房價漲跌中的意思自治與政府調(diào)控房價漲跌中的意思自治與政府調(diào)控(一)

房價漲跌中的意思自治與政府調(diào)控房價漲跌中的意思自治與政府調(diào)控

    

[摘要]本文簡要介紹了關(guān)于房地產(chǎn)市場發(fā)展的市場規(guī)律、意思自治在房產(chǎn)市場中的作用及其局限性與政府為平衡這種局限性所帶來的房產(chǎn)市場盲目性所進行的適度性干預(yù)、調(diào)控和法律規(guī)制。 

[關(guān)鍵詞]市場規(guī)則、政府調(diào)控、協(xié)調(diào)

一、房地產(chǎn)市場的發(fā)展和特征

（一）房地產(chǎn)市場的發(fā)展和現(xiàn)狀近年來，由于我國正處于經(jīng)濟調(diào)整增長中，城市化進程的不斷加速和城市的大拆大建，致使房地產(chǎn)業(yè)極為迅速發(fā)展，并對經(jīng)濟的持續(xù)高速增長起到了一定的推動作用。房地產(chǎn)市場暴露出了，許多城市房價上漲過快，遠高于當(dāng)?shù)赝�期GDP增長率；房屋的空置率較高，房屋利用率不夠理想等等許多問題。首先，城市化進程的加快，城市人口數(shù)量的增加，大量危舊房改造及房地產(chǎn)二級租賃市場的加速成長，住房市場還存在較大的發(fā)展空間。房地產(chǎn)市場參與者就是房地產(chǎn)市場的主體，有4類：使用者（個人、公共組織、政府）、供給者（國家、企業(yè)和個人）、管理者（各級政府）、各種中介組織。從一般意義上說，房地產(chǎn)企業(yè)是房地產(chǎn)項目的構(gòu)思者，它根據(jù)市場需求構(gòu)思出房地產(chǎn)的想法，并且是房地產(chǎn)項目的發(fā)起人，它將資本、勞動力及所需各種資源結(jié)合在一起；他們還是房地產(chǎn)開發(fā)活動的管理者，將各方面的參與者協(xié)調(diào)起來，以實現(xiàn)共同目標(biāo)；最后他們還是房地產(chǎn)產(chǎn)品的提供者，出售房地產(chǎn)產(chǎn)品的產(chǎn)權(quán)者使用者。其次，在我國，以城鎮(zhèn)人口人均增長10平方米計算，就需增加住房近40億平方米。加之城市化進程的加快，使住房需求的增加和住房的自然淘汰（每年1億平方米左右），今10年，隨著人民生活水平的逐步改善，對居住條件的要求也將不斷提高，我國的住房建設(shè)沒有持續(xù)發(fā)展趨勢。再次，最近一些機構(gòu)對多個城市調(diào)查結(jié)果顯示，居民對現(xiàn)住房的滿意率尚不到20%，約有48%的居民提出在2—5年內(nèi)有換購住房的意愿，已購公房戶有67%希望通過換購住房改善居住條件和環(huán)境，再加上還有不少居民有愿意投資住房，因此，住房市場潛在需求量還相當(dāng)大。 近幾年的房產(chǎn)市場銷售情況顯示，我國房地產(chǎn)市場逐漸以集團或機構(gòu)消費為主，改變?yōu)橐詡�體消費者為主。個人買房的比例還會提高，住房質(zhì)量會有進一步改善，銷售環(huán)節(jié)會加快規(guī)范，住房消費服務(wù)領(lǐng)域會有更大的擴展，住房個人貸款的問題還會上升，物業(yè)管理的覆蓋還將擴大，住宅與房地產(chǎn)法制建設(shè)將得到加強。  

（二）房地產(chǎn)市場的特征  

1、房地產(chǎn)市場是一種競爭不充分，不完全開放的市場  房地產(chǎn)市場的行為應(yīng)嚴格服從國家的宏觀調(diào)控，強化交易活動的規(guī)范管理。并且房地產(chǎn)市場的各種信息的告知程度不夠充分，信息不對稱造成物業(yè)的出售、出租因其地理位置的差異性和不可移動性而往往具有一定的壟斷性。

2、房地產(chǎn)市場是一個投機性與投資性相結(jié)合的市場  其保值增值功能及房地產(chǎn)業(yè)高水平的投資回報能力。使其成為一個十分誘人的投資領(lǐng)域。同時由于房地產(chǎn)投資的風(fēng)險性及房地產(chǎn)資源（尤其是土地）的稀缺性，又使其成為一個投機活動較多、投機性較強的領(lǐng)域，如存在于房地產(chǎn)領(lǐng)域內(nèi)的“炒地皮”、“炒樓花”等投機活動。“熱錢”、“溫州炒房團”等概念也都是這樣形成的，1999年以來，住宅銷售額占房地產(chǎn)銷售額的比重均保持在80%以上，2003年這一比列達到82.2%。住宅市場的供求狀況，直接決定著房地產(chǎn)市場的基本走向。  

