淺析中國房地產調控政策及其效果-------對于我國房地產調控政策效果評價及建議(二)

3.抑制投機性購房有利于平抑房價。二套房貸首付比例提至40%以及其他相關政策陸續出臺,打擊了投機性的購房行為,對平抑房價起到了一定的作用,能促進房地產市場的健康發展。

(二)國家的調控政策存在的不足之處 

1.首先，“國十條”及實施細則缺乏對一些重要概念的清晰界定，國十條及實施細則中至今還有一些重要的概念尚未界定清晰，而這些模糊的概念就是導致“國十條”實施效果欠佳的一個重要的原因。例如“國十條”要求對“房價過高、上漲過快”的城市采取一系列打壓措施。但該部門至今沒有給出“房價過高、上漲過快”的界定標準，也沒有公布哪些城市出現“過高過快”，應屬于被打擊地區。再者，“國十條”規定，“對存在捂盤惜售、囤積房源、哄抬房價等行為的房地產開發企業，要加大曝光和處罰力度，問題嚴重的要取消經營資格”，但對什么是“哄抬房價、捂盤惜售”，也未有清晰界定標準。

2.“國十條”中普遍被視作打擊炒房者最有效的一條引導個人合理住房消費和調節個人房產收益的稅收政策，至今不見蹤影。“國十條”對開發商最有效的制約手段——對后者進行土地增值稅的“重點清算和稽查”，也停留在一句口號上。

3.目前我國很多二、三線城市的房價依舊很高,泡沫也是很大,投機也很大,二、三線城市居民依舊買不起。因此,二、三線城市在樓市政策調控政策出臺之后,很可能出現了房價不跌反漲的市場現象。如果我們的不警惕二、三線城市樓市政策的寬松性,監管一線城市退出的炒房資金,二、三線城市對自己城市房價的定位不對,那么很有可能二、三線城市成為樓市調控后的高房價重災區。 

轉四、對我國政府調控房地產政策的意見及建議

加快實施細則中重要概念的界定 《國十條》實施細則的中一些重要概念界定模糊使諸多抑制房價上漲的措施在實踐中無法施展，因此，要使這些措施落到實處，必須盡快明確界定相關重要概念。完善土地“招拍掛”制度 土地的招拍掛制度比采用協議方式出讓經營性國有土地使用權的做法更為合理，而且可以有效地遏制國土資源的流失，最大限度的防止權力尋租等等一系列人為的干擾市場行為，打擊圈地和炒賣地皮的行動，較好地維護了公共利益。但是，這種方式也有不完善的地方，特別是從27年開始，地王紛紛出現，干擾了土地市場，導致價格指示信號失靈；最近以央企為背景的房企拿地勢頭大為增加，地王潮又開始在全國蔓延，這種信號很可能像27年那樣，形成一種面粉貴過面包的困局。

　　要想抑制過快上漲的房價，就要完善土地“招拍掛”制度，土地的招標、拍賣和掛牌的競爭方式雖然有一些規定，各地政府也結合本地情況制定了相應的操作方法，但仍然不能避免一些投機倒把的行為。因此要對一些工作進行細化，提高招拍掛過程的規范性。例如明文規定招賣要做哪些程序以及做到何種程度，掛牌要做哪些程序，簽訂出讓合同應包括哪些條款。使該制度的推行真正能夠起到抑制房價的作用。 積極制定有關保障性住房的法律法規，發揮政府在住房保障體系中的主體地位 保障性住房的建設對于房價上漲有很好的抑制作用，為了確保保障性住房能夠成功建設，發揮其應有的作用，國家在推動保障性住房發展的同時，應該從法律上完善保障性住房制度，把我國社會保障性住房的各項制度和措施用法律的形式固定下來。同時要加強管理工作，嚴格防止政府部門和官員的權力尋租行為，避免出現經濟適用房面積過大，出售給不符合條件的個人等現象再現。公共住房的運行是一個系統工程，需要由政府作為主體設立專業管理機構來負責。一方面，政府應將保障性住房的投入納入財政預算，這是建立住房保障體系的基本保障。國外的公共住房政策對政府投入都有明確規定，并有法律保證，政府也有固定的財政預算安排以及專項基金等配套政策。但目前我國除了對廉租房及住房補貼有少量投入外，其他涉及住房保障的支出還沒有納入財政預算安排。另一方面，政府應切實加大廉租住房、經濟適用住房和中低價位、中小套型普通商品住房建設用地的土地有效供應，發揮好稅收和信貸政策調節作用，加大住房需求調節力度，引導合理的住房消費。

