對我國房價飆升原因的淺層分析和建議(一)

對我國房價飆升原因的淺層分析和建議

[摘 要]我國的房價日益升高，形成這種情況的的原因及解決這種問題的對策。

[關鍵詞]房價 上漲 原因 對策

一、我國房價現狀

世界公認的房價收入比正常值為3-6，也就是說，一套家庭住房的價格應圍繞著家庭成員全年收入的4.5倍的數值而波動。在3-6倍數值范圍內波動屬正常。當然，這不是絕對的。每個國家或地區都有自己的具體情況，這只是一個參照。

我國的房價收入比情況，1997—2003年為6.2，到2007年達到歷史的最高水平7.44，到2008年時又降到了6.78。這是指全國的平均水平，而像一線城市，比如北京、上海、廣州等城市的房價收入比往往都要超過這個平均水平。以2008年為例，排名第一的廈門房價收入比為14.08，第二名北京為13.54，第三名深圳為13.15，第四名廣州為12.09，第五名上海為11.25，第六名杭州為10.33。可以看到，當前我國房價收入比相比世界各國略顯偏高。

二、我國房價發展趨勢

我國的房價未來發展是漲是跌，歸根到底就是要看買房人數是增是減。

怎樣判斷買房人數的增減呢？國際上提出的一個概念就是要看城市化率，它是指一個國家或地區城市人口與農村人口數量的比值。美國早在1920年其城市化率就達到了50.1%，1970年為70%，2008年達到87%。日本在1990年達到80%，英國在2005年達到90%，韓國在1990年達到74%。我國在1950年僅為7.3%，2013年剛達到50%。可見，我國的城市化率相較這些國家就落后的多。

觀察世界各國的房價收入比和城市化率的關系，可以發現，它倆常常成反比出現，比如，城市化率高的國家，房價收入比往往較低。反之亦然，而一個國家的城市化率水平往往與其發達程度一致。像美國、英國、日本等發達國家，其城市化率較高，房價收入比較低；而像中國、印度等發展中國家，城市化率相對偏低，房價收入比相對較高。

從城市化率看城市，發達國家的城市人口和農村人口基本上達到飽和狀態，農村人口向城市轉移的很少，甚至會出現城市人口返流農村中去的現象。所以，發達國家的城市人口數量相對穩定，買房人員和數值固定，基本上都是城市人口在買房，房價收入比就自然較低。而反觀發展中國家，農村人口大規模向城市遷移，城市中需要買房的人數增多，房價也就越抬越高。

我國目前的城市化率距達到飽和狀態還有很長的路要走。有關專家預計，到2030年，我國城市化率將達到70%，在未來的20年里，我國的城市化率將保持相對較大而穩定的提高，房價收入比也將略高于現在的水平。因為政策和環境的因素，房價可能會出現暫時的較大幅度波動，但整體長期發展趨勢將不會受到影響。

三、對我國房價上漲原因的淺層分析

房價上漲是多種因素復雜作用的結果，結合我國目前發展的實際情況，主要呈現出以下幾個方面的原因：

（1）總體需求愈發旺盛

隨著人民生活水平日益的提高，人民群眾慢慢有了自己的積蓄，不僅滿足于吃穿行，漸漸對住也有了更高的要求，不再滿足于小平米，老戶型，舊房子。越來越多的人想要住大房子，海景房，別墅，城區房等，所以，在很多大城市，都出現了住房供不應求的現象，究其原因，主要是人民群眾的需求強勁，概括起來主要包括正常住房需求、超前住房需求、被動住房需求和投機型住房需求，這些因素的共同作用，推動了房價的步步上漲。

（2）農村人口大量向城市流動 

近幾年來，在我國的大中型城市，特別是東南沿海城市，由于這些城市經濟水平相較比較發達，所以，一些欠發達地區的人民，特別是農民，集中大量涌入這些城市，這種現象有利有弊，利處在于他們的涌入帶動了各行各業的爆發性增長，帶動了地方GDP，但弊處也顯而易見，激增的人口數量，帶來了較大的住房壓力。我國本來就是一個人均住房面積很小的國家，所以，在局部上導致了房價不斷上漲。在我國快速城市化的進程中，為了尋求更好的發展機會，或者是追求更高的生活質量，勞動力向中心城市涌入，所以，現在的城市房地產不僅僅是本地人購買的主戰場，更多的購買主力軍來自外來人口，城市房地產的價格慢慢背離了城市居民的購買能力。所以，勞動力向城市涌入，是房價上漲的一個重要原因。

（3）住房供應結構的不合理 

根據國家統計局的權威數據，商品住房投資、供應結構還不夠合理，經濟適用房的比重不斷下降，住房空置不斷增加，成為近幾年來房價上漲持續加劇的原因之一。隨著商品房需求的大幅增加，不少地方政府執行保障性住房不力，開發商在利益驅使下熱衷于開發大戶型、別墅、高檔房的建設，使保障性住房建設所占比重持續下降。據調查，1998-2006年，商品住房中經濟適用房竣工面積的所占比重總體下降明顯，別墅、高檔公寓空置面積比重逐年增加，嚴重影響了商品住房的供應結構。

（4）土地資源嚴格控制且價格上升，推動房價和地價互動上漲。