房地產企業的融資渠道分析(二)

 ①.中國香港中小房地產企業融資分析

   王新軍，胡歇莊以中國香港房地產企業的直接融資為主進行研究，并與美國，日本等國家進行比較研究，為內地的房地產企業融資提供借鑒，這里的直接融資主要是通過房地產資產證劵化(ABS)，抵押貸款證劵化（MBS）和房地產投資信托基金業，資金需求金融較少的企業銀行很少發行債劵籌資，而香港房地產企業較多發行的是可換股債劵。

   香港房地產企業的融資模式對內地房地產企業融資很有借鑒意義，主要表現在以下幾點：一是減低銀行貸款風險。香港房地產貸款在銀行總貸款中的比列一直很穩定，處于25%左右，降低了銀行的風險，有利于房地產業穩定發展。

二是發展房地產二級抵押市場。立法鼓勵REITs.香港以及房地產抵押市場具有規模大，資金需求量大，期限大，違約率低，浮動利率貸款所占比例高特點。這為香港大力發展房地產二級抵押市場打好基礎，也是未來融資的基礎。香港通過立法的形式鼓勵房地產投資信托基金發行上市。

②.新加坡中小房地產企業融資分析

    新加坡與中國相比，兩國房地產企業具有很多相似性，但又不完全相同。

  新加坡房地產企業更多的是選擇直接融資方式，比新加坡房地產企業主要通過上市融資，即可比化金融風險，又可以減低融資成本。又比如房地產資產證劵化，房地產抵押貸款證券化等發展較為成熟，通過發行基金收益憑證募集基金，交由專業投資管理機構運作，基金資產專門投資于房地產產業或項目，以獲取投資收益和資本增值。新加坡房地產企業等融資更多是在政府的支持下進行，甚至政府直接組建建屋局，十七融資更加便捷。中國房地產要借鑒新加坡 的融資模式，減少對于銀行貸款的依賴，房地產企業融資方式應盡可能轉向直接融資方向，提高風險意識。房地產企業通過上市的方式融資須符合國家的法規，計量避免融資過程中把房價進一步哄高。政府應加強房地產企業的管理，提高居民的住房水平，保證企業融資的可靠性。

③.韓國中小房地產企業融資分析

  韓國金融監督院3（Financial Supervisory Service FSS）表示，其將在建筑市場增長遲緩期間密切監控銀行業房地產項目融資。FSS在一份聲明中稱；‘建筑市場放緩和內外部經濟狀況惡化億加大對信貸風險的擔憂’因此（FSS）將定期監控銀行項目融資的未收回放款額。韓國房地產企業融資方面值得中國借鑒和參考有如下兩點：一是韓國房地產企業融資呈現產業投資基金，銀行信貸以及房地產信托三足鼎立之勢。商業銀行已經按照監管要求對房地產商收緊了信貸閘門。要加速資產證劵化尤其是資產支持商業票據融資方式的發展。它沒有發行手續費和注冊登記費的負擔，因此和發行長期的房地產資產證劵相比，可以節省金融費用。二是從韓國情況來看，需要高度充實違約帶來的風險，如果中國實行房地產資產證劵化項目融資，應該在房地產開發商，建筑方，金融機構中建立風險管理的機制。

④.日本中小房地產企業融資分析

 說起房地產融資策略 ，日本是典型財政融資類，主要特點是以官方金融機構為主，財政投資型是信貸資金的主要來源，實行住房儲備制度，趙娜新將日本財政儲蓄模式的特點歸納如下：一是住房儲蓄制度。家庭在住房儲蓄達到一定的水平后可以享有優先購買政府建造的公共住房的權利，并可以從住房金融公庫中獲得貸款。二是機構是住房信貸的主要供給者。三是財政的投資型貸款是住房信貸的主要資金來源。財政的投資型貸款通過兩種渠道進行住房建設，其一，它作為住房都市正備公團的資金來源直接轉化為住房建設投資；其二向住房金融公庫提供住房信貸資金，住房金融公庫對需要購建住房的家庭提供優惠貸款。

  日本房地產企業融資方面，值得中國借鑒和參考的有如下三點：

一是日本的房地產興衰與經濟發展有很強的互動關系，由于經濟泡沫的破滅，日本的房地產產業長期處于低迷狀態，要洗去日本的經驗教訓，加強房地產市場調控，防止熱錢流入以及流動性過剩問題，防止出現房地產泡沫的破裂。

