房價漲跌中的意思自治與政府調控房價漲跌中的意思自治與政府調控(二)

（1）政府的市場主體規制權政府基于維護社會公共利益的需要對房地產市場主體（主要是企業）的組織和行為進行必要的干預。由于在當代，市場已不是簡單的日常消費品和生產資料的市場，而是由產品市場和要素市場構成的復雜體系，人們進入房地產市場，在什么地方設立企業，都是涉及國家產業結構和生產力是否合理的重大問題，尤其是房地產市場，所以政府被依法授予經濟干預權，通過對審批許可、工商登記等市場準入制度的確認和執行，來塑造適格的房地產市場主體，并貫徹國家的產業政策，以彌補市場和民法調整機制的不足。其次，在企業法中政府被授權對資本不得抽逃和轉移、禁止破產逃債等制度的監督，對出資者退出市場的自由進行適當的限制和監管。因此，在房地產市場主體方面，一方面按照民法所提供的意思自治原則，為市場主體的資質和行為提供了基本的法定范式，另一方面，將國家的干預意圖滲透到市場主體的組織和行為之中，以使市場主體的意思資質符合社會的利益。  

（2）政府的市場秩序規制權  政府為了培育和發展房地產市場體系，維護公平、自由競爭，保護經營者、消費者和其他社會公眾的合法權益，而對房地產市場主體的市場行為進行必要的干預。政府對房地產市場的干預是當今世界各國的普遍做法。市場的自發性和盲目性以及市場主體的趨利性和民法規則的自主性，決定了房地產市場體系的不完整性，并且無法消除自身市場體系內各種市場的無序狀態，以實現其運轉效率。就需要政府以經濟干預，從而實現房地產市場體系的健全和高效。另外，市場經濟的本身是一種競爭經濟，而在民法所保障下的市場主體自由、平等競爭隨著市場本身的作用會有向不正當競爭及壟斷發展的自然趨向。政府以經濟干預權來對房產市場中的壟斷和不正當競爭進行規制，維護了競爭秩序。

（3）政府的宏觀調控權  政府依法對國民經濟總量進行調節和控制，來實現宏觀經濟總量的平衡和經濟結構的優化，引導過緊經濟吃席、健康和快速發展，而對國民經濟總體所進行的調節和控制。房地產市場的自由競爭和意思自治不能夠自動實現經濟總量的平衡。相反，可能會引起供求的嚴重失衡，進而是經濟運行呈現出周期性波動。日本等國家的房地產市場的自由放任而導致的金融危機就很好的說明了這一點。因此，政府以參政政策和貨幣政策對總需求和總供給的調控，從而使房地產市場進入一個較為平衡的發展狀態。

三，房價漲跌中政府所做的干預措施及產生的影響。

1.中央和地方政府近期紛紛出臺了一些降低交易稅費、調整住房抵押貸款發放條件的政策，這些政策調整，對于降低居民在購住房過程中的負擔，促進居民住房消費，進而穩定住房市場，有積極意義。

2．針對市場環境的變化，政府及時調整住房交易稅費和住房貸款政策，是實事求是的。我國目前較高的交易稅費水平和住房抵押貸款發放門檻，是國家在2006年、2007年打擊投機性購房、引導理性住房消費的過程中，逐步積累起來的。如今住房市場交易量萎縮、交易價格下降，投機性和非理性購房已經基本消失，住房市場環境與2007年相比已經發生了很大變化。 

3．政府住房市場政策的目標，就是通過各種住房政策工具的干預，盡量降低市場向上或向下波動的幅度，促進市場穩定和高效率的運行。因此，當前市場不景氣情況下政府出臺相關政策干預，其道理與在房價持續上漲時政府要進行干預是一樣的。穩定住房市場、提高住房市場效率，是政府的長期政策。

4．政府政策調整的主要目標，是啟動內需、促進住房消費，不能簡單的將其理解為“救市”或“救開發商”或“救高房價”。雖然這些政策調整有利于促進潛在購房者放棄觀望，可能間接起到了幫助開發商增加住房銷售量、緩解開發商資金壓力的效果，但政策調整的主要目的，是為了應對國際、國內經濟環境壓力，啟動內需、促進住房消費。而通過降低住房交易稅費，提供更優惠的住房信貸條件，有利于減輕普通購房者的購房負擔，為有實質住房需求的家庭創造更好的購房條件，幫助其實現改善居住條件的愿望，并最終實現政府促進住房消費的目標。

