房地產企業的融資渠道分析(一)

                    目錄

一  中 小 房 地 產 企 業 融 資 渠 道 綜 述……………………….………4

  中小房地產企業融資渠道分析…………………………………………….4

上市融資模式分析……………………………………………………………4

信托基金融資模式分析………………………………………………………4    

其他融資模式分析……………………………………………………………4

二 中 小 企 業 債 權 融 資 研 究…………………………………………….5

.債權融資概念和特點..………………………………………………………….5

.中小房地產企業債權融資現狀分析……………………………………..…….5

.中小房地產企業債權融資理論和案例分析…………………..……………….6

三 中 小 房 地 產 企 業 融 資 國 際 比 較 研 究…………………………7

.亞洲國家和地區中小房地產企業融資比較研究…………….…………...7

①．中國香港中小房地產企業融資分析……………………………………………7

②．新加坡中小房地產企業融資分析……………………..………………………..7

③．韓國中小房地產企業融資分析…………………………………………………8

④．日本中小房地產企業融資分析…………………………………………………8

(二)歐洲中小房地產企業融資比較研究…………………………………………….9

①.英國中小房地產企業融資分析…………………………………..………………9

②.法國中小房地產企業融資分析…………………………………………...…….10

③.德國中小房地產企業融資分析………………………………………………....11

㈢ “金磚五國”成員中小房地產企業融資比較…………………………………….11

①.印度中小房地產企業融資分析…………………..…………………………..…12

②.巴西中小房地產企業融資分析……………………………..……………..……12

③.俄羅斯中小房地產企業融資分析………………………………………………13

④.美國中小房地產企業融資分析………………………..………………………..14

結論. …………………………………………………………..…………………….15

參考文獻 ……………………………………………………………………….… 16

一  中小房地產企業融資渠道綜述

 （一） 中小房地產企業融資渠道分析

   從融資過度依賴商業銀行角度分析房地產企業融資渠道問題，比如劉麗琴＜2010＞認為房地產企業融資渠道相對單一，目前，我國房地產企業資源主要來自銀行貸款，銀行資金的供給也相對穩定，對于投資數額大，周轉期長的房地產企業，銀行是其最為穩定的資金來源，但是由于房地產企業融資過于依靠銀行貸款，房地產開發的資金來源過分集中于銀行，銀行承擔了過多的風險，從我國房地產市場的運行來看，銀行信貸貫穿于土地儲備交易，房地產和房產銷售的整個過程。

①.上市融資模式分析

從短期看買殼上市是緩解我國部分房地產企業融資困境的有效途徑，從長期看應建立以房地產信托產品和產業投資基金為主的多元化融資渠道。

②.信托基金融資模式分析

   房地產業是典型的資金密集型行業，房地產行業的資金來源過度依賴于銀行貸款，不僅使國內金融系統積累了大量的金融風險，而且也限制了房地產行業的進一步發展。房地產行業急需創新融資工具，房地產投資信托基金相對于其他房地產融資工具有無可比擬的優勢。

③.其他融資模式分析

   房地產企業融資方式可以歸結為以下幾種：（1）直接投資，常見的方式包括股權投資和上市融資，它們屬于權益性資金融通，其優點是所有權屬于企業，并且能夠長期占有和自主使用，沒有還本的壓力及利息負擔，但其可能會分散企業的控制權。（2）借貸資金融通方式，具體游街外匯貸款（外債）融資，人民幣代看融資。人民幣代看融資又分為金融機構貸款和非金融機構貸款。（3）經營性資金融通方式，其中包括商業信用，預售經營收入。（4）委托貸款。（5）通過金融產品融通資金。

二 中 小 企 業 債 權 融 資 研 究

①.債權融資概念和特點

 企業融資的主要方式有債權融資與股權融資。一般來說，預期收益較高，能夠承擔較高融資成本，而經營風險較大，要求融資的風險較低的企業傾向于選擇股權融資方式；傳統行業，經營風險較小，預期收益較小的企業一般選擇融資成本較小的債權融資方式。股權融資主要通過發行股票的方式融入資金，而債權融資是通過銀行或其他金融機構貸款或發行債券的方式進行融資，這種方式需要祝福本金和利息，帶來杠桿收益，但是提高了企業的負債率。債券融資的優勢在于：（1）只要企業息稅前利潤率高于債券利息率，企業就可通過發行債券獲得財務杠桿好處，還可以抵稅；（2）不會稀釋股東的控制權；（3）當企業破產時，債權人具有優先受償權，融資成本低。債券融資的劣勢在于（1）發行債券的審批手續嚴格，通過債券的數量有限，通常公司發行債券不能超過公司總資產的一定比例；（2）債券到期時對企業的資金流動性要求較高，企業面臨支付風險比較大。

②.中小房地產企業債權融資現狀分析

  根據測評報告，2010年，我國房地產上市公司平均總資產仍然保持了快速的增常態勢，但整體而言，上市房企的資產負債率不容樂觀。上述報告分析認為，部分房地產上市企業存貨消化速度降低，且流動資產周轉率和總資產周轉率也出現不同程度下降，如上海，深圳房地產上市公司的存貨周轉率為72.15%，同比下降20，20個百分點；流動資產周轉率為42.37%。同比下降0.78個百分點；總資產周轉率為31.85%，同比下降2.36個百分點。此外資產負債率指標普遍高企，資產負債率均值為66%。

而2011年前兩個月，不少內地地產開發商通過境外發行的融資總額已高達197億元。標準普爾數據顯示，2010年內地開發商的發債券規模達到近80億美元（約達527.2億元人民幣），創下歷史最高。

③.中小房地產企業債權融資理論和案例分析

 

  法清軍認為，2010年底召開的中央經濟工作會議提出《要健全多層次資本市場體系，提高直接融資比重》同樣“十二五”規劃建議中提出要“顯著提高直接融資比重，積極發展債券市場”，這意味著作為直接融資重要渠道之一的債券市場在2011年面臨更大的機遇，相對于銀行信貸，債務資本市場具有融資成本低，產業導向強以及市場風險低等優勢；相對于股權融資具有融資規模大，發展空間高，使用企業廣泛等優勢，因此，應盡快建立與國家經濟發展相適應，與市場需求相吻合，具有國際競爭力的債券市場，確保經濟社會發展各項目標的實現。債券市場在提高直接融資比重，推動經濟發展方面的作用和功能仍需要引起足夠重視。

   富力地產于2011年4月在香港發行了26.12億元人民幣和1.5億美元的優先票據，票面利率分別為7.0%和10.875%。富力地產及其附屬的海外公司共同提供不可撤銷的擔保，并提供一定的抵押。瑞信，花旗，高盛及摩根士丹利是債券的初始購買人。本次債券發行使富力地產獲得了5.397億美元（按當時匯率折算）的資金。富力地產成功發行債券有兩方面的原因：一是投資銀行依然看好中國房地產市場，推動富力地產進行債券發行；二是本次富力地產發行的債券主要是以人民幣優先票據為主，在人民幣升值預期的影響下，人民幣債券開始受到資本市場的青睞。

     目前已經有恒大，瑞安，中駿置業等多家房地產企業采用發行此類債券的方式在海外進行融資，票面利率在7%-10%左右，雖然利率要高于人民幣債劵，但由于在資金回流上的操作較為方便，所有獲得了企業的青睞。

三 中 小 房 地 產 企 業 融 資 國 際 比 較 研 究

（一）亞洲國家和地區中小房地產企業融資比較研究