論我國房價飆升的原因(二)

本論文在工商管理畢業論文欄目，由論文格式網整理,轉載請注明來源www.donglienglish.cn,更多論文,請點論文格式范文查看【1998】23號）其政策導向是以經濟適用房供應為主，而在2003年8月，《國務院關于促進房地產市場持續健康發展的通知》（國發【2003】18號）把政策導向改為商品房供應上，輔以經濟適用房和廉租房，這意味著政策方向發生重大的變化，高達80%--90%的人群需要通過商品房來解決居住問題。這要比國外一些市場經濟國家的住房還要激進，它們的保障性住房都保持相當高的比例，如新加坡約80%、香港約50%、歐洲約40%，俄羅斯約50%。在這一政策指導下，我國近年來保障性住房完成情況很不理想。2 制度設計層面（1）土地制度方面。一是拆遷價格再加拍賣價格雙重收費。其中土地增值收益按70年租金一次算入地價，并推入房價。在國外，土地轉讓是向所有者一次補償。二是基礎地價改為競爭性變動價格等制度起到了推動地價上漲的基礎作用。三是土地增值收益大部分由地方政府獲得，地價越高政府越收益，導致其對出讓土地積極性高漲。（2）住房供應主體的制度設計方面。一我國是以開發企業為主體的，開發商壟斷了房地產開發市場，最終導致房價被開發商肆意抬高。二開發商作為銀行、拆遷、設計、建設、裝修等“中間人”和“整合者”，形成多大14類和五四級以上的交易和分包，使的交易成本大增，而增加出來的成本都分擔給了消費者。（3）金融政策方面。一我國的金融政策是完全商業化的，投資、建設、供貨、購房全部為商業貸款利息，大大增加了財務成本，最終全部攤入房價。二金融政策在房地產領域的寬松、積極導向，無疑為房價上漲提供了資金面的支持。3 商品市場操作層面一、房地產商方面，利益的驅使下“囤地待漲”和“捂盤惜售”的行為大有蔓延之勢，再加上現在的土地價格瘋狂上漲，手里的地越積越多，開始囤積。導致現在的一次性開發多處樓盤，使得老百姓感覺房價會一直瘋漲下去，所以開始瘋賣。使得開發商順勢提高房價。二、投資購房“炒房團”，房價上漲主要是房屋的投機價值被投機者利用的緣故。綜上所述，我國房價高的成因除了人口多、土地資源稀缺、城市化進程等客觀因素外，政策理念上偏差和制度上的缺失同樣是重要原因。四調控房價的對策1政府角度的對策政府是房地產市場的監管者，對房地產市場的穩定發展負有直接責任。因此，穩定與調控房價，政府應有所作為。進一步完善制度建設。建立城市基準地價與公示地價制度、房地產交易價格評估制度與成交價格申報制度、對泡沫易發區建立交易許可制度，等等，以防止開發商漫天要價，過度炒作；調整現行的無差別土地拍賣政策，在堅持經營用地實行“招拍掛”政策的原則下，明確普通住宅用地為非經營用地，在具體“招拍掛”中適用限價招標辦法，將地價限制在出讓方的土地開發成本范圍內；理順中央政府與地方政府的土地利益關系，降低地方政府在土地出讓金方面取得的收入，抑制地方政府刺激房地產投資的沖動。因地制宜，實現土地利用的價值最大化。盤活存量土地，盡快開放一級土地市場；開發功能相對完善的衛星城或小城鎮，從而形成大量有效土地供給，分流強大的住房購買需求。調整住房供應、需求量與住房供應結構，切實穩定房價。增大住房絕對供應量，遏制投資性需求，限制拆遷造成的被動需求，引導合理的住房消費；進一步建立健全社會主義市場經濟條件下住房供應體系，平衡供需套型比例，以適應和滿足不同消費者的需求。減少住房建筑面積在120 平方米以上大戶型的投放量，安排適量的中低價位普通商品住房項目；確保房價年平均漲幅不超過GDP增幅及人均可支配收入增幅，努力將房價漲幅調控在合理的范圍之內。整頓和規范房地產市場秩序。規范開發商。中國的開發商與土地國有、統一規劃、規模建設、期房預售等國情相伴而生，其逐利本能與社會責任都需要政府來規范。當開發商的失范行為侵害了多數公眾的利益，政府必然應參與管理。此外，開發商瞬間暴富、過度民營化、利益結盟與規模化不足等現象，也需要政府給予矯正；開征物業稅。對持有多套房產的行為進行征稅，并對二手房交易的差價部分進行征稅，降低房地產的投資價值。對房地產投資人采取嚴格控制個人房貸和提高首付比例，乃至要求一次性付款。2 投資商角度的對策房地產開發商可以采用需求導向定位方法，即以消費者為出發點，以消費者的認知價值、需求強度及對價格的承受能力為依據，以市場占有率、品牌形象及最終利潤為目標，真正按照有效需求來確定投資結構和價格。加強自身商業道德，提供真實信息給消費者。嚴格遵守房地產開發經營有關法律、法規、規章的規定，自覺維護市場秩序和公共利益，減少壟斷房源、壟斷信息、壟斷市場的經營計謀。3消費者角度的對策作為消費者，應當做到理性消費，不要盲目跟風。根據規定， 2005年3月17日以前發放的按揭貸款，從2006年1月1日起，執行2005年3月17日規定的利率標準，按照以下標準執行：截至2005年12月25日20時，客戶貸款不存在欠款的，則貸款利率按2006年1月1日當日人民銀行公布的同期同檔次商業性貸款基準利率下浮10％執行；截至2005 年12月25日20時，客戶仍積欠本金和利息的，則貸款利率按2006年1月1日當日人民銀行公布的同期同檔次商業性貸款基準利率執行。結論：通過對我國房地產市場價格的絕對值，居住，投機等四個角度的分析，提出高房價已經成為抑制我國內需的重要原因，加劇了通貨膨脹，有引發金融危機的隱患。本文闡述了我國房價產生的原因，主要是政策理念上的偏差和制度上的缺失。因此，有必要采取措施，轉變政策思路，選擇正確的住房公共政策，實現住房從盈利性向公益性的回歸。

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