二是嚴格防范銀行信貸風險，預防銀行信貸融資的非理性擴張，提高開發商自有資金比列。

三是理性，積極發展適合我國的REITs，建立相配套的稅務，財務，證劵交易等相關法律法規，維持市場等公平，公正，公開和透明，使我國房地產企業

渠道更為多樣化。保持人民幣兌美元匯率低基本穩定，利用各種手段組織大量國際游資涌入中國房地產市場。

㈡ 歐洲中小房地產企業融資比較研究

①.英國中小房地產企業融資分析

  英國中小房地產企業融資市場究竟如何？

王學東認為（2010），在英國成熟的房地產金融市場中，企業的融資渠道是多元化的，這為企業的長期發展提供了有力的資金支持；與之相比，中國房地產金融市場則顯現出記得的不均衡性，大型房地產企業與中小型房地產企業的融資能力與渠道差別很大。

曹征介紹了英國房地產證劵化的主要模式；

房地產抵押貸款證劵化模式；英國的房地產證券化始于1985年2月首次發行并在盧森堡證劵交易所上市的英鎊抵押貸款擔保證劵（MBS），1987年3月再次發行，在倫敦證劵交易所上市，在之后英國MBS市場迅速發展。

MBS一般采取記名登記并以公開募集方式發行上市，期限長短隨擔保抵押款期限而定，多以5-10年為限。發行時，原始債權人購入抵押貸款組合，再以此為擔保發行MBS，其中服務公司負責MBS的本息回收及MBS在到期日前有關回收資金的營運管理，并負責對投資人支付本息等事務。由于此模式下的股票發行申請人即房地產公司和主要的投資者都是法人組織，故其收益將會遭受英國雙重征稅的重負。影響了收益，這是該模式最大的缺陷。

②.法國中小房地產企業融資分析

法國房地產企業融資是典型的儲備融資類。法國建立了專業化住房儲備資體系，由于其具備獨立性的特點，因此幾乎不受經濟環境和資本市場及利率波動的影響。法國（論壇報）2011年9月21日報道，法國將成立一家銀行，以統一為中小企業融資，并且為法國房地產企業融資，這一機構將對企業提供完整的融資辦法。法國信托投資銀行是法國公立機構，為國家經濟發展的長遠利益而進行長期投資，投資涵蓋所有領域包括房地產市場。

法國信托投資銀行子公司CDC企業，法國創新署，投資戰略基金三家主要為中小企業提供支持的機構將合并為一家大銀行，為法國房地產企業融資。投資戰略基金于2008年成立，這大大增強了法國房地產企業的競爭力，由于2008年到2009年直至2010年，銀行信貸縮緊，房地產企業承擔的貸款利率增加，但這類大銀行現在在以其絕對重要的地位為法國房地產企業提供融資貸款。

③.德國中小房地產企業融資分析

  德國類似法國，房地產絨哦也是屬于典型的儲備融資類型，其主要特點是專業化住房儲備機構，政府鼓勵，獨自運行，房地產金融工具多樣化。德國實行獨特的“先存后貸”合同儲蓄模式，這約占房貸總額一半左右，還有30%的住房貸款來自商業貸款，其余則來家庭儲備。德國提供住房融資的機構分為兩大類：第一類是綜合性銀行，主要包括私人銀行，儲蓄銀行，合作銀行。據德意志聯邦銀行統計數據，截至2008年這三類綜合性銀行共2368家，占了整個銀行數量的97%，第二類是專業性銀行：包括抵押銀行，建房信貸協會。這兩類銀行共69家占3%。在提供住房融資的銀行中分額占比最大的儲蓄銀行，占住房貸款的32%；其次是商業銀行和合作銀行，分別占到25%和17%；第三是抵押銀行和建房信貸協會，分別占到10%。在全國銀行貸款總額2.3萬億歐元中，用于建房和買房的房地產開發貸款和個人購房貸款1。1萬億歐元，占比47%。

 從歷年德國住房建設融資來源分析，發揮作用最大的是包括大眾銀行在內的商業銀行，占整個住房融資份額的31%-33%，地方儲蓄所占28%-30%，住房儲蓄銀行占21%-25%，還有私營抵押銀行占9%左右，征服銀行和人壽保險銀行各占5%左右。

 我們要借鑒英國，法國，德國房地產融資的豐富經驗和有效政策的實施，加大房地產市場融資的監管，努力創新房地產金融工具，不斷豐富融資方式，完善房地產相關法律，增大住宅的供給，使房地產市場得以健康運行和發展。

