淺談我國房地產行業稅收流失的現狀及其對策(二)

房地產商在銷售商品房時，故意將公司房源以超低于同期商品房市場價的價格或成本價賣給公司職工，從中偷逃各項稅款。主要做法是 ,公司以低于市場的價 格與職工簽訂預售合同 (即使商品房已經交付使04或竣工驗收 ,也不辦理不動產權證) ,由于目前房地產市場的商品房價格上漲很快 (例如 ,杭州地區商品房平均價格在 2010 年是 2000元 /平方米 ,到2013年已達 30000元 /平方米 ,基本上是2年翻一番) ,公司職工可以很容易地將取得的房產以較高的價格轉賣給他人,這個轉賣過程不受任何部門的制約和監督。但對公司來說 ,這種行為既偷逃了市場價與出售給職工的價格之間的差價形成的營業收入所必須交納的營業稅 ,同時又偷逃了該部分差價形成的利潤所必須交納的企業所得稅;對于職工個人來說則偷逃了該部分差價形成的房產轉讓收益所必須交納的個人所得稅。

2．受巨額預收款資金的誘惑 ,促使開發商占用滯留稅款。根據國土房產管理部門的規定 ,房地產開發商開發的商品樓盤在完成其工程總量的 25% 后 ,即可申請預售許可證銷售樓盤。從開始預售到樓盤竣工驗收交付使用 ,少則數月 ,多則兩三年。 在此期間 ,開發商會陸續回收到一些地段好、 質量高的商鋪和商品房的預收款 ,而這部分預收款可達 到總樓價50%以上。受巨額預收房款資金的驅使 ,一些開發商明知收到預收款就要納稅 ,卻采取各種手段隱瞞轉移預收款收入 ,一直拖到樓盤交付使用 ,房款收齊后才開票結算 ,轉作銷售收入 ,從而達到無償占用這一筆“無息貸款 ” 的目的 ,致使國家稅款不能及時、 足額入庫。

3．人為拖延項目決算,影響所得稅一些開發商房子賣得熱火朝天 ,而根據利潤計算繳納的企業所得稅卻未見增長甚至依舊虧損。房地產企業一般都是跨時間、 跨地域滾動開發 ,有時同時開發幾個項目 ,而房地產企業的項目決算要等到整個項目 工程通過驗收之后。而此時 ,很多房地產企業又會 把前一項目中賺來的錢投入到下一個項目中去 ,但是目前企業稅收卻以年度為單位 ,因此 ,從某一特定時期房地產開發企業的賬面看 ,這個房地產企業就有可能是虧本的。很多房地產企業就是抓住這一點 ,有意無意地把項目決算期往后拖 ,其實質就是少申報或滯后申報、占用國家稅款用于企業流動資金。

4．成本核算不規范,偷逃所得稅。房地產企業 從開發、 竣工到樓盤發售等涉及的環節多,結算復雜。部分企業在結算過程中,故意將不屬于本期或本項目的成本列入開發成本,造成收入和費用支出的不配比,虛增成本,偷逃企業所得稅。

5．預收房款特別是售房定金不計營業稅預收房款特別是售房定金不計繳營業稅。會計制度規定轉讓、銷售土地和商品房 ,應在土地和商品房已經移交、已將發票賬單提交買主時 ,作為銷售實現。而稅法規定應以收到預收款的當天 作為納稅義務發生時間。由于銷售樓盤在會計核 算上確認銷售和稅法規定發生納稅義務的時間不一致 ,導致納稅人由此有意無意地延遲交納稅款。 經過近幾年的規范 ,目前大部分房地產企業預收房款都能夠及時計繳營業稅 ,但是作為預收房款之一的售房定金卻普遍存在不計營業稅的情況。

