淺析我國的房地產市場調控政策和效果(二)

地方政府是房地產市場調控政策執行的主體，應該確定地方政府在房地產市場調控中的主導地位，提高地方政府落實宏觀調控的積極性。首先，房地產市場調控政策由各地方政府根據區域房地產市場的實際情況來制定，然后報送中央政府審批，改變以往由中央政府向地方政府下達任務的方式; 其次，改善地方政府的績效考核體系，改革地方官員的核標準，在考核標準中減弱 GDP、城市化率等經濟指標，增加中低收入居民住房情況等民生指標，將房地產市場調控效果納入地方政府績效考核; 再次，降低中央政府經濟發展規劃的集權性，中央政府應盡量 

避免規劃全國性的經濟增長點，應鼓勵地方政府根據自身特色，制定本地區房地產發展的可行性方案，尋求適合自身的經濟增長點。 

3.3建立層次分明的住房供應體系 

今年以來，租售并舉、租售同權、共有產權等政策已逐漸落地，可以預測，今后樓市的長效機制將重點關注住房制度的供給管理，按照供給側結構性改革思路，完善住房供給和保障體系，有效調整供給結構。大力發展住房租賃市場，加大對新市民的公租房保障力度，鼓勵租賃消費。因地制宜發展共有產權住房，繼續推進城鎮棚戶區改造；加強城鄉統籌和區域協調。

3.4加強對房產持有環節的征稅管理 

房地產調控政策的另一個長效機制體現在開征房產稅，合理設置房產稅稅率，從根本上扼制房地產投資投機，降低地方政府經營土地財政的沖動。要做大做好資本市場，增加優質投資品供應，擴大投資渠道，引導資金從房地產市場轉向其他市場，特別是實體經濟領域。 

3.5不斷調整和改進調控措施，建立全面長期的調控機制。

房地產市場調控不是朝夕之功，應該建立全面長期的調控機制。我國房地產市場調控一直都是在“波動—調控—波動—調控”的循環之中發展，調控政策多、密集度大、分布領域廣，但是效果不佳。造成這種局面，一方面是由于出臺的調控政策沒有得到有效的落實，調控效果大打折扣; 另一方面則是由于調控手段和措施本身的缺陷和局限，導致調控效果不盡如人意。反思和總結過去的調控經驗 

教訓，需要在原有調控政策的基礎上，根據市場變化，不斷地去調整和改進調控的措施，建立全面、長期的調控機制，確保調控的良好效果。 

3.6完善配套政策，合理調控房價 。

房地產調控需要一系列的配套措施。這些配套制度包括考核機制、稅收制度、征地制度、土地出讓制度、投資監管、戶籍制度改革等。增加普通住房的土地供給，合理調控房價，滿足普通居民的住房需求，實現房子是用來住的本質需求。政府要把增加中低價位普通住房的土地供應落到實處，確實提高普通住房建設的比例，并寫入到土地拍賣條件中，結合各地實際，提出住房銷售價位、套型面積等控制性要求，以保證中低價位、中小套型住房的有效供給.

3.7嚴抓住房保障制度，讓“保障”名副其實。

目前，我國大部分區域已經建立了包括廉租房、公共租賃房、經濟適用房、限價商品房為主體的住房保障體系，隨著保障性住房的大量開發建設，這些住房確實 

能改善一些群體的住房需求，調節供求矛盾。但事實是，需要保障性住房的群體卻沒能住上保障性住房，而那些不符合保障性住房的群體卻被“保障”上了。當前住房保障制度需要亟待完善，首先，要嚴格其進入和退出機制，讓保障性住房真正惠及民生; 其次，地方政府既要管建，還要管建后的分配與監管;再次，要根據區域社會經濟的實際情況，不斷調整保障性住房的準入門檻，讓更多的中低收入者享受到保障性住房的政策，讓“保障”名副其實。

四、總結 

我國的房地產市場是一個充滿爭議的市場，中央政府對于它的干預強度遠遠超過了其他產業，但是，中央頻繁出臺的調控政策并沒有達到其預期的目的，房地市場所存在的問題始終沒有得到有效的解決，即存在著政策失效的問題。因此如何從制度上進 行創新和改進，必將是中央最為關鍵的選擇。

自我國房地產業起步以來，房地產調控就一直如影隨形，在頻繁的調控政策背后，我國樓市的走向正發生著巨大的變化。曾經被看作是優良投資品的房屋正在回歸“是用來住”的屬性，房地產調控政策也將從原來的被動應對向建立長效機制的轉變，可以預見“調控”仍將在未來房地產市場發展中繼續存在并發揮其重要作用。 

五、參考文獻 

［1］王箏，王藝，仲偉周．房地產市場政府調控的效度分析和政策建議[J]．管理現代化，2010(06)． 

［2］魏宗凱，葉鋒． 房地產調控再奏強音“有保有壓”意在維穩［N］．中 

國信息報，2010—01—12． 

［3］余建源．中國房地產市場調控新論［M］．上海: 上海人民出版社， 

2009: 102—103． 

［4］楊玉珍，文林峰． 抑制房價過快上漲宏觀調控政策實施效果評價 

及建議［J］． 管理世界，2005，( 06) : 153—154．

［5］吳艷，王佑輝，鮑俊升．房地產市場調控政策的綜合效應研究[J]．中州學刊，2013(4)：35—39．

［6］劉松松.房價對產業結構的影響及國家調控房地產市場政策的分析研究[D].山東大學,2012.