㈢ “金磚五國”成員中小房地產企業融資比較                            

 ①.印度中小房地產企業融資分析

  有些國外專家看好印度房地產發展，認為印度的房地產有著相當可觀的投資價值，雖然仍然受到金融危機影響，但是印度的房地產企業已經開始逐步恢復，房地產等房貸也開始放寬對于印度房地產而言，所面臨的融資和經濟環境已經開始好轉。

  比如。India Real Estate Report Q11(2011)認為印度房地產的房地產市場在全球低迷的經濟中損失嚴重。在2009年的租金大幅度下跌之后 ，越來越多的公司開始尋求共場所，這意味著租金將走出地位。Cushman & Wakefield 2010年10月發布的報告顯示，住宅物業的需求將達到2.4億平方英尺。

  根據印度2010年統計年鑒有關印度房地產產業貸款數據，可以看出印度銀行在印度房地產業貸款增速明顯下降，住房貸款也開始收緊。同時滾據印度的GDP的統計數據，可以看出，印度的GDP增速還是保持在一個相當高的水平，說明印度經濟依然處于一個高速發展的時期，具有相當大的投資潛力，但是CPI持續上漲，有著高度的通貨膨脹。

  作為第二大發展中國家的印度，其發展過程與我國有著相似的背景，受到了全世界的關注，其經濟發展也一直被外界所看好，不斷吸引著國外資金的投入，但是近年印度經濟也積累了相當泡沫，從相應的數據來看，目前印度國內通貨膨脹率高于我國，印度銀行也對于房地產的房貸下降明顯，相應的貸款利率也在不斷走高，印度房地產企業所面臨的融資困境要比我過更加嚴峻。

②.巴西中小房地產企業融資分析

巴西近年來經濟發展強勁，為“金磚五國”的成員，是新興經濟體的代表之一，其房地產市場的發展對發展中國家市場有著很大的借鑒意義。余勁（2010）認為，巴西從投入鏟除關系視角進行研究，用完全消耗系數表示房地產對其他產業產生需求拉動作用，用完全分配系數表示該產業房地產對其他產生供給推動作用，并對它們及其影響力系數和感應度系數進行預算，可以考察房地產對經濟的推動作用狀況和國民經濟發展對房地產的拉動作用程度。通過分析可知，經濟處于快速發展階段的巴西，其房地產的前向關聯產業正由第二產業向第三產業過度，完全分配系數波動也比較大；同時巴西房地產業單位產出對第三產業消耗量高于對第二產業消耗量；其房地產業對國民經濟的拉動作用不足，而國民經濟的發展對房地產業發展的拉動作用大于房地產業對國民經濟的拉動作用。巴西的固定資本基本上逐年增長，這于房地產有著很大的關聯。

                        固定資本形成總額

年份               2004   2005    2006   2007   2008   2009   2010

固定資產形成總額

2000年不變價億沒有       1073.3    1112.2   1220.8    1 389.9    1578.6    1 416.1   1 634.8

固定資產形成總額年增長率%     9.1        3.6        9.8       13.9       13.6      -10.3     15.4 

③.俄羅斯中小房地產企業融資分析

 關于俄羅斯房地產融資市場狀況，我們可以從學者的觀點加以了解，孫淑萍（2010）指出，俄羅斯房地產受本次金融危機的影響，新建住房的規模，速度及房價短期內都受到巨大沖擊。但從長期來看，房地產業仍將是有發展前途和潛力大行業，隨著居民收入的持續增長，房地產市場的有效需求仍然旺盛。

   目前俄羅斯正大力推進經濟適用住房建設，大約有120萬戶家庭有權優先購買經濟適用房，主要是軍人，獨聯體國家移民，及北地區移民等。俄羅斯為了優先解決30以下軍人年輕夫妻住房問題，推行了購買抵押貸款，首府抵押貸款的10%由國家預算解決，30%由市政和地區預算解決，貸款期限為20-27年，其余由購房戶籌借。目前收入超過1.5萬盧布的家庭可以申請房貸，每月需償還約為3000盧布的本息。

  通過上述“金磚五國”成員一些中小房地產企業融資系統比較，發現這些國際經濟的主要共性是GDP在快速增長，但CPI也普遍上揚，間接融資比例很高。這些國家正在積極突破融資的瓶頸，來適應高速發展的經濟，它們的一些經驗和教訓值得我過一些中小房地產企業借鑒。