3、影響范圍的區(qū)域性  房地產(chǎn)市場的區(qū)域性是指房地產(chǎn)市場供求的影響范圍具有地域性，只能在同一供需圈內(nèi)實現(xiàn)提供調(diào)劑，如前面提到的環(huán)形競爭。房地產(chǎn)市場位置固定，不可以移動，這決定了當(dāng)某一區(qū)域的房地產(chǎn)供過于求或供不應(yīng)求時，由于不可能將建成的房產(chǎn)運到異地市場，導(dǎo)致本地房產(chǎn)空置或市場價格下跌；當(dāng)供不應(yīng)求時，加上房地產(chǎn)項目之間因地域位置不同具有差異性，導(dǎo)致房地產(chǎn)價格上升并呈現(xiàn)剛性。房地產(chǎn)市場的流動性弱、變現(xiàn)能力差。這一特點主要由于房地產(chǎn)是不動產(chǎn)，且使用年限長，一般不易做到“貨暢其流”，也不能像其他商品市場那樣隨時棄舊換新，而一宗具體的房地產(chǎn)交易通常需要較長時間才能完成。  

4、房地產(chǎn)市場具有滯后性  主要體現(xiàn)在其對經(jīng)濟形勢的短期波動不敏感，雖然房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展趨勢在總體上是與國民經(jīng)濟發(fā)展趨勢基本保持一致的，但由于房地產(chǎn)市場本身是一個競爭不充分的市場，在經(jīng)濟趨向繁榮和走向衰退時，房地產(chǎn)業(yè)的整體漲落幅度往往低于整個經(jīng)濟的漲落幅度，使得房地產(chǎn)業(yè)對短期經(jīng)濟波動的反映往往滯后，而且有時表現(xiàn)為不敏感。  

5、對金融業(yè)的依賴性  房地產(chǎn)市場幾乎離不開金融業(yè)的支持，由于相對于普通商品來說，房地產(chǎn)商品的價值量大、占有時間長，無論開發(fā)商還是一般的購房者，都需要金融機構(gòu)的支持，而金融政策以及利率的變化，會對房地產(chǎn)市場產(chǎn)生很大的影響。  

二，房地產(chǎn)市場中的意思自治與政府角色。 

1. 意思自治在市場中的作用及局限性 

（1）意思自治的定義意思自治又稱私法自治，是民法主體在法律規(guī)定的范圍內(nèi)，按照自己的意志從事民事活動，管理自己的事務(wù)，創(chuàng)設(shè)自己的權(quán)利和義務(wù)，不受國家和他人的非法干涉。早在19世紀(jì)自由資本主義的鼎盛時期，隨著人本主義思想的發(fā)展，要求平等、自由的呼聲愈來愈高，意思自治理念隨之產(chǎn)生和發(fā)展并日趨成熟，后被《德國民法典》和《法國民法典》相繼傳承，使其成為了民法體系中一個最偉大的成就，是近代私法制度的重要基石，有深刻的法哲學(xué)基礎(chǔ)。意思自治表現(xiàn)了民事主體的各個意志在經(jīng)濟活動領(lǐng)域內(nèi)依法獲得的最大限度的自由。它與公平原則、誠實信用原則、國家適度干預(yù)原則以及禁止濫用權(quán)利等原則并行不悖，相輔相成，共同構(gòu)成中國民事立法、司法和法律解釋所遵循的基本原則，保障和促進我國商品經(jīng)濟的健康發(fā)展。在以不動產(chǎn)房產(chǎn)作為標(biāo)的物房地產(chǎn)市場中，意思自治當(dāng)然的發(fā)揮著其在市場中 的核心作用，房產(chǎn)市場中的民事法律行為是民事主體受意思自治的保護，排除人為的不正當(dāng)障礙，以保證民事行為的自由開展，在具體的房屋買賣、租賃等民事活動中，民事主體可以自由的選擇合作伙伴、合作形式、合作內(nèi)容等，最主要的還是體現(xiàn)在合同領(lǐng)域，表現(xiàn)為合同自由，即合同當(dāng)事人的法律地位平等原則、自愿訂立合同的原則和合同內(nèi)容的。雖然這三項基本原則都有其特定的含義，但它們同時都體現(xiàn)了當(dāng)事人的意思自治原則。合同當(dāng)事人的法律地位平等是意思自治原則得以實現(xiàn)的前提，如果當(dāng)事人的地位懸殊，恃強凌弱，那么就不存在意思自治了。自愿訂立合同的權(quán)利是意思自治原則的內(nèi)容，自愿主要表現(xiàn)為當(dāng)事人完全取決自己的自由意思確定合同簽訂的對象、形式即內(nèi)容，除了法律另有規(guī)定的外，不受第三方的非法干預(yù)。

