小產權房法律問題研究(二)

（一）小產權房的開發與現行法律規定的土地利用總體規劃的沖突。

根據《土地管理法》有關土地利用的規定，土地被分為各種不同的用途，其中農用地（為農村集體經濟組織所有的土地）的用途更改受到嚴格控制。如要將農用地改變為建設用地，須經過嚴格的審批程序。但是，小產權房是未按照《土地管理法》規定的程序辦理征用手續，不符合現行的土地利用總體規劃。  

（二）小產權房的銷售合同與現行法律規定相抵觸 

根據現行房產交易的有關法律規范，房屋產權取得必須有合法的買賣合同。法律明確規定不動產所有權的變更合同應當為書面形式，并且合同當事人必須有處分標的的權利，另外標的必須合法存在，否則合同無法律效力。而小產權房的銷售并不完全符合以上幾個要件，盡管購房者與開發商都簽有書面形式的房屋買賣合同，但是，該合同的標的也就是小產權房自身并不是通過合法的身份建立的——開發商沒有取得開發房產所占用土地的使用權，開發小產權房的行為有違有關土地法律法規。合同的當事人不具有合同標的的處分權，因此該合同不符合合同法的相關規定。 

（三）登記與現行法律的規定不相符合。 

不動產的交易須進行登記方能有效保證不動產所有權人的利益。《城市房地產地產管理法》第六十條規定：“在依法取得的房地產開發用地上建成房屋的，應當憑土地使用權證書向縣級地方人民政府房產管理部門申請登記，由縣級以上地方人民政府房產管理部門核實并頒發房屋所有權證書。”由于小產權房未能滿足上述法律條文的要求，因此，在交易過程中不能依房地產法規的規定進行合法的登記并取得產權證書。有的消費者雖能取得“房產證”，但此種證書的頒發機關不符合上述規定的行政級別。因此，小產權房的登記及產權證書的頒發與現行相關法律規范也是相抵觸的。

（四）由于欠缺合法的所有權證書，購房者面臨巨大的法律風險。

房屋所有權未實現法律意義上的變更，原所有權人仍具有法律上的處分權。由于沒有合法的產權證明，無法實現房屋的買賣、抵押、繼承、遺贈和贈與。面對國家的征地和拆遷是，購房者由于身份的不合法性，不能得到相應的補償。

四、小產權房的處理對策

通過《土地管理法》等相關法律，農民實際對于土地是沒有處分權的，處分的權利屬于國家。事實上，我國城鄉二元土地所有制度的劃分和集體土地上市流轉機制的缺位是小產權房現象產生的深層次原因。小產權房之爭事關憲政。只有先解決了這個憲政問題，才可能真正解決小產權房問題。而當前至少要通過立法，在保護好耕地、環境的前提下，允許在集體土地上進行商品房建設，鼓勵城市居民到農村購房，以此來打破由二元戶籍制度、土地制度固化下來的城鄉隔離、分治的壁壘[胡星斗：《小產權房讓三方受益》，《人民網》，2007年8月，第五版http://paper.people.com.cn/scb/html/2007-08/10/content_15541667.htm

參考文獻：

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3、鐘京濤：《小產權房問題現狀及分析》，《國土資源政策法律網》，2010.10 http://www.jndlr.gov.cn/tabid/62/InfoID/2164/frtid/122/Default.aspx

4、程浩：《中國小產權房：現狀、成因及問題》， 《中共中央黨校學報》，2009.4 http://wenku.baidu.com/link?url=212PkD2X98T3hcRQ1lMTxU6Zbu-6XcA_4gimatvgxUSCpTzs6F1m9J6Q2ztFjB8XEJz5Dy8_lIQH6LN14f4yBuu2TNoDBRp4f2cbyqXO5qO

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7、王軍：《“小產權”房的法律問題》，《IT經理世界》，2007(14)。

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9、運文靜：《“小產權房”法律政策問題研究》，《商業文化》http://wenku.baidu.com/link?url=5Mh1e0gdZkMDYEMIyzWpo_6ORY2HS6ixH8TJtGEs1WpDeC6IMw0Z2XtgySvq5To8u3_kSe7Rr_Ie70AxfV3mfM3Og3Tq6GAJQLDkyfSlq3O

