論市場營銷的法律風險與防范探析——以商品房預售為例

摘  要

預售商品房的轉讓在我國目前房地產市場中，已經屢見不鮮了。我國法律和行政法規一直對其進行回避的做法已經不能滿足房地產市場發展的要求，對其進行統一立法勢在必行。不動產的提前出售意味著不動產的建造者向買受人預先出售尚未建好的財產，即未來的財產，而買受人支付首期付款或住房付款，不動產的建造者在未來建筑物的建造完成后將預付財產交給買受人。房預售制度從引入大陸到現在已經有二十年左右的時間了，我國借鑒香港、澳門地區的經驗，結合我國部分經濟特區和沿海開放城市的實踐成果，相繼出臺了一些法律、行政法規、部門規章及地方性法規，用以對商品房預售進行約束。根據這一專題研究的相關背景，論文概述了住房預籌資金制度的理論，詳細分析了住房預籌資金制度的問題，最后，對住房預籌資金制度存在的一系列問題提出相對的法律對策。

關鍵詞　商品房 預售制度 法律對策 

目  錄

一、引言1

二、商品房預售過程中的相關法律問題2

（一）商品房預售合同的有效條件2

1.商品房預售合同的主體必須合格2

2.商品房預售合同的形式必須符合法律的規定2

（二）商品房預售合同中的認購書問題3

（三）商品房預售中預告登記備案的問題3

1.商品房預售合同登記備案的法律基礎3

2.商品房預售合同登記備案的性質與效力分析4

三、商品房預售法律制度的完善5

（一）擴大相關法律在商品房預售法律糾紛中的適用5

（二）建立認購書制度5

1.賦予認購書以預約的性質5

2.認購書定金的性質以違約責任5

（三）建立預售商品房轉讓制度6

（四）解決買受人權益與他方權益沖突的法律對策6

1.買受人權益與一般抵押權人權益沖突的解決7

2.買受人權益與建設工程承包人優先受償權沖突的解決7

四、結束語9

參考文獻10

致  謝11