我國房價飆升的原因分析2015(一)

我國房價飆升的原因分析

[摘 要] 我國房價的過快上漲，已經連漲了8~9個年頭了（除09初年有所回落之外），這種收入慢漲，只有房子單邊飚漲本身就是畸形的市場經濟所致。對我國整體經濟的均衡、平穩、有序發展形成巨大的沖擊，它綁架了銀行，綁架了GDP，綁架了地方財政，綁架了子孫三代人的剩余勞動，不利于社會穩定，破壞了有序、均衡、協調的經濟發展原則；造成極大的經濟隱患、資源配置的浪費和不科學、不合理。從某種意義上說，房價綁架了國民經濟，吞噬了改革開放取得的成果，城市越攤越大，造成環境的破壞，動植物的迅速消失，水源枯竭、霧霾、大氣的自潔度下降等災難性的后果；現就我國現行房價飆升談幾點看法。

[關鍵詞]尊重規律，分散權利和資源，還富于民

近年來，我國大中城市房價的過快上漲，可以用“飆升”來概括，從04年至今的10年間，北京房屋均價由4000/每平米到現在的5萬/每平米，房價飆升了10倍之多；而員工工資漲幅不到兩倍；房價的飆升超出人們的購買能力，也偏離了房屋的使用價值，破壞了有序、均衡、協調的經濟發展原則，對我國經濟平穩、健康發展形成沖擊，不利于社會穩定，容易產生泡沫，制衡和綁架整個國民經濟，造成經濟停滯或倒退的可能性加大。日本的80年代末的經濟事件就是前車之鑒。因此，梳理房價飆升的本質因素，找到房價飆升具體原因，不回避問題，對癥下藥，才是解決高房價問題的根本出路。

　　一、我國房價上升的原因。

1、政府炒作。政府的歷次調控：2005年《國八條》；2006年《國六條》；2007年“9.27房貸新政”；2008年《國十三條》；2009年《國四條》；2010年新《國十條》；2011年新《國八條》；2013年《國五條》。從上述幾次房控措施看，政府在房地產行業的調控超過其它行業，除2008年，在前期調控政策和金融危機的影響之下，房地產投資迅速減少，國際投資紛紛撤出，房地產市場進入觀望狀態，成交量日漸低迷，房價也有所下降。然而在房價調控效果剛剛顯現時，政策再次出現松動，最終導致前功盡棄。其他7次調控，房價都是以上漲、飆升來回應調控政策的，甚至出現了屢調屢漲，拔刀斷水水更流的局面。是行政手段的威力有限？蒼白無力？還是另有玄機？我們質疑的是：市場每每給調控政策耳光時，為什么這種調控政策還要重復反復的使用？簡單的道理是地勢和外力不改變水不可能向高處流。再看整個房地產產業鏈條的上端不調，土地價格堅挺不去撼動，土地繼續拍賣，以最高價成交，土地價格不斷飆升；稅收繼續加大、貸款利率也水漲船高；土地價格、稅收、貸款利息各種管理費用不斷地攤入成本；房屋成本價一再被推高，8個文件沒有一個文件將調控重點放在平抑土地價格上。調控的板子真真實實都打在購房者身上，土地的擁有者、拍賣者、承建者、使用者嫡系旁系不在一個起跑線，屢調屢漲已然成為這種調控方式的必然結果；所以政府一感冒，老百姓就趕快找藥方，解決自己的剛需問題、資金的對沖問題。百姓是弱者，他們沒有回天之力，過激反應當屬正常。然而政府應該自問為什么壓下葫蘆浮起瓢，為什么8次調控，結果都是掀起房價新一輪的上漲，這與社會公平經濟背道而馳。從8次調控看有政府炒作房價轉嫁經濟壓力，讓老百姓買單接棒的嫌疑。因此我認為前一屆政府所謂的抑制房價過快增長的8次調控，是治標不治本，客觀上不僅沒有控制房價，反而推動新一輪漲價浪潮。有參與炒作之嫌，是中國城市房價漲飆升，甚至高于許多發達國家水平的直接原因。

