淺析我國的房地產(chǎn)市場調(diào)控政策和效果(三)

房地產(chǎn)調(diào)控成效不足的原因之一就在于我國對房地產(chǎn)調(diào)控缺乏中長期的規(guī)劃，導(dǎo)致調(diào)控缺乏連續(xù)性、前瞻性，調(diào)控政策都是針對眼前的問題而制定。我國的房地產(chǎn)市場，形成時間短，市場上的機制不夠健全，是不完全競爭市場。我國近幾年來經(jīng)濟增長快，房地產(chǎn)市場用地日顯緊缺，民間資金投資渠道貧乏狀況下，追求利益的本性使得各主體在共同推高房價，市場上的部分主體也在違反市場規(guī)則。為了更好的解決這些問題，應(yīng)制定房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的長遠規(guī)劃，而不要只著眼于房地產(chǎn)眼前、短期的問題。要有前瞻性的調(diào)控，不能“頭痛醫(yī)頭，腳痛醫(yī)腳”，針對一個問題進行調(diào)控，從而引發(fā)下一個問題，又對下一個問題進行調(diào)控，這樣周而復(fù)始，在調(diào)控但卻無效。

制定房地產(chǎn)業(yè)長遠發(fā)展規(guī)劃應(yīng)由國家多部委協(xié)作而制定落實。當前就是要根據(jù)房地產(chǎn)市場的基礎(chǔ)數(shù)據(jù)進行統(tǒng)計分析，得出精準的住房信息，同時還應(yīng)根據(jù)當前我國狀況，預(yù)測未來經(jīng)濟發(fā)展形勢、人口趨勢、人均收入增長，從而做出合理的房地產(chǎn)業(yè)中長期的發(fā)展規(guī)劃。有了房地產(chǎn)市場的發(fā)展規(guī)劃的總體綱要，在當下的房地產(chǎn)調(diào)控中，可根據(jù)房地產(chǎn)市場的內(nèi)外部環(huán)境來制定調(diào)控方案，使得調(diào)控政策圍繞房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展規(guī)劃展開，從而促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)發(fā)展，實現(xiàn)宏觀經(jīng)濟平穩(wěn)增長。

（三）加大保障住房建設(shè)

1.明確保障房地位 

住房具有承擔(dān)人們最基本的生存保障性功能，是人類生活中的基本物品，具有準公共產(chǎn)品性質(zhì)。住房的特殊性，使得市場機制來解決低收入家庭的居住問題會存在資源配置不佳、低效的問題，因此不能將所有的住房問題全交由市場解決。從政策實踐來看，房地產(chǎn)市場較為成熟的國家和地區(qū)也沒有將住房問題全部推向市場。我國房地產(chǎn)政策要堅持以科學(xué)發(fā)展觀為指導(dǎo)，從構(gòu)建社會主義和諧社會的高度出發(fā)，構(gòu)建以政府為主導(dǎo)的住房保障體系，充分保障中低收入家庭的住房權(quán)益。 

2.制定住房保障法 

構(gòu)建完善的保障住房體系就需要有住房保障法作為保障。而在我國目前是缺乏這樣的法律。所以，我國應(yīng)盡快出臺住房保障法，以更好的保障低收入人群的住房權(quán)益。而基本住房法應(yīng)主要從以下方面著手：（1）住房保障的范圍要明確，要考慮各社會階層人民的收入狀況以及收入差距，制定與與經(jīng)濟形勢相適宜的保障目標。（2）該法律應(yīng)制定城鎮(zhèn)居民的保障住房標準。（3）保障房應(yīng)保障房屋的建設(shè)質(zhì)量，戶型設(shè)計應(yīng)合理，基礎(chǔ)設(shè)施配套應(yīng)完善（4）在保障房管理方面應(yīng)形成管理體系規(guī)范化，有完善的進入和退出機制，避免效率低下、管理障礙以及分配不公。

（四）維持房地長價格穩(wěn)定

房地產(chǎn)價格是由房地產(chǎn)市場供需雙方力量白發(fā)形成的。促進房地產(chǎn)市場的穩(wěn)定發(fā)展首先要維持房地產(chǎn)價格穩(wěn)定，不會出現(xiàn)大幅波動，擾亂市場秩序。在市場經(jīng)濟條件下，房地產(chǎn)價格受多種因素影響，不可能停留在一定水平上固定不動。而且房地產(chǎn)價格變化規(guī)律存在與其他商品不同的特點，比如房地產(chǎn)商品的完全差異性和王地有限性對房地產(chǎn)價格的影響。房地產(chǎn)價格的穩(wěn)定與否也不僅僅是環(huán)比和同比變化不大得化的。但是房地產(chǎn)價格無論怎么變動，都不應(yīng)該脫離社會經(jīng)濟發(fā)展水平合理區(qū)間。因此房地產(chǎn)價格穩(wěn)定應(yīng)當與國民經(jīng)濟發(fā)展水平或者是地區(qū)經(jīng)濟發(fā)展水平相適應(yīng)，短期內(nèi)不會出現(xiàn)大幅波動。

五、總結(jié)

房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展不僅關(guān)系著國計民生，也緊密聯(lián)系著宏觀經(jīng)濟運行，更影響著和諧社會的構(gòu)建。然而，房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展有賴于政府的宏觀調(diào)控。但是，政府在房地產(chǎn)調(diào)控中也表現(xiàn)出了成效不足的現(xiàn)狀。房地產(chǎn)調(diào)控是項復(fù)雜的系統(tǒng)工程，不僅涉及了金融、土地、稅收等多個領(lǐng)域及相關(guān)制度，調(diào)控難度較大，而且我國當前正處于經(jīng)濟轉(zhuǎn)型期，房地產(chǎn)市場起步晚，房地產(chǎn)市場相關(guān)制度不夠健全，因此，多方面的因素導(dǎo)致我國房地產(chǎn)市場調(diào)控成效不足。 

為了提高房地產(chǎn)調(diào)控成效，實現(xiàn)調(diào)控目標，當前房地產(chǎn)調(diào)控可從以下幾方面做出改進：一、政府應(yīng)首先明確其在房地產(chǎn)調(diào)控中的作用和地位，理順政府與市場的關(guān)系，政府的職責(zé)是健康房地產(chǎn)市場機制，彌補房地產(chǎn)市場失靈，提供市場不能有效供給的保障性住房。二、由于政府是房地產(chǎn)市場調(diào)控的主體，政府在房地產(chǎn)調(diào)控中首先應(yīng)防范政府自身的缺陷或政府失靈。三、當前我國應(yīng)從各個領(lǐng)域完善相關(guān)的制度建設(shè)，如完善保障房體系、完善金融和稅收體系、建立房地產(chǎn)中長期發(fā)展規(guī)劃等，形成較為完善的房地產(chǎn)調(diào)控體系，保障房地產(chǎn)市場調(diào)控的政策效果，從而達到房地產(chǎn)調(diào)控的預(yù)期。

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