business School Campus area, south Peony Road, Mudan Road, the south side of office building of the Jinchuan. Overall
plan for peace in the region in accordance with the requirements of the proposed Xinyuan oasis for high-grade residential communities, an area of 27,385 square meters, with a total construction area of 651,340,000 square meters, a total of eight-storey building 6-8-12-16, greening rate is 36%, 20% building density, floor area ratio is 2.5.
 The project is within the residential real estate development projects, in line with the state of urban residential development and construction of industrial policy, land use change and development projects are in the process of planning procedures and building a part of self-funding, part of the loan, on-site building conditions. This project development and investment feasibility studies including the National and Maryland real estate macro, meso and micro (project) market analysis and forecasting; planning program design principles and specific ideas, planning the use of project funds; project marketing, marketing strategy, investment estimates, financing plan and corresponding with the use of financial evaluation to make, and make analysis of risks and uncertainties; the final analysis of effectiveness and impact of project construction; the project in the planning of people-oriented, pay attention to the ecological environment, and reasonable arrangements to carry out greening and traffic system, to create a safe living environment and good environmental benefits.Keywords: real estate   development and investment    feasibility

目  錄
第一章  項目概況分析 1
第一節  項目提出的背景 1
第二節  項目可行性研究的依據 1
第三節  項目概況 1
一、開發單位 1
二、項目背景 1
三、地理位置及現狀 1
四、項目建設規模及建設內容 2
五、配套市政設施情況 2
六、主要經濟指標 2
第四節  結論與建議 3
第二章  市場分析與預測 4
第一節  房地產市場宏觀形勢分析與預測 4
一、全國經濟環境狀況分析 4
二、蘭州經濟狀況分析 6
三、房地產市場發展走向預測 7
第二節  房地產政策調研分析 8
一、全國政策分析 8
二、蘭州市政策環境分析 11
三、其他政策分析 12
第三節  項目競爭環境分析 13
一、房地產市場分析 13
二、板塊競爭對手分析 17
第四節  項目客戶群分析 18
一、項目客戶群購買能力分析 18
二、項目客戶群消費動機分析 18
三、項目客戶群年齡結構分析 19
四、項目客戶群教育水平分析 19
五、項目客戶群考慮因素分析 20
第五節  項目SWOTF分析 20
一、項目優勢分析 20
二、項目的劣勢分析 21
三、項目的機會分析 21
四、項目的威脅 21
第六節 項目定位分析 22
 一、項目客戶定位 22
二、項目產品定位 22
三、房地產項目價格定位 23
第三章 項目建設條件 24
第一節  項目地理自然情況分析 24
第二節  蘭州歷史文化分析 24
第三節  蘭州人口情況分析 25
第四章  規劃設計方案 27
第一節  規劃設計方案設計依據 27
第二節  規劃設計方案的指導思想 27
第三節  規劃設計方案的原則 27
一、小區發展原則 28
二、生態優化原則 28
三、小區共享原則 28
第四節  建筑規模及設計方案設想 28
一、建筑規模 28
二、建設方案總體構想 28
三、規劃理念 29
三、規劃設計 32
第五章  項目開發進度及組織安排 35
第一節  建設工期 35
第二節  實施進度安排 35
第六章   營銷方案 36
第一節  項目定位 36
一、確定項目整體形象定位 36
二、“賣點”分析 36
第二節  營銷方式與策略 36
一、營銷方式 37
二、營銷推廣策略 38
三、定價策略 38
第七章   投資估算及資金籌措 40
第一節  投資估算的原則及內容 40
一、投資估算的依據 40
二、投資估算的內容 40
第二節  項目建設總投資估算 40
一、開發建設投資估算 40
二、流動資金估算 43
三、開發期經營稅費估算 43
四、土地增值稅 43
第三節  資金籌措與使用計劃 43
第八章   財務評價 45
第一節  編制依據與原則 45
一、本項目投資財務評價依據 45
二、項目財務評價原則 45
第二節  基礎數據 45
第三節  基本報表編制 45
第四節 財務分析 46
一、盈利能力分析 46
二、清償能力分析 46
三、資產平衡分析 46
第五節  項目不確定性分析 46
一、敏感性分析 46
二、銷售收入敏感性分析 46
三、土地價格敏感性分析 47
四、敏感性分析圖 47
五、敏感性分析結論 48
六、臨界點分析 48
第九章   風險分析 49
第一節  政策風險分析 49
第二節  市場風險分析 49
第三節  項目經營風險 49
第四節  金融財務風險分析 50
第十章   社會評價和環境影響評價 51
第一節  社會評價 51
一、項目對社會影響分析 51
二、項目所在地的互適性分析 51
三、社會評價結論 51
第二節  環境影響評價 52
一、施工期污染源分析 52
二、施工期環境影響評價及污染防治措施 52
三、營運期環境影響評價及污染防治措施 53
四、安全消防措施 54
第十一章   結論與建議 55
第一節  結論 55
第二節  存在的問題及建議 55
結 束 語 57
致   謝 58
參考文獻 59