④.美國中小房地產企業融資分析

  美國的房地產企業是典型的證劵融資類型市場，其主要特點是開放的住房信貸市場，，抵押貸款證劵市場及低壓保險市場。Brueggenman和Fisher1(2000)認為，美國的房地產金融市場主要由抵押貸款市場，房地產擔保和保險市場及房地產信托市場三大部分組成，迪亞士貸款市場可以分為一級抵押市場和二級抵押市場。一級抵押市場是指發放房屋抵押貸款的市場；二級抵押市場是買賣抵押貸款以及發行和交易房屋抵押貸款支持證劵（MBS）的市場。在美國，一級抵押市場上的貸款機構主要包括儲蓄貸款協會，商業銀行，互助儲蓄銀行，人壽保險公司，抵押貸款銀行這五類金融機構，其發放量占到整個市場份額的95%以上。

   關于美國房地產企業融資狀況：連太平（2010）認為，美國的房地產投資信托基金可以說是一種房地產證劵化的模式，它實現了房地產投資小額化，不動產動產化，風險分散化和投資簡單化。這在美國房地產業快速發展的過程中起著至關重要的作用，促進了美國房地產業的發展。 

                        結論

   從近年房地產企業的盛衰起伏，尤其是2011年市場環境急劇變化中，可以看到行業發展的重要趨勢會發生變化：

行業資源日益集中，已形成經營模式化趨勢；

粗放經營向集約式經營方式轉化；

集團化管控與多項目運營協同；

跨地域擴張并購，分化重組在加劇；

房地產競爭遵循以資本為主，實力取勝規則；

引領行業的領軍企業名牌顯現。

  顯然，要改變我國房地產企業融資單一渠道模式，加大融資方式創新發展，推動房地產企業融資機制向多元化轉變，是房地產企業繼續發展必然之道。房地產企業必須積極開拓寬融資渠道，尋找新的融資辦法，已支持企業的持續健康發展。影響房地產融資方式變化的原因很多，宏觀方面主要表現為宏觀環境和宏觀金融政策的變化對房地產融資方式對影響，微觀方面主要表現為房地產企業人力資源，專業水平和經營思路。總之房地產企業不僅要遵循現行的政策制度要求，還要應對市場的挑戰和調控變化的壓力，積極擴大資金來源。

    房地產融資多元化市場發展是必然的趨勢。一般來說，融資渠道主要有國內商業銀行貸款，信托貸款，境內公司上市，發行企業債，金融租賃，典當，民間私募基金，外資銀行貸款，房地產投資信托基金，海外上市融資等。我過的房地產企業應該遵循“先內后外”的融資結論，盡量降低融資風險，優化企業資產結構，提高企業的資金運用效率，企業應選擇適合自己的融資方式。

參考文獻

{中小房地產企業融資研究} “王曉燕”著——北京：“中國金融出版社”2012.3 ISBN978——7——5049——6281——2

一．中小房地產企業融資渠道綜述

[①]．劉麗琴：{我國房地產企業融資方式的研究}，載{價值工程}，2010(7)，第26頁。

[②]．杜廣如，趙俊彥，趙蘭霞：{中小房地產企業融資渠道研究}，載{開發研究}，2010 (2)，第80-83頁。

二．中小房地產企業債權融資研究

[①]．韓梅：《我國房地產上市公司債權融資與公司債效實證分析》，載《首都經濟貿易大學學報》2010《9》，第21——22頁。

[②]． 劉暢：《全球商用地產債務融資缺口將降17%》，載《新聞晨報》，2011-05-19.3

[③]． 法清軍：《房地產融資渠道分析》。載《產業研究》，2011《2》，第37-38頁。

三.中小房地產企業融資國際比較研究

[㈠]亞洲國家和地區中小房地產企業融資渠道比較研究：

[①]王新軍，胡歇莊：《香港的房地產融資方式既借鑒》，載《上海經濟研究》，2005（10），第107頁。

[㈡].歐洲中小房地產企業融資比較分析：

[①]曹征：《美日英三國房地產證劵化的主要模式》，載《城市問題》，2002（3），第71頁。

[㈢].《金磚五國》成員中小房地產企業融資比較研究：

[①]India Real Estate q12011，Business Monitor Inernational,Nov,2010,p.67.

[②]Amit,Goenka:《印度房產危機端倪初現；或沖擊新興市場》，載《財經信息》，2011（4），第1頁。

[③]余南平：《俄羅斯住房政策與住房市場的現狀和未來》，載《俄羅斯研究》，2006 （1），第49-51頁。

[④]連太平：《國外房地產信托投資基金的成功經驗及其借鑒》，載《西部金融》，2010 （10） ，第34-35頁。