小產權房法律問題分析(二)

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會矛盾。

五是小產權房擾亂了房地產秩序,使得一些不法房地產開發商通過非法途徑拿地,從而非法牟利,干擾了國家正常的房地產秩序。同時,小產權房問題已成為我國土地管理中的一個比較突出的問題,其導致新增建設用地總量失控,影響國家的糧食安全和宏觀調控。小產權房對耕地資源的保護和持續利用是一個嚴峻的考驗,容易造成國家對土地資源管理的失控。如果耕地面積再減少1.5%,國內糧食將不能自給自足,中國將在糧食問題上處于受制于人的危險境地。

（二）小產權房轉正的開始動機和過程中也會出現一些比較棘手的問題

一是小產權房的“轉正”難度非常大，因為涉及到土地的問題、城鄉二元的問題、農民土地的收益問題，包括地方政府對于土地與市場的壟斷問題等，矛盾非常大，問題非常多；

二是小產權房的產生有其歷史背景。首先城市過高的房價，讓小產權房有了人群，與其高額購買大產權房，不如實惠地買小產權房；其次農村等鄉鎮土地政策的漏洞，讓其產生得到了發展；

三是小產權房在轉正方面，從根本上來講，它首先是農村集體土地入市的問題，但是它又比集體土地的入市流轉還要復雜。因為有法律問題、公平問題，比如有網友說當年我以高價買的商品房，而他是以很低的價格買的小產權房，如果補一點錢就能夠轉正，這是不是太不公平了？所以不能順利轉正，沒有公平，何來交易？

面對小產權房存在的一系列問題,我們必須謹慎對待,妥善處理，從事物的兩面性來分析。對此,當然不能像地產大鱷任志強所說一炸了之,這樣除增加表面的GDP外而毫無益處,但是更不能大開小產權房的閘門,任其自由發展下去。

三、解決小產權房問題的對策建議

（一）分別對待,分類處理。我們不能簡單的將小產權房一概否定處之,應分別對待,分類治之,盡可能實現多方和諧共贏。首先,分清小產權房是建設在規劃圈內還是建設在規劃圈外。對于在規劃圈內并且符合土地利用規劃的房屋類型為普通住宅的小產權房,可通過補辦手續的方式、繳納土地出讓金使后賦予其合法身份,可以經濟適用房等政策給以適當的優惠;在規劃圈內,但是建設的是別墅類住宅,則可加征奢侈品消費稅等稅費予以限制懲罰。而對于不符合規劃的則要堅決制止,并予以拆除,以維護商品房市場的穩定、有序、健康發展。如果小產權房建在規劃圈外,小產權房建設占用的土地不屬于耕地性質,并且難以通過開發、整理、復墾為耕地的土地建設的小產權房,也應該通過補辦相關手續,使其合法化;而對于在規劃圈外,非法占用耕地建設的小產權房,違反土地利用規劃的必須堅決拆除,以維護法律的尊嚴,保護有限的耕地。

（二）改革集體土地利用使用權。目前,《中華人民共和國土地管理法》還沒有根據《憲法》原則建立完整的集體所有土地法規體系,集體土地使用權也沒有根據《憲法》的原則進入市場流轉。集體土地管理法規的缺位,使我國集體土地使用權流轉、鄉鎮企業建設用地、宅基地、小產權房等問題獲得了巨大的灰色運轉空間。對于小產權房問題,如大禹治水一樣在于疏而不在堵。鑒于小產權房問題已經遠遠超越了單純的經濟和法律層面而上升為社會問題,對其治理的根本并不僅在于懲罰購買小產權房的人。單純的懲罰,只會激發矛盾并加劇社會心理上的不公平感。畢竟,違法并不僅自購買小產權房的那一刻開始,如果要一并追溯,人們顯然也有理由認為,也許正是因執法不嚴,才導致了有法不依。因此,小產權房的一個的治本之策就是重新審視我國農村集體土地所有制,改革集體土地所有制,推進集體土地使用權改革,承認農村集體土地所有者的權利,修改農村集體土地所有權轉讓中的不合理規定,讓農民真正成為土地的主人,實現農村集體土地與國有土地的“同地、同價、同權”。

（三）加大住房改革力度。人們購買小產權房是為了解決住房問題,如果房地產市場可以正常滿足人們有承受能力的商品房時,我想人們不會甘冒風險去購買小產權房。小產權房的廉價在于其土地成本,根據國研中心宏觀部的一份研究報告顯示,2000-2004年土地成本上漲50%才是房價上漲的主要動因。因此,必須加大我國住房改革力度,建立多重的住房保障體系,真正實現居者有其屋。政府可以拿出一些土地,有計劃的建造經濟適用房或廉租房或鼓勵合作建房,減免相關稅費,壓縮開發商利潤,結束房地產業暴利時代,那么產權房與“小產權房”的房價就不會有太大出入。因此,治理小產權房問題,必須加大住房改革力度,將相關利益主體從房市中剝離開來,將其收益調控在一個合理范圍內,結束我國房地產業的暴利時代,讓利民生,建立惠及全民的住房體系。

解決“小產權”房的方案很多，不必非在標的物是否合法、買賣合同是否有效、能否辦理物權登記等純法律問題上繞圈子，還可以考慮對“小產權”房的其他變通處理方案。例如，將這些房屋變成經濟適用住房或者廉租房，用于當地社會保障，也省去了補交相關稅費的麻煩；或者將這些房屋用作政策性租賃房由政府定價，交給農民組織管理。（例如，《成都市集體建設用地使用權流轉管理暫行規定》第20條規定：“集體建設用地可以用于工業、商業、旅游業、服務業、建設農民住房、農村集體經濟組織租賃性經營房屋。”）這樣可以合理降低土地補償費用，用租金作為農民穩定的長期收益，以解決土地被占用之后的農民就業與長期收入保障問題。

總之，小產權房問題的解決對策包括兩個方面，一是對現存小產權房的處理，二是對城市住房制度的改革。前者是堵住小產權房的源，后者為解決中低收入者購房的流；只有這兩個方面共同努力，不可偏廢，才會有效解決小產權房問題。隨著經濟的發展和保障住房制度的改革，相信小產權房問題會盡快得到有效地解決。

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