5．面對大部分城市存在的高房價與居民購房支付能力不足的矛盾，政府已經開始做出努力。接下來就是看房地產開發企業是否能夠正確判斷市場形勢，調整自己的市場行為。希望開發商能審時度勢，從企業長期生存和可持續發展的角度，降低短期盈利預期，及時調整企業的銷售和定價策略，在共同為緩解高房價帶來的矛盾、促進住房消費做出貢獻的同時，也為企業的長期發展積蓄能力和力量。四，政府干預的適度性與市場發展的充分性。政府的適度干預是經濟法的一項基本原則，從政府干預的正當性和謹慎性出發。對于我國房地產市場的現狀，一方面，房地產市場是不完全競爭的市場。我國房地產市場具有非標準化和異質性、信息缺乏、不易進入、交易成本高且具穩定性,容易產生壟斷等不完全競爭性。這些特點決定了房地產這種特殊商品不像其他商品那樣在統一市場中價格由供求雙方定,自行均衡。同時,土地投機活動會加劇地價上漲,增加房地產價格波動幅度。鑒于此,政府有必要采取干預措施,抑制土地過度投機,保障房地產市場平穩運行。 另外一方面,地產的有限性要求政府干預,以優化資源配置。房地產的供求特點不同于其他商品,如果政府不加調控,就會造成地價高揚和閑置浪費并存的現象。同時,土地和房層建筑如果得不到政府的有效保護,也會受到過度使用的侵害。所以,政府對房地產資源配置的干預是實現房地產市場的社會效益所必須的，再加上,房地產市場位置的固定性,決定了政府要運用政府所有權、土地儲備、土地開發政策和城市區劃等對房地產市場加以干預,以保護土地的合理利用,抑制和消除壟斷因素。這就要求政府必須從正當性和謹慎性兩個層面來把握干預的適當性。首先，干預必須給予法律的授權，受制于規則的約束，在規則的框架下進行干預，而不得超越規則隨意干預，其次，干預應該有其合理性，著重于將“市場之手”和“政府之手”相結合。使房產市場首先在民法所規定的意思自治、平等、公平等良好的市場作用下繁榮發展，再以政府的適度調節以平衡由市場發展所帶來的一定的弊端，從而達到整個房產市場發展的平衡、穩定。

五，結論。 

房地產業作為國民經濟發展的支柱產業之一，對于相關行業有著舉足輕重的影響。據估計，房地產市場的發達程度與發育情況，可以影響建材、化工、能源、輕工等約五十個部門，加之房地產是特殊商品，市場結構也是非完全競爭的。在我國，由于土地制度的特殊性，市場結構更具有這樣的特征：土地供應的雙軌制、商品和要素的非流動性、產品差異化顯著、市場信息部充分與不對稱、自住與投資的雙重需求性等等這些因素決定了房地產市場的不完全競爭性質，其供給和需求不同于一般商品。在這種情況下開發商往往利用自己的壟斷優勢，控制輿論導向，根據市場行情控制投放供應量，壓低中低檔商品房比重，造成人為結構性短缺，維持高房價，獲得壟斷利潤。而房地產價格超常上漲，遠遠偏離其內在價值時，就會形成房地產泡沫，房地產泡沫的快速膨脹會形成市場上種種虛假繁榮現象，在參與者的賬面和資產表中增添收益。但是，房地產泡沫的過度膨脹又往往具有快速破滅的特征。如日本、東南亞等國泡沫經濟引發的金融危機，很大程度上是由于房地產泡沫的破裂。由于房地產業直接或間接影響一大批相關行業，尤其與銀行的金融支持存在難以割裂的聯系所以房地產泡沫的危害具有關聯性、延續性、縱深性的特點，并且通過造成金融機構壞賬、降低其資產質量等形式危及金融體系的正常運行和一國的經濟安全。

因此，對于房地產市場這樣一個既不具有完全競爭性質，又能影響國家金融安全乃至經濟安全的市場，國家的監管必不可少，政府的“有形之手”對房地產市場的發展方向與制度變遷起著決定性的作用。建立房地產監管制度是房地產市場健康發展的必要條件。

參考文獻

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