（2）意思自治的局限性任何一種自由本身都包含著某種限制，沒有限制便無所謂自由。沒有限制，“自由”不過是一種任性，或者是一種主觀愿望，在現(xiàn)實生活中是不存在的。在所有的民事活動中包括房地產(chǎn)市場中那些具有強制性的習(xí)慣，是不能以當(dāng)事人的意思而排除其適用的。法律上所講的自由也必須是為國家法律所認可所保護的自由。個人自由必須制約于“必須不使自己有礙于他人”這樣一個限度內(nèi)。自由是一種權(quán)利，而限制則是一種責(zé)任。限制是對自由的制約，又是對自由的保障，他要求個人在行使自由權(quán)利是要對他人負責(zé)，對社會負責(zé)。 對意思自治進行限制是任何社會主體的行為都必須受制于國家權(quán)力。國家權(quán)力存在的目的首先是為了保障個人的自由，但是為了實現(xiàn)保障個人自由的目的，國家權(quán)力有時候必須對當(dāng)事人的行為進行適當(dāng)限制。房地產(chǎn)市場中的意思自治是建立在房產(chǎn)市場自由經(jīng)濟基礎(chǔ)之上的。它以民事主體身份的抽象平等為基礎(chǔ)和前提，以自由競爭的市場經(jīng)濟條件下交易信息的公開和交易對象的可選擇性為客觀條件。 在房地產(chǎn)市場中資本迅速集中導(dǎo)致了壟斷的產(chǎn)生，經(jīng)濟主體之間的實力差距在不斷擴大，房產(chǎn)經(jīng)濟生活中一方主體利用其經(jīng)濟實力和社會地位上的優(yōu)勢損害另一方利益的情況屢見不鮮，社會公眾對保護消費者、勞動者等弱勢群體的合法權(quán)益的呼聲日益高漲，而意思自治原則在解決這類糾紛中已顯得軟弱無力。  ① 產(chǎn)民事主體之間實質(zhì)上的不平等。 意思自治是建立在主體的抽象平等的基礎(chǔ)上的，然 而這種抽象的平等愈來愈不切實際。它假定所有的民事主體的討價還價的能力平等，卻不考慮不同主體固有的經(jīng)濟上的、政治上的、知識結(jié)構(gòu)上的差別，把社會中不同的具體的民事主體簡單化了。現(xiàn)實情況卻是，壟斷條件下處于弱勢地位的房產(chǎn)民事主體往往因為對方經(jīng)濟實力的強大而無法自由地表達意志，意思自治理論的前提條件已不復(fù)存在。② 信息不對稱的加劇制約了意志自由的實現(xiàn)。 在完全的自由競爭的房產(chǎn)經(jīng)濟模式中，房產(chǎn)民事主體雙方對信息的充分了解使其能夠做出理性的選擇，然而在生產(chǎn)社會化、商品科技含量不斷提高、壟斷不斷蔓延的經(jīng)濟條件下，房產(chǎn)信息不對稱或不充分的問題愈加突出，導(dǎo)致主體因信息的不充分甚至錯誤而做出有損自己利益的非理性的選擇。③ 可供選擇的交易伙伴的減少。交易對象的可選擇性是實現(xiàn)意思自治的客觀條件之一。但 隨著一些房產(chǎn)經(jīng)濟組織的不斷壯大，并有一定的壟斷可能性，為了避免在激烈的競爭中兩敗俱傷，經(jīng)濟組織之間往往達成限制競爭的壟斷協(xié)議或成立壟斷組織，他們操縱著市場上各種產(chǎn)品和服務(wù)的價格，使消費者的自由選擇權(quán)名存實亡。

2.政府在房產(chǎn)市場的主體中角色在房產(chǎn)市場充分發(fā)揮其市場作用下，房產(chǎn)民事主體在民法的意思自治自由下所發(fā)展的現(xiàn)代房地產(chǎn)市場中，僅僅依靠市場作用無法使房地產(chǎn)市場平衡，穩(wěn)定并顧及社會公利益需求而發(fā)展，這就需要一個更強大的力量來，在一定的