淺析房地產價格影響因素(二)

貨幣供應量,是指一國在某一時期內為社會經濟運轉服務的貨幣存量。貨幣供應量應該與一國的實體經濟總量相一致,貨幣供應量的多少標志著這個國家實體經濟規模的大小。一般來說,在實體經濟規模暫時穩定的情況下,貨幣供應量的增加將會使房地產價格上升;貨幣供應量的減少將會使房地產價格下降。

5.利率

利率表示一定時期內利息量與本金的比率。我國的銀行利率是由我國的中央人民銀行所決定的,是我國政府進行宏觀調控的重要手段。利率對我國房地產市場的影響主要是通過對貸款利率的調整來實現的。貸款利率對房地產價格的影響

要從兩方面進行分析,一方面是對房地產開發商的影響;另一方面是對房屋購買者的影響。

6.匯率

匯率是指用一種貨幣表示另一種貨幣。最近幾年,由于中國在國際貿易中存在著巨大的貿易順差,所以人民升值的壓力越來越大。尤其是美國次貸危機發生后,美國政府為了刺激本國產品的消費,減少對中國的貿易逆差,屢次對我國政府施加壓促使人民幣升值。升值后,房地產市場作為我國的高利潤行業,自然成為了這些外資青睞的對象。而大量外資的進入,又進一步推高了我國的房地產價格。

7.房價調控政策

2005年以來,我國每年都會出臺相關政策對房地產市場進行調控。尤其是2010年,先后三次出臺了一系列房地產調控政策,“國八條”、“國六條”、“國十條”等調控條款相繼推出,“限購”、“限貸”、“限房價”、“限地價”范圍不斷擴大,政策逐步出臺。我國房價調控政策不可避免地成為影響房價的一個重要因素。                                                四·因素的研究

1 自身因素

所謂自身因素,是指那些反映房地產本身的實物、權益和區位狀況的因素。包括房地產的位置、地質條件、地形、地勢、建筑物本身等;

2 環境因素

影響房地產價格的環境因素,是指那些對房地產價格有影響的房地產周圍的物理形狀因素。主要包括大氣環境、聲覺環境、水文環境、視覺環境和衛生環境。

3 人口因素

3.1 人口數量

房地產價格與人口數量的關系非常密切。當人口數量增加時,對房地產的需求就會增加,房地產價格也就會上漲;而當人口數量減少時,對房地產的需求就會減少,房地產價格也就會下落。

3.2 人口素質

人們的文化教育水平、生活質量和文明程度,可以引起房地產價格的變化。人類社會隨著文明發達、文化進步,公共服務設施必然日益完善和普遍,同時對居住環境也必然力求寬敞舒適,凡此種種都足以增加對房地產的需求,從而導致房地產價格升高。如果一個地區中居民的素質低、構成復雜、社會秩序欠佳,人們多不愿意在此居住,則該地區的房地產價格必然低落。

3.3 家庭人口規模

這里所說的家庭人口規模,是指全社會或某一地區的家庭平均人口數.家庭人口規模發生變化,即使人口總量不變,也將引起居住單位數的變動,從而引起需用住房數量的變動,隨之導致房地產需求的變化而影響房地產價格。

4 經濟因素

主要有經濟發展狀況,儲蓄、消費、投資水平,財政收支及金融狀況,利率,物價(特別是建筑材料價格)、建筑人工費,居民收入等。

5 社會因素

影響房地產價格的社會因素,主要有政治安定狀況、社會治安狀況、房地產投機和城市化

5.1 政治安定狀況

政治安定狀況是指有不同政治觀點的黨派、團體的沖突情況,現行政權的穩固程度等。一般來說,政治不安定則意味著社會可能動蕩,這會影響人們投資、置業的信心,從而會造成房地產價格低落。

5.2 社會治安狀況

社會治安狀況是指偷竊、搶劫、強奸、綁架、殺人等方面的刑事犯罪情況。房地產所處的地區如果經常發生此類犯罪案件,則意味著人們的生命財產缺乏保障,因此會造成房地產價格低落。

5.3 房地產投機

房地產投機是指不是為了使用而是為了再出售(或再購買)而暫時購買(或出售)房地產,利用房地產價格的漲落變化,以期從價差中獲利的行為。一般來說,房地產投機對房地產價格的影響

5.4 城市化

城市化又稱城鎮化、都市化,是當今重要的社會、經濟現象之一,但由于人們對城市的概念理解不一,對城市化的解釋和度量方法也相差很大。

6 行政因素

影響房地產價格的行政因素,是指那些影響房地產價格的制度、政策、法律法規、行政行為等方面的因素,主要有房地產制度、房地產價格政策、行政隸屬變更、特殊政策、城市發展戰略、城市規劃、土地利用規劃、稅收政策、交通管制。

7 心理因素

心理因素對房地產價格的影響有時是不可忽視的。影響房地產價格的心理因素主要有下列幾個:(1)購買或出售心態;(2)個人欣賞趣味(偏好);(3)時尚風氣;(4)接近名家住宅心理。房地產需求者遍尋適當的房地產,當選定了合意的房地產后,如該房地產的擁有者無出售之意,則房地產需求者必須以高出正常價格為條件才可能改變其惜售的原意,因此,如果達成交易,成交價格自然會高于正常價格。

五·結論

房地產行業在我國經濟市場上占據一定的分量,關系到我國經濟的發展,尤其是隨著中國城市化的進程,更加促進了這個行業的發展,房地產在我國經濟中逐漸占據越來越重要的的地位,房地產行業在我國市場上經歷了一次強烈的炒作后開始降溫,但現在依然是比較熱門的行業,房地產的發展在一定程度確實上促進了我國經濟的發展,但這種經濟的發展不是健康的,有些人因此賺了,但更多人卻買不起房。在這種情況下房地產的瘋狂發展的弊遠大于利,其發展也應該受到控制。

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