 總而言之，房子是用來住的，不是用來炒的。對房地產市場的調控其根本目的是讓房地產市場回歸理性，最終逐步走上平穩健康良性的發展軌道上來，本輪房地產新政主要是針對房地產市場當前的形式出臺的中短期政策，不能從根本上解決房地產市場持續穩定發展的問題，還需要盡快推進土地制度、財政體制和房地產稅收制度等方面的制度性改革， 從長遠目標立足建立房地產市場平穩發展的長效機制。我國目前房價的上漲雖然已經成為關系到民生的重大問題。但是從另一方面來看一線城市高房價的存在也在一定程度上抑制了一線城市人口的過快增長。國家對房價的調控政策應遵循適度原則。原則上房控政策的實施要使一線城市房價增長放緩,而房價的穩定增長也應當成為控制一線城市人口快速增長的一種手段,從而防止一線城市的人口爆炸。對于二線城市來說,由于農村的城市化以及一線城市房價的上漲,許多一線城市就業人員回歸二、三線城市,也在一定程度上推動了二、三線城市房價的上漲,國家在出臺房控政策時也應考慮到這一現狀,遵循即能使二線城市房價適度上漲,又要實現住有所居的調控目的。 

　　(一)今后的房地產政策主要構建長期穩定的房價形成機制 

　　當前我國的經濟發展階段,決定了在較長一段時間內銀行貸款仍然將是居民購房融資的主渠道。由于世界經濟發展的動蕩和不確定性,國內經濟特別是城鄉居民收入將進入一個變化較大,增長預期不確定的時期,而保持融資成本的長期穩定、可控是減低房地產金融系統性風險的主要手段。我們可以借鑒德國特有的住房金融模式,也可進一步完善和充分發揮住房公積金的制度優勢,進行大膽的創新,為穩定房價提供全面的系統的金融制度支撐。 

　　(二)應該建立相關配套制度,確保政府房價調控的有效性 

　　1、大力培育房地產市場,進一步拓寬租售并舉的市場供應。同時,政府要給予中低價位、中小戶型普通住房建設一定的政策支持,按照需求增加普通住房的供給。并制定普通住房定向銷售細則,在分配、房貸利率、首付比例以及公積金貸款使用等方面給予優惠,滿足普通居民購房需求,降低購房成本。 

　　2、完善住房保障制度,滿足普通居民購房需求。一是根據低收入居民的支付能力,建立多層次的住房保障體系。針對經濟水平不同的人群實施不同的住房保障制度。對低保人群實施廉租房政策;為低收入者提供經濟適用房。二是建立住房保障基金,解決資金來源。三是完善配套政策,包括建立低收入人群的住房檔案和分配制度,根據實際需求安排住房投資和住房分配。 

　　3、調動地方政府落實調控政策的積極性,為地方政府落實調控措施創造制度條件。一是改革地方官員的政績考核制度,減弱GDP增長的影響。二是改革、完善分稅制度。三是改革土地收益制度,減少地方政府對土地收入的依賴。能否保持現時的銷售態勢,首先要求開發商能以合理的價格促進銷售,促使房價整體平穩和理性回歸。因此,必須始終堅持市場監管和金融監管,確保信息的公開透明,防范和化解房地產金融風險。依法“治市”是政府長期的基本職責,“救市”只能是應對極端情況的特殊行為。 

　　(三)建議最遲在5年之內全面開征物業稅 

　　制定出臺一部公正、公平的房地產物業稅。讓房子多的、房子好的、房地產投資者多交稅,而對于住房條件差、房子少的少交稅甚至于免稅,能夠有效抑制投資性買房需求。目前大多數發達國家都對房地產征收物業稅,已經是一種很成熟的稅種。我國提出開征物業稅已有若干年時間,但時至今日尚無開征時間表。其中原因可能主要是開征物業稅所涉及的問題錯綜復雜,筆者認為開征物業稅雖然不能操之過急,但也不能遙遙無期。盡管物業稅無論對自住的還是投資的住房都會增加持有成本,由此可能對部分中低收入階層帶來一定的沖擊,但如果在征稅對象、稅基、稅率、起征點、減免稅等方面較好地參考國外的做法,并結合我國的具體情況,出合理的設計和安排,是能夠將對普通購房者所帶來的沖擊降低到最小限度。