論物業管理費收取權的法律保障(二)

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第一，業主經濟能力有限，部分小區為回遷戶，許多業主無固定的收入或孤寡老人等，造成無力繳納物業管理費。 　第二，業主以拒繳物業管理費為手段，要求物業管理者提高服務質量。業主入住前后，發現多項服務質量沒有達到業主要求，并以此為條件，督促物業公司提高服務質量。
第三，開發商沒有依照房屋買賣合同提供相應的配套設施，業主將之歸咎于物業管理者。業主入住后，發現當初開發商承諾提供的諸如小區綠化、會所、幼兒園等設施未按入住交付時間交付使用，也是引起業主拒交物業費的誘因之一。
在現行房地產開發實務中，開發商與物業管理者之間的關系往往有以下兩種：第一，開發商與物業管理者之間是母子公司關系；第二，開發商出售房屋并將小區移交給物業管理者后，隨即解散。基于開發商與物業管理者之間的關系，業主們通過拒繳物業管理費的方式來要求物業公司解決問題。 　在以上綜述中，物業管理費收取權的運行現狀比較復雜，總之，物業管理費的收繳率是一個多方面因素綜合作用的結果。需要開發商在工程交付之前打下良好的基礎，物業公司進入小區后，經過不斷的努力并與業者相互溝通，相互理解，才能達到物業公司在小區內的正常運轉。
三、物業管理費收取權保障的程序法機制
基于物業管理費難收取的原因，業主和物業公司在物業管理費收取權保障的程序法機制條件下，應當了解自身的義務和權力，才能使法律程序正常運作。
1、小區居民的權利和義務
（1）、權利作為小區的產權人或使用人，小區住戶的權利是：享有委托管理合同所規定的各項物業管理服務，并有權提出自己的意見和建議；參加產權人大會，享有選舉權，并擁有對管理委員會委員的增減和撤換的表決權；有權監督物業管理公司的各項服務。
（2）、義務小區住戶應盡的義務是：按時、按規定交納物業管理費；按照產權人大會制定的各項物業管理制度，對物業管理各項服務提出的要求積極加以配合；積極參加產權人大會，并針對小區物業管理提出自己的意見和建議。
2、物業管理公司的權利和義務
（1）、權利物業管理公司的權利在于：
按照有關規定正常進行小區的各項管理工作，并有權要求小區住戶加以配合。在服務達到與物業管理委員會約定的標準時，有按照規定收費的權利。有權按照有關規定，對小區住戶違反制度的行為進行罰款等處罰。
（2）、義務物業管理公司接受小區住戶委托，并收取適當的管理和服務費用，就必須要盡到提高小區居民居住質量的義務。主要包括：盡力大大派委托管理合同中雙方約定的服務標準，并按照合同約定來收費。對于居民提出的要求，要在各項制度許可范圍內認真滿足。遵守物業管理委員會的各項有關決議，小區管理制度和政府的有關規定。按照規定，定期向物業管理委員會報送收支帳目，接受物業管理委員會的檢查。
近幾年來，我國物業服務糾紛案件比過去有所增加，究其原因，不僅僅在于物業服務糾紛案件類型多樣、所涉及的法律關系復雜、案件帶有群體性特征導致處理難度較大；在這樣的背景下，最高人民法院于2009年5月出臺了《關于審理物業服務糾紛案件具體應用法律問題的解釋》對《物權法》以及《物業管理條例》中有關物業服務問題進行了司法解釋，力求為審判實踐提供明確具體和統一的裁判標準。在物業管理費收取權保障的程序法機制的條件下，保證物業管理費的正常收取是當務之急。
結束語：
物業管理費是小區正常運轉的基本保障，對于業主來說不交物業費也侵害了正常交費業主的權益。對物業公司不作為不滿意可以通過正常渠道反應解決，比如通過業主委員會投票更換物業公司、收集物業公司不做為的證據法律訴訟等等。簡單粗暴的不交物業費的行為必然招來簡單粗暴的結果，根本解決不了任何問題。物業公司舉證業主不交物業費很簡單，叫法院來強制執行也很簡單，業主還要多承擔訴訟和執行的相關費用。而業主舉證物業公司不作為很麻煩，因為物業公司作不作為的標準沒法界定，而且有些事情不在物業公司服務范圍之內。現在法律上是誰主張誰舉證，業主能拿到什么證據，這個證據能說明什么都要反復推敲。而且業主委員會一樣不會支持不繳納的行為。正常交費的業主也會認為物業服務不好和有些業主不繳納有關。所以按時繳納物業費，通過合理的方式表達訴求是正確的選擇。
物業費無法正常收取，對物業公司來說，在做好日常的物業服務之外，物業服務還應擴大服務類型，與業主在服務合同中對安全保障義務加以約定，物業服務企業也應為此配有專門的保安人員、建立相關安保機制、安裝必要的電子監控系統、對區域邊境的圍護設施加以完善，物業服務區域內的安全保障工作是物業服務企業實施日常管理的一項重要內容。在我國法律制度完善的前提下，相信物業管理費收取權的法律保障的問題，會隨著時間的變化逐步完善。
參考文獻

1、現代商貿工業》 2008年04期論物業管理費收取權的法律保障郭穎華
2、物業服務合同履行的相關法律問題研究：姚輝，中國人民大學法學院教授。：2011-08-08 北大法律信息網
3、《中國建設信息》2000年07期談心物業管理公司物業管理和小區居民的權利與義務
4、論物業管理公司安全保障義務西南政法大學張建生

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