房地產(chǎn)開發(fā)項目面臨的風險及應對措施(二)

　　我國的房地產(chǎn)市場在經(jīng)歷了多年的發(fā)展，已經(jīng)成為一個支柱型的產(chǎn)業(yè)，甚至成為國家經(jīng)濟發(fā)展過程中的一個命脈，因此如果處理不好，很有可能會形成非常嚴重的問題。也正是認識到了這個問題，國家通過頒布一系列的法律法規(guī)來保證房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展，但從近年來房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展形式看，這些政策所起到的效果非常有限，很多政策法規(guī)沒有結合實際狀況，形式感濃烈，缺乏一定的可執(zhí)行力。在我國，相關經(jīng)濟的落實都是由上而下一步步落實的，在具體的政策執(zhí)行過程中，由于缺乏統(tǒng)一的標準，就很容易出現(xiàn)矛盾，特別是房地產(chǎn)行業(yè)的復雜性和各個具體地域實際情況的不一致性，很容易導致這種矛盾的加劇。缺乏有效管理體制，所導致的另一個問題是，在地產(chǎn)交易的過程中，出現(xiàn)了很多潛規(guī)則，這些潛規(guī)則雖然沒有形成明文規(guī)定，但卻在暗箱操作的過程中給整體的地產(chǎn)發(fā)展過程中帶來了非常大的阻礙力。

2.相關的房地產(chǎn)政策缺乏一定的目的性

　　房地產(chǎn)行業(yè)作為當下經(jīng)濟運行過程中的一個重要的經(jīng)濟產(chǎn)業(yè)，受經(jīng)濟大環(huán)境的變化，房地產(chǎn)經(jīng)濟在運行發(fā)展過程中也在不斷的發(fā)生變化，可以說，房地產(chǎn)市場經(jīng)濟無時無刻都是在變化狀態(tài)中的，但是受多種因素的影響，很多與房地產(chǎn)相關的政策在頒布的過程中并未結合當下的實際狀況，也就喪失了本應該具有的執(zhí)行力和約束力。

　3.房地產(chǎn)經(jīng)濟發(fā)展過程中存在問題的解決策略

　（1）加大政府與法規(guī)的管理力度。為了解決房地產(chǎn)經(jīng)濟在發(fā)展中出現(xiàn)的影響因素，實現(xiàn)房地產(chǎn)經(jīng)濟平衡發(fā)展就要加大政府在政策上的制約和法律法規(guī)的完善，形成一套完整的,科學的體系建設。

   （2）加大消費者對房地產(chǎn)經(jīng)濟的認識。對于消費者在購買房屋的思想和行為上來說，為了使他們能正確認識到房產(chǎn)經(jīng)濟在發(fā)展中的需要，應加強他們對房地產(chǎn)經(jīng)濟的學習。

   （3）合理的開發(fā)國家土地。我國的土地資源是人們生活和生產(chǎn)的主要地方，所以在土地利用上合理的開發(fā)，才能使人們實現(xiàn)最大的經(jīng)濟效益。我國在土地資源利用上是人多地少的現(xiàn)象，為了保障我國經(jīng)濟在社會中的有效發(fā)展，就要進行合理的有效開發(fā)。

三．房地產(chǎn)業(yè)項目開發(fā)遇到的風險

（一）房地產(chǎn)企業(yè)融資渠道

1.銀行貸款

銀行貸款是我國房地產(chǎn)企業(yè)融資的最主要渠道。一直以來，我國房地產(chǎn)企業(yè)的資金來源，主要是來自于國內(nèi)商業(yè)銀行貸款。銀行信貸資金貫穿于房地產(chǎn)企業(yè)整個運營過程，無論是土地儲備、房地產(chǎn)開發(fā)，還是其最終銷售，幾乎都離不開銀行信貸資金的參與。其他資金基本為自籌資金。因此，無論是企業(yè)的先前貸款還是自籌資金，大部分基本都是來自于銀行。

2.房地產(chǎn)信托

房地產(chǎn)信托融資具有一定的制度優(yōu)勢，目前，在宏觀調控下被越來越多的房地產(chǎn)企業(yè)利用，信托發(fā)行日益增多。 房地產(chǎn)信托融資的三種模式：

（1.）貸款類資金信托：該模式類似于傳統(tǒng)的銀行貸款，但是，資金模式不同，資金類資金信托來源于發(fā)行信托計劃。

（2.）股權信托：是指持有的房地產(chǎn)企業(yè)股份被溢價回購的一種股權投資模式，該模式既能使房地產(chǎn)企業(yè)實現(xiàn)融資目的，又能增強企業(yè)信用級別，在不提高資產(chǎn)負債的情況下能夠使得房地產(chǎn)企業(yè)的資本金有所增加，整體資本結構被優(yōu)化。

（3.）受益權轉讓信托：該財產(chǎn)信托模式以交易為基礎，通過將房地產(chǎn)企業(yè)的財產(chǎn)收益權轉移給社會上的投資大眾，以實現(xiàn)融資目的。

3.債券融資

債券融資模式是房地產(chǎn)企業(yè)利用資本市場直接融資。相較于一般債券，其能夠按期收回本金和利息，收益、流動性，以及安全性都較高。在我國，房地產(chǎn)企業(yè)債券融資尚處于發(fā)展階段，不僅市場和發(fā)行程序還不健全和規(guī)范，而且發(fā)行規(guī)模較小，債券評級也缺乏一定的準確性。這些無疑會對房地產(chǎn)企業(yè)債券融資規(guī)模造成一定影響。

4.上市融資

無論任何企業(yè)，上市融資模式都是一種較為有效的融資渠道。對房地產(chǎn)企業(yè)而言，上市融資能夠為其資金缺口帶來很大彌補。其能幫助房地產(chǎn)企業(yè)降低項目融資成本和有效化解金融風險。只是目前我國的金融體系還存在著一定的不安全性，而且對房地產(chǎn)企業(yè)的上市審批程序較復雜和嚴格。

（二）住宅工程質量控制