論物業(yè)管理費(fèi)收取權(quán)的法律保障(一)

論物業(yè)管理費(fèi)收取權(quán)的法律保障

【摘要】：根據(jù)我國《物業(yè)管理?xiàng)l例》及物業(yè)管理合同的相關(guān)約定，住宅、樓宇等業(yè)主應(yīng)當(dāng)向本住宅、樓宇物業(yè)管理者按時(shí)繳納物業(yè)管理費(fèi)，以維護(hù)物業(yè)管理經(jīng)營者工作的正常運(yùn)轉(zhuǎn)。物業(yè)管理者物業(yè)管理費(fèi)收取權(quán)的運(yùn)行現(xiàn)狀在很多住宅、樓宇都遭遇物業(yè)管理費(fèi)無法正常收取的尷尬境地，如何協(xié)調(diào)物業(yè)與業(yè)主之間的關(guān)系，一方面需要國家法律的介入，同時(shí)需要業(yè)主的大力配合，雙方面的供需，方可保證物業(yè)管理費(fèi)收取權(quán)的順利實(shí)施。本文以個(gè)人角度，淺表的談下自己的觀點(diǎn)。希望得到指導(dǎo)老師指正。

【關(guān)鍵詞】：物業(yè)管理費(fèi)收取權(quán)的正常實(shí)施；
 物業(yè)管理費(fèi)收取權(quán)的法律保障機(jī)制；
 業(yè)主及物業(yè)的權(quán)利與義務(wù)

目錄
一、物業(yè)管理費(fèi)收取權(quán)保障的實(shí)體法機(jī)制�ザ�、物業(yè)管理費(fèi)收取權(quán)的運(yùn)行現(xiàn)狀��
三、物業(yè)管理費(fèi)收取權(quán)保障的程序法機(jī)制

 一、物業(yè)管理費(fèi)收取權(quán)保障的實(shí)體法機(jī)制��
 物業(yè)公司作為一個(gè)小區(qū)各項(xiàng)管理的實(shí)施者，就決定了其在為小區(qū)提供服務(wù)的同時(shí)以獲取合理利潤為目的，即正常地按時(shí)收取業(yè)主的物業(yè)管理費(fèi)用，而對(duì)于一個(gè)依賴物業(yè)管理費(fèi)為唯一支柱收入的物業(yè)公司來講，物業(yè)管理費(fèi)的收繳率將在很大程度上決定了物業(yè)公司的生存和發(fā)展。所以物業(yè)管理費(fèi)收取權(quán)的法律保障在很大程度上決定了物業(yè)公司是否能夠生存的根本，而業(yè)主亦通過物業(yè)公司的各項(xiàng)專業(yè)化服務(wù)，達(dá)到小區(qū)宜居的效果，協(xié)調(diào)好相互之間的關(guān)系，才能達(dá)到共贏的效果。
 目前經(jīng)過多方論證較為科學(xué)的物業(yè)管理是實(shí)現(xiàn)社會(huì)化、專業(yè)化、市場(chǎng)化、服務(wù)經(jīng)營型的物業(yè)管理模式，實(shí)行政府主管部門行業(yè)管理，業(yè)主自治與物業(yè)管理公司專業(yè)服務(wù)相結(jié)合的管理體制，收支平衡，略有結(jié)余就是管理公司所從事的管理活動(dòng)是微利行業(yè)，但是物業(yè)管理費(fèi)在定價(jià)、批準(zhǔn)、執(zhí)行過程中，勢(shì)必會(huì)遇到物業(yè)管理公司與業(yè)主在利益上的矛盾和沖突。因此需要政府主管部門行業(yè)管理，協(xié)調(diào)兩者之間的利益。所以說物業(yè)管理費(fèi)收取權(quán)是物業(yè)公司生存的保障。
 但是就大多數(shù)物業(yè)公司來講，物業(yè)費(fèi)難收取是一個(gè)存在的事實(shí)，當(dāng)開發(fā)商公司違反房屋銷售合同的約定時(shí)，業(yè)主無法找到承擔(dān)責(zé)任的主體，勢(shì)必造成業(yè)主遷怒于物業(yè)管理公司而拒絕繳費(fèi)，我國現(xiàn)行法律對(duì)開發(fā)商解散項(xiàng)目公司沒有任何限制性規(guī)定，因此應(yīng)當(dāng)立法設(shè)置房地產(chǎn)項(xiàng)目公司的市場(chǎng)退出規(guī)則，嚴(yán)格限制項(xiàng)目公司的解散。使業(yè)主維權(quán)艱難，造成物業(yè)費(fèi)難收取的誘因之一。在本文二中，將試論述物業(yè)管理費(fèi)收取權(quán)的運(yùn)行現(xiàn)狀。
 二、物業(yè)管理費(fèi)收取權(quán)的運(yùn)行現(xiàn)狀��
 物業(yè)管理費(fèi)的收取是一項(xiàng)綜合性服務(wù)性收費(fèi)，全面提高物業(yè)管理公司的服務(wù)水平是保證物業(yè)管理費(fèi)正常收繳率的前提，從而需要提高物業(yè)公司的服務(wù)水平和提高自身的工作能力。
 影響一個(gè)項(xiàng)目物業(yè)管理費(fèi)收繳率的幾個(gè)主要因素：
(1)開發(fā)商在建設(shè)時(shí)期項(xiàng)目的整體建設(shè)水平，主要包括本體房屋質(zhì)量和附屬建設(shè)承諾等。
(2)物業(yè)公司的整體服務(wù)管理水平；包括各類服務(wù)項(xiàng)目的實(shí)施等。
(3)客戶的綜合素質(zhì)；小區(qū)業(yè)主來自各行各業(yè)四面八方，整體素質(zhì)良莠不齊，對(duì)待不同業(yè)主需要采取不同的工作方式。
(4)物業(yè)公司與客戶之間的關(guān)系；是服務(wù)與被服務(wù)之間的關(guān)系，前者努力不一定達(dá)到后者的認(rèn)同，后者的要求不一定能夠盡快解決，是兩者之間存在的矛盾所在。
 提高物業(yè)管理者的綜合素質(zhì)，包括以下幾個(gè)方面：
 (1)組建一支強(qiáng)有力的物業(yè)管理團(tuán)隊(duì)。　　
 (2)建立公開透明的財(cái)務(wù)制度。　　
 (3)建立良好的客戶關(guān)系：建立健全客戶與物業(yè)公司的溝通渠道，并使之保持通暢。及時(shí)了解客戶的需求。　　
 (4)全面提高客戶的綜合滿意度：僅僅完成基本服務(wù)是遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠的，還必須在外延服務(wù)上下工夫。
 (5)重大問題提請(qǐng)客戶參與，尊重客戶的意見和建議。　　
 (6)充分利用收費(fèi)過程中暴露出的問題，來檢驗(yàn)所提供的物業(yè)服務(wù)質(zhì)量。　　　　
 關(guān)于物業(yè)管理費(fèi)難收取的問題，即物業(yè)管理者收不到物業(yè)管理費(fèi)的原因是多樣的

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