淺析我國的房地產(chǎn)市場調(diào)控政策和效果(一)

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一、房地產(chǎn)調(diào)控的必要性 2

二、我國房地產(chǎn)市場調(diào)控政策及其效果 2

（一）市場推動期與實施效果 2

（二）溫和調(diào)控期與效果 2

（三）嚴厲調(diào)控期與效果 3

三、我國房地產(chǎn)政策調(diào)控中存在的問題 3

（一）調(diào)控環(huán)境的問題 3

（二）調(diào)控政策的問題 4

（三）地方政府的消極的問題 4

（四）政府對房地產(chǎn)市場的監(jiān)管力度不夠 4

四、對我國房地產(chǎn)政策調(diào)控的建議 5

（一）健全中央對地方的房地產(chǎn)調(diào)控考核機制 5

（二）制定房我國房地產(chǎn)長遠的規(guī)劃 5

（三）加大保障住房建設(shè) 5

（四）維持房地長價格穩(wěn)定 6

五、總結(jié) 6

參考文獻 7

一、房地產(chǎn)調(diào)控的必要性

1、市場在配置資源方面能起到一定的積極作用，并且這種作用是不可替代的，但市場也存在一定的局限性，市場也會失靈，市場在失靈時就需要政府干預(yù)和政府調(diào)控。房地產(chǎn)市場也不例外，房地產(chǎn)市場也存在失靈，也需要政府調(diào)控房地產(chǎn)市場。另外從宏觀層面分析，房地產(chǎn)業(yè)直接關(guān)系我國宏觀經(jīng)濟運行和社會發(fā)展，也有必要對房地產(chǎn)實施調(diào)控，確保房地產(chǎn)持續(xù)穩(wěn)定更好的發(fā)展。 

2、對房地產(chǎn)調(diào)控是政府完善保障體系及實現(xiàn)公平的需要。住房是生活必需品，人人都需要住宿，都離不開住房，住房是具有社會性、商品性的雙重屬性的準(zhǔn)公共產(chǎn)品。政府有責(zé)任保障人民的居住權(quán)利。住房問題關(guān)系到國計民生、經(jīng)濟發(fā)展和社會穩(wěn)定，政府必須要對房地產(chǎn)進行調(diào)控，確保人民有房住，尤其是保障中低收入人群有房住。

3、對房地產(chǎn)調(diào)控是政府促進經(jīng)濟持續(xù)發(fā)展的需要。房地產(chǎn)業(yè)不光對GDP增長有直接貢獻，還對建筑、鋼鐵、水泥、家電、裝飾等行業(yè)也有較大拉動作用。另外，為了防止金融風(fēng)險，也需要政府調(diào)控，美國的次貸危機就是實例。所以，要實現(xiàn)經(jīng)濟持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展，需要政府介入對房地產(chǎn)實施調(diào)控，讓房地產(chǎn)行業(yè)健康穩(wěn)定發(fā)展。此外，諸多其他的因素也需要政府對房地產(chǎn)市場進行調(diào)控。

二、我國房地產(chǎn)市場調(diào)控政策及其效果

（一）市場推動期與實施效果

1、調(diào)控政策

為應(yīng)對亞洲金融危機造成的出曰需求下降造成的經(jīng)濟減速，刺激國內(nèi)消費需求，拉動經(jīng)濟増長，國家政府決定把房地產(chǎn)行業(yè)作為我國經(jīng)濟發(fā)展新的增長點。1998年7月，國務(wù)院頒布23號文，以此為標(biāo)志，我國城鎮(zhèn)住房商品化制度開始建立。23號文件明確提出“促使住宅業(yè)成為新的經(jīng)濟增長點”，隨后人民銀行、國稅總局等政府機構(gòu)先后出臺一系列擴張性的金融、稅收等政策促進房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展。在國家政策的支持下，我國房地產(chǎn)行業(yè)快速發(fā)展，由于房地產(chǎn)行業(yè)關(guān)聯(lián)度高、帶動力強，很快成為我國國民經(jīng)濟新的經(jīng)濟增長點。

2、實施效果

隨著各項政策措施貫徹落實，我國房地產(chǎn)開發(fā)投資規(guī)模不斷上升，建設(shè)步伐加快，國內(nèi)住房消費得到了有效后動，這在很大程度上刺激了房地產(chǎn)市場，為房地產(chǎn)市場帶來了活力，我國房地產(chǎn)業(yè)進入全新發(fā)展新時期。