]。

（一）由于小產權房的形成原因、存在形式、購買人員等復雜多樣，不能一律取締，或者一律合法化。

一律取締不僅造成很大的資源浪費而且又嚴重的侵害了購房人的利益，激化政府與群眾的矛盾，影響社會穩定。實際上，小產權房發展到現在這個狀況，與國家長期以來對于小產權房的開發、建設、銷售，曖昧的態度有關。需知法律的威嚴不是今天才失去的，也絕不是今天炸幾棟樓就可以重新獲得。由于我國面臨著人多地少的壓力，而且又要保持18億畝耕地的底線，本著建設節約型社會的目標，防止無謂的經濟損失，減少社會矛盾激化，在盡可能的情況下，應盡量維持房屋的存在。另外，對所有的小產權房都一律合法化的做法也是不妥當的。

（二）以現狀確定是否合法

小產權房涉及的問題錯綜復雜，牽涉面廣，不能采用統一模式解決，應該就具體情況具體分析，以其現實狀況給予不同的處理，以堅守18億畝底線、保障民生、減少社會成本、維護和諧社會為宗旨，對小產權房進行合法化改造。第一，需要考慮的是侵占耕地的部分。第二，考慮其在建狀態。第三，考慮已建成的房屋質量是否符合國家規定。第四，考慮是否符合土地利用規劃、城鎮規劃等。小產權房的違法，也不是從購買者購買的時開始的，而是在開發建設的就開始了，處理過程中應將違法成本在不同的當事人之間進行分攤，以達公平合理。

1、對侵占耕地部分

對侵占耕地部分，應采用零容忍的態度，直接停建或拆除已建設工程，恢復土地本來用途。預售的退回預收款。

2、對屬于已開發未建或未完工的部分

該部分無論其是否預售，直接確認其違法，停工停建，恢復土地本來用途。預售的退回預收款。

3、對屬于已完工的部分

該部分應以考慮房屋質量是否符合房屋質量的國家規定。

符合質量要求的：

（1）符合國家土地利用規劃的，國家予以征收，轉化為廉租房、經濟適用房。保障中低收入人群的住房要求。預售的符合條件的購房人補交相關稅費。國家頒發權屬證明。不符合入住廉租房、經濟適用房條件的退回預收款。

（2）不符合國家土地利用規劃的，視容忍程度，可容忍的按（1）執行，不可容忍的，確認違法，拆除違規建筑物及附屬物，恢復土地本來用途。預售的退回預收款。

不符合質量要求的，直接確認違法，拆除違規建筑物及附屬物，恢復土地本來用途。預售的退回預收款。

4、對已建已售的小產權房

考慮房屋質量是否符合房屋質量的國家規定

符合質量要求的：

（1）符合國家土地利用規劃的，國家予以征收，轉化為廉租房、經濟適用房。保障中低收入人群的住房要求。預售的符合條件的購房人補交相關稅費。國家頒發權屬證明。不符合入住廉租房、經濟適用房條件的在規定時間內轉讓給符合條件的購房者。

（2）不符合國家土地利用規劃的，視容忍程度，可容忍的按（1）執行，不可容忍的，確認違法，拆除違規建筑物及附屬物，恢復土地本來用途。退回房款，給予適當補貼。

不符合質量要求的，直接確認違法，拆除違規建筑物及附屬物，恢復土地本來用途。退回房款，給予適當補貼。

     五、結論      

小產權房由于涉及的層面復雜，涉及的利益多元化，更涉及到我國由來已久的城鄉二元所有制結構，需要從根源解決問題，即真正實現城鄉一體化的所有制結構，賦予集體土地完整的所有權，小產權房方能真正的解決。這就需要制定一系列相關法規和制度來實現，包括源頭的所有權及現存事實的處理規定等，如何平衡農業穩定發展與居民住房需求，既要保障國家的長治久安又要維護民眾的根本利益，這將是個漫長的過程。相信隨著社會的進步，一些不適應社會發展和違背憲法精神的法律會得到修訂，越來越多的問題可以通過法律解決。