2、成本推高，推動房價飆升。

（1）稅收亂象，最近結束的兩會報出：《隨意征稅增加民眾負擔》①提到僅房地產商的稅賦有：“房地產開發商在各項環節需繳納50余種行政性費用，共涉及25個不同的政府部門，總體費用占全部開發成本的15%至20%。”目前，房價構成中有：3%的契稅；5%的營業稅；從30%到60%稅率為四級累進稅率的土地增值稅，還有稅率為營業稅7%的城市維護建設稅；3%的教育費附加稅；0.5‰的印花稅②。另外，消費環節的個稅，還有房屋銷售所得稅和二手房轉讓稅等。二手房的中介費，各地巧立名目的保險、利息、提前還款的違約金、不滿5年的20%的所得稅，超過160平米還有10%的契稅等等，這些隨意增收的稅種、利息、費、加大了購房者的負擔，大大增加房屋的成本，也推升了房價本身。從購地、跑各種審批、人力成本到房屋建造、銷售環節的稅、費、息都納入建房成本。推高了房屋建筑成本和銷售成本，也是房價上漲飆升的原因之一。

（2）土地價格推動房價飆升。從經濟學的角度看，商品的價格是由商品的價值決定的。土地的稀缺性決定供求關系不會短時間得到緩解；土地的拍賣與土地財政推高了房屋成本；地王的頻出，攪亂人們的心理預期；導致商品房價格的飆升。

（3）建筑成本提升推動房價上漲。房屋的建筑成本包括：土地、貸款利息、拆遷成本、營銷費用、建筑材料、員工工資、各類行政審批、各類罰款等等。

3、通貨膨脹的保值需要。貨幣供應量太大，4萬億貨幣量化寬松，錢不值錢，老百姓手里的錢不買房就貶值，房子是貨幣貶值的最好對沖，為了保值有些百姓連孫子輩的房產都買好了。這就催生了許多被動的買家，擴大房屋的需求量，消化了未來的需求量，房地產預期泡沫增大。也使房價過快增長。

4、城市化進程拔苗助長，城市功能雷同千城一面。比如：海南島至推出國際旅游島的概念，一時間海南一房難求，房價飆升。幾年過后，海南只是蓋了大片的空置樓盤。非常好的氣候條件、自然資源、豐富的物產、地熱、生態，沒有契合的階梯配套設計和根據地域特色量身打造的宜居、養生城市，海口基礎設施極不完善公廁難覓，三亞也只是多蓋幾座七星級酒店，以為七星級賓館就是國際份兒，相應的醫療養生的設施增加不多，尤其是針對大眾的醫療設施。相比之下韓國的濟州島氣候條件物產與海南島都沒有可比性。但人家的定位是：國際健康醫療城、神話歷史公園、觀光美港、休養性居住區、國際英語教育城、引進多個國際一流大學的分校，中小學全英語教學和12年免費公立教育、與瑞士同級別的美容康體機構、遍布全島的高爾夫球場練習場供居民使用。而海南島的觀瀾湖高爾夫球場連公交車都不通，前些年去海口空氣新鮮，生態怡人，目前去海口空氣污濁、堵車、生態城市也變成水泥的森林；填海已經使海水的自潔能力下降臭水倒灌，連公交車標牌都不完全，難覓國際化蹤影，且房價已承下降趨勢。再比如：鄂爾多斯等許多“鬼城”的出現都是拔高了城市的發展進程，違背了經濟規律，出現了房地產泡沫。從一房難求到遍地閑置。這些城市過快的城市化進程和城市化進程中的“無政府狀態”所產生的人口呼應效應，導致商品房供求關系長期失衡，導致房價偏離價值，造就的只是一時的輝煌。

5、社會優質資源過分集中一線城市。造成教育、醫療、就業、研究機構、各類服務機構等潛在福利的不均等。最好學校、醫院、更優的就業機會、一流公共設施，良好的法律環境，均集中在大城市。為了分享這些資源，一些有經濟實力的機構和個人紛紛移居大中城市。大城市的學區又優于城市的其他地區，有些人為了子女的教育，為了不輸在起步跑線上，不得不提前下手在學區尋找房源，所以學區房就成為這一地區房價上漲的領頭羊。年輕人為受好的教育，為開拓視野、為有更好的職業生涯，涌入城市；老年人為了更優的醫療服務、救助以及其他便利不肯離開大城市，并有大量的老年人隨著子女也流入大城市；沒有出去的理由只有涌入的需求，使得對一線城市各類資源需求不減，也推高房價。

6、人口剛需和改善性需求增大。需求量持續升溫是房價的飆升原因之一。城市化進程加快，使得大量失去土地的農民涌入城市；從事服務業、第三產業的城鎮人口涌入城市；大學畢業生、郊區區縣人口、外來務工人員、外國辦事機構人員齊聚大城市，這些新新人口涌入大城市，激增了各類房屋（寫字樓、公寓、別墅、住宅、酒店）的需求。大城市的城市功能的過分一致與多元，導致每一個城市都是五臟俱全，千城一面。政治、經濟、文化、教育、醫療、產業、服務機構云集