淺析我國的房地產市場調控政策和效果(二)

（一）調控環境的問題

隨著經濟的發展，人們可支配的收入不斷增加，而現階段可供選擇的保值增值投資渠道卻相當匱乏，銀行存款利率過低，股票投資風險過高，因而導致人們手中可投資金大量涌入房地產這一利潤空間較大且風險相對較小的兼具消費和投資的領域。從國際經濟環境層面來看，世界經濟仍然受困于金融危機的影響，相比之下我國經濟尤其是房地產領域的強勁表現自然讓國外游資青睞有加。大量外資涌入在助推了我國房地產市場熱度的同時也加使我國房地產調控面臨更為艱巨的任務。

（二）調控政策的問題

從我國歷年出臺的房地產調控政策來看，基本都是以抑制需求作為調控目的，如嚴厲調控期的調控政策中，無論是“限購令”，或者首付比例及貸款利率的從緊從嚴，或者對出售自有住房征20%個人所得稅等，都反映了政策是偏重于遏制需求，特別是投機性需求。擴大供給的政策有：2011年國八條規定“今年全國保障性住房和棚戶區改造住房共1000萬套，各地要通過新建，改建、購買或長期租賃等方式，多渠道的籌集保障房房源，并逐步擴大住房保障制度的覆蓋面”，要加強對公共租賃住房供應。2013年的“國五條”指出“全面落實2013年城鎮保障性安居工程基本建成470萬套、新開工630萬套的任務。”其中遏制需求的政策不論是在數量上還是在手段上都運用較多，短期效果較好，而相對遏制需求的廣大供給政策則手段單一，效果差。因此，目前我國住房需求只是在調控政策嚴厲打擊下被暫時“凍結”，當需求增長到達頂點時，一定會出現一個購房高峰期，導致房價的更快增長。由此可以得出房地產政策并沒有以市場為基礎，重視供需結構，導致房地產供給嚴重失衡，從而促使房價上漲。

（三）地方政府的消極的問題

政策的制定在于中央政府，但政策的落實在于地方政府。政策的效力還取決于有效的貫徹實施。地方政府對房地產調控政策的執行力度直接影響著房地產調控的效果。然而，在中央調控政策落實到地方政府的時候，地方政府的執行容易出現偏差，甚至不落實、不執行。

（四）政府對房地產市場的監管力度不夠

房地產市場的調控不僅需要有完善的法律法規體系，更需要政府對房地產市場的有力監管。在房地產市場監管方面，監管力度不夠，主要表現為責任不夠明確，效率低下，行業的信用體系不健全。具體到房地產監管中的各個環節，主要有：在對企業開辦環節，有關部門在對企業申辦資質、審批材料等方面審批效率較低，對企業的審核不夠精準，導致一些開發商在沒有相應的開發能力而能獲得開發資質。在土地市場監管方面，只注重審批而未注重監督，審批過程透明度有待提高。在房地產開發監管方面，審批層次較多，且監督失職行為嚴重，如部分開發商在未取得開發資質的情況下就擅自動工。房地產銷售監管方面，也缺乏有效監督導致房地產市場亂象眾生，從業人員沒有資質上崗、客戶與開發商之間糾紛案例眾多等，物業監管和住房租賃方面，信用體系有待健全，信息透明度不高等。在保障房建設方面，一些監管制度還缺失，導致部分高收入者能入住保障房而一些真正的困難家庭無法申請到保障房。

四、對我國房地產政策調控的建議

（一）健全中央對地方的房地產調控考核機制

在房地產調控中，不光要建立中央與地方的新型關系和解決政策沖突的機制，也要健全中央政府對地方政府的考核機制。制定合理的且科學的考核評價指標體系，逐漸完善并形成規范的科學的考核評價標準機制。對地方政府的指標考核體系應包括保障房新建數量、保障房入住家庭數、房價漲幅或跌幅比例、房價收入比、市民對該地區的房價滿意度、住房建設質量等一系列考核指標體系，并根據不同的形勢修訂考核指標體系。根據考核的結果得出評價，并作出相應的獎勵和懲罰。

（二）制定房我國房地產長遠的規劃