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小產權房法律問題分析(一)

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小產權房法律問題分析

[摘要]建設部發布的《關于購買新建商品房的風險提示》中有：城市居民不要購買在集體土地上建設的房屋，目前的法律法規不允許在集體土地上進行房地產開發，不允許集體土地上建設的房屋向本集體經濟組織以外成員銷售等風險提示，這里“在集體土地上建設的房屋”即是通常所說的“小產權房”或“鄉產權房”。這也是首次采用了“小產權房”的提法。另外，國務院辦公廳下發的《國務院辦公廳關于嚴格執行有關農村集體建設用地法律和政策的通知》正式使用了“小產權房”的提法。本文通過對小產權房現象出現的原因及利弊進行分析，提出若干解決對策建議，供司法實踐予以參考。

[關鍵詞]小產權房價格低廉無效合法性

一、小產權房概念

小產權房是指在農民集體土地上建設的房屋，未繳納土地出讓金等費用，其產權證不是由國家房管部門頒發，而是由鄉政府或村委頒發，所以叫做“鄉產權房”，又叫“小產權房”。

十八屆三中全會通過的《中共中央關于全面深化改革若干重大問題的決定》（簡稱《決定》）提出，在符合規劃和用途管制前提下，允許農村集體經營性建設用地出讓、租賃、入股，實行與國有土地同等入市、同權同價。

2013年11月22日，國土資源部、住房城鄉建設部下發緊急通知，要求全面、正確地領會十八屆三中全會關于建立城鄉統一的建設用地市場等措施，嚴格執行土地利用總體規劃和城鄉建設規劃，嚴格實行土地用途管制制度，嚴守耕地紅線，堅決遏制在建、在售的“小產權房”行為。

二、小產權房出現的原因以及利弊分析

小產權房出現的最主要的因素就是近幾年，我國的房地產價格一路攀升，以至于相當多的人們開始發現即便工作了10年、20年，也無力購買一套屬于自己的房子，即愈演愈烈的房價已遠遠超出了普通公眾的購買能力。盡管政府也積極推出了經濟適用房、廉租房，但是，在量上已遠遠滿足不了民眾們實際的需求。正是這種居高不下的房價，使得更多的中等收入者處于“漂流族”的行列，即便有所定所的，也是加入了“蟻族”的行列，在偌大的城市中過著辛苦忙碌而又沒有未來的日子。在這樣的形式下，誕生了小產權房，這種不符合法律規定的房產以其比商品房低的1/3至1/2的價格成為了大部分中等收入者夢想中的生存場所，這樣低廉的價格也讓買不起房的人們甘愿冒此風險購房，畢竟只有這樣他們才能有個屬于自己的家。

小產權房在房價高漲和城鄉二元土地制度的雙重重壓之下仍在不斷的增加，國家相關部門也在采取措施來對其加以處置。本文將從小產權房出現的原因及其法律地位來對其存在的合法性加以論證，并提出相應的解決措施。

所謂小產權房是相對于大產權房來講的，從嚴格意義上講，小產權房并不是法律概念，只是人們在社會實踐中約定俗成的一種稱謂。這種房屋的權屬證書只由鄉鎮或村委會制作，由于未經國家的規劃和審批手續，也沒有向國家繳納土地出讓金及各種稅費，因此不能獲得國家房管部門頒發的房屋產權證（俗稱大產權），購買者對房屋享有的所有權得不到國家的保障，但是雖然存在風險，依然有很多城市居民去購買，不得不引發我們的深層思考。

（一）小產權房的存在出現了很多的弊端

一是我國目前的法律法規禁止在集體所有的土地上進行房地產開發,不允許集體土地上建設的房屋向本集體經濟組織以外成員銷售,所以購買的小產權房沒有產權證,一旦國家征用土地,沒有權屬證明保護購房者的權益,無法獲得法律保護,也不能進行自由交易。

二是由于小產權房沒有國家建設部門頒發的產權證,其不能上市交易,更無法辦理繼承和抵押,這就為小產權房以后的處理埋下隱患。小產權房屬違章建筑,隨時面臨拆除的尷尬境地。

三是小產權房違反了國家相關政策,干擾了國家法律法規的正常運作。與其說小產權房是對現行法律法規的突破,不如說是一種“倒逼”現象,小產權房使得國家的相關法律法規在社會經濟運行中無法正常發揮作用。

四是小產權房造成業主與當地村民因為社會財富等不同,易產生不安定因素,從而引發新

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