（二）溫和調(diào)控期與效果

1、調(diào)控政策

從2005年開始，房地產(chǎn)開發(fā)投資增長率保持在20％左右，依然保持較快增長，但是受政府調(diào)控影響，増速開始減慢，城鎮(zhèn)房地產(chǎn)投資占全社會固定資產(chǎn)的比重開始下降，但是，由于城鎮(zhèn)化速度加快等原因，房地產(chǎn)市場需求較大：在房地產(chǎn)價格不斷上漲，投資屬性顯現(xiàn)情況下，部分城市投機性購房需求大量增加，導(dǎo)致部分城市的房地產(chǎn)價格過快上漲，影響了經(jīng)濟和社會的穩(wěn)定發(fā)展。在此背景下，2005年3月國務(wù)院下發(fā)《關(guān)于切實穩(wěn)定住房價格的通知》（國辦發(fā)明電［2005號），提出抑制住房價格過快上漲的八項措施（簡稱“國八條”）。在此之后國務(wù)院、財政部、國稅總局、人民銀行、住建部等部委先后出臺各項調(diào)控措施，嚴格控制房價上漲。

2、實施效果

從這一階段房地產(chǎn)市場主要指標(biāo)變化情況來看，2005年以來以穩(wěn)定房價，調(diào)結(jié)構(gòu)為主要目標(biāo)的一系列調(diào)控政策在穩(wěn)定房價方面并不成功。2005－2007年房地產(chǎn)價格，特別是住宅價格一路上漲，而且漲幅較大，個別年份超過了城鎮(zhèn)居民可支配收入的増長幅度。但是隨著2007年二套房貸的收緊化及貸款利率的不斷提高，有效地打擊了房地產(chǎn)市場的投機需求，住房消費者的支付能力明顯下降，從2008開始房地產(chǎn)銷售面積出現(xiàn)下降，這是自1998年住房商品化改革以來，新建住房銷售面積首次出現(xiàn)下降。由于銷量下降，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金量開始趨緊，同時受國際金融危機影響，從2008年6月開始全國70個大中城市房價環(huán)比出現(xiàn)下降，12月同比下降。

（三）嚴厲調(diào)控期與效果

1、調(diào)控政策

2014年，我國整個宏觀經(jīng)濟環(huán)境呈現(xiàn)低迷狀態(tài)，經(jīng)濟發(fā)展進入新常態(tài)，由高速增長轉(zhuǎn)為中高速增長，全年GDP增速7.4％。作為國民經(jīng)濟重要組成部分的房地產(chǎn)市場，自然也無法獨善其身。受到此前一系列調(diào)控政策的影響，今年樓市出現(xiàn)大面積的觀望情況，投資增速顯著放緩。不論是一線城市還是二三線城市，房地產(chǎn)銷售面積和銷售額同比都大幅下滑。為了促進銷售、降低庫存，房價開始出現(xiàn)松動，從5月份開始，70個大中城市新建商品住宅價格環(huán)比下跌，跌幅為2％，這是繼2012年6月以來的23個月之后房價環(huán)比首次下降。進入6月份，呼和浩特市首先取消了限購政策，由此拉開了各個城市退出實施三年之久的限購政策的大幕。隨后各地紛紛取消限購，刺激經(jīng)濟增長。

截止2014年底，除北上廣深以外的42個城市已全部松綁限購。雖然限購政策逐步取消，但是成交并未有明顯改善，直到“930”限貸松綁政策的出臺，市場開始呈現(xiàn)需求上升、走勢企穩(wěn)的態(tài)勢。縱觀這一年的政策，可發(fā)現(xiàn)政府針對房地產(chǎn)市場出臺政策正在減少，可以看出政府正嘗試著減少對房地產(chǎn)市場的行政干預(yù)，轉(zhuǎn)而讓市場供需雙方力量去調(diào)節(jié)。

2、實施效果

全國商品房銷售面積和銷售額在2014年9月分別下降8.3％和8.9％。在各地限購政策和中央限貸政策松綁后，房地產(chǎn)市場開始呈現(xiàn)需求上升、降幅收窄，走勢企穩(wěn)的態(tài)勢。可預(yù)見，在政府直接干預(yù)減少的新常態(tài)下，市場自發(fā)的機制將會驅(qū)使供求逐漸達到新的均衡。調(diào)整過程不會出現(xiàn)以往政策周期下的大起大落，而是一個市場調(diào)節(jié)下的新常態(tài)回歸過程。

三、我國房地產(chǎn)政策調(diào)控中存在的問題