6．代收、代墊款項不計營業稅。根據《營業 稅暫行條例實施細則 》 規定 ,房地產開發企業在收取購房款的同時,依據與有關方面的協議,代收代墊的燃氣開戶費、有線電視開戶費、水電增容費、代辦產權費、物業管理費等款項應并計營業額計繳營業稅。但實際操作過程中 ,很多企業將一些代收代墊款項人為剔除在營業收入之外 ,從而達到少繳營業稅的目的。

7．少貼或未貼印花稅普遍。根據《印花稅暫行條例》等有關規定 ,商品房買賣合同 ,應按購銷合同貼花;個人之間的房屋買賣書據 (合同 ) ,應按產權轉移書據貼花。目前,房地產企業進行房產銷售時,產權交易合同普遍少貼或未貼印花稅。

     （三）  物業費的利用

《中華人民共和國房產稅暫行條例》第 三條規定，“房產出租的，以房產租金收入為房產稅的計稅依據。”按上述定義，非房屋租金收入是不應該作為房產稅計稅的。然而近年來，有些企業在房屋出租業務中，正是利用上述定義外延的不周全，將正常的房屋租金收入全部或部分改名為“物業費”、“管理費”或“服務費”等名目，規避房產稅的計稅依據，鉆稅法的空子，達到少繳稅款的目的。部分稅務咨詢公司在承接業務時更是將此種方法作為一項避稅“經驗”傳授給企業對房產稅大量流失起到了推波助瀾的作用。以我國杭州為例，自2003年有高檔寫字樓率先采用此手段以來，至今已被大多數寫字樓管理者所普遍采用。據筆者對該市有代表性的幾家寫字樓調查顯示，“物業費”收入已占至房屋出租業務類收入40％以上。值得一提的是以前物業費要按物價管理部門核定的標準收取，不得任意提高，這樣就可使其無法達到有效避稅的目的如今，物價部門對物業費、管理費等收費標準審批權已完全放開，從而促使物業管理公司有恃無恐地采用這種避稅方法 。

三、房地產業稅收流失的治理對策

針對上述問題,稅務、審計部門及有關部門應加強協調 ,采取有效對策 ,加強和完善房地產稅收控管的辦法和措施 ,防止稅款流失。

（一）加大稅收執法力度,削弱稅務部門滯留稅款的內在動因

1 科學設計收入計劃指標。當前稅收收入計劃大多以每年按比例遞增的方式下達 ,并參照 GDP 的增長幅度,力求實現稅收收入與GDP同步增長。但是從客觀上來看 ,GDP并不是經濟的全部,更不是稅源的全部。真正能描述經濟全貌的 ,除GDP之外,還涉及其他經濟總量,如就業水平、居民收入與儲蓄、貨幣供應量與物價、資本市場、社會保障與環境等絕對額總量指標以及經濟結構和效益或效率等相對數指標。這些指標中許多都對稅收有顯著性的影響。因此在目前稅收計劃尚不能完全取消的情況下,退而求其次地制定稅收收入計劃時,不能過分依賴稅收與 GDP的彈性分析,而應該結合多項指標,進行全面、系統的參照對比,使稅收收入計劃更加貼近稅源變化,更加科學、合理 ,從根本上解決地方稅務機關人為調節收入進度的問題。

2.大力查處滯留稅款的行為。各級稅務機關應采取“下查一級 ”或交叉檢查的辦法,加強對房地產企業稅收政策執行情況的稅收檢查力度,發現地方稅務機關有滯留稅款行為的,按照“誰查處、誰入庫”的原則,做好滯留稅款的上解入庫工作,并追究相關人員責任。審計部門也應該加強對各級稅務機關的檢查和審計,嚴肅查處滯留稅款的行為。

3嚴格執行稅款緩繳審批制度。加強對緩繳稅款的審核 ,凡不符合稅法規定的緩繳稅款條件的 ,一律不予辦理緩繳審批。加強對各地稅務機關的檢查考核 ,杜絕“越權審批 ”和“變相審批 ”的行為。