淺析我國的房地產市場調控政策和效果(一)

目錄

一、當前我國房地產市場發展現狀 2

二、近幾年我國房地產調控政策及其效果 2

（一）2013年-2016年調控政策及效果 2

（二）2017年調控政策及效果 3

（三）2018年調控政策及效果 4

三、加強房地產調控政策的建議 5

（一）加強財稅體制改革 5

（二）完善宏觀調控法律制度 6

（三）要合理回歸政府與市場關系 6

四、總結 7

參考文獻 8

一、當前我國房地產市場發展現狀

2018年初至今，房地產市場基本面呈現下滑走勢，一方面體現為商品房銷售增速回落，另一方面體現為土地市場溢價率下行且流拍現象增加。2018年10月商品房銷售面積累計增速約為2.2%，相比2017年全年增速回落約5.5%，而且在低基數的背景下，2018年9月、10月商品房銷售面積的單月增速已連續2個月處于負增長區間。另一方面，100大中城市數據顯示，住宅類用地土地成交樓面均價從2018年年初的5435元/平方米左右下降至2018年10月的4419元/平方米左右，住宅類用地土地成交溢價率相應從約22.8%下降至約5.3%。房地產業作為支撐中國經濟發展的支柱性行業，在地方政府土地財政、城鎮化等因素推動下，不僅帶來了中國城市化的高速發展，也造成了房價不合理高漲的泡沫風險。為保障房地產市場健康發展，我國開始了長達十余年的宏觀調控。在經歷了房地產市場宏觀調控長期無效或低效的尷尬之后，中央政府開始逐步采取長效性調控機制，以回歸房子居住功能、穩定房價、保障民生為目標。

二、近幾年我國房地產調控政策及其效果

（一）2013年-2016年調控政策及效果

2013年的限制性調控，以及2016年國慶節期間多城市密集出臺的限制性調控。尤其是2010年初到2011年中的限制性調控，可謂連環出擊、火力密集，確實在一定程度上緩和了房價上漲的速度，并且最終在2011年10月將房價增速壓到了負值。但是，房價下降的速度很慢，而且只持續了半年時間，從2012年6月開始又一次步入新的上行周期。

2016下半年中央政治局會議多次提到“抑制資產泡沫”，但對于“資產泡沫”并無明確界定，就今年以來的市場來看，資產泡沫既反映在房地產領域，也可能在其他領域中存在，就如5月9日權威人士的講話，“要讓中國的股市、匯市、房地產市場的價格回歸理性，回到它的基本功能”。12月的中央經濟工作會議首次提出“抑制房地產泡沫”，這說明之前所謂的“抑制資產泡沫”，必定包含房地產泡沫。而且，抑制當前中國的資產泡沫，首當其沖就是抑制房地產泡沫，否則不僅會影響到我國經濟增長的穩定，也會給我國金融市場帶來較大風險。要想抑制房地產泡沫，一方面，需要短期措施，比如少數城市實施限購、限貸、限價等手段，特別是針對高杠桿推出一系列限制措施，9月底與國慶期間20余城出臺調控新政，正是中央抑制房地產泡沫方針的體現；另一方面，還需要長效措施，因此中央經濟工作會議重申“加快研究建立符合國情、適應市場規律的基礎性制度和長效機制”。

2016年全國市場區域分化更加顯著，在多數三四線城市急需去庫存的同時，20多個城市樓市火爆、房價大漲。根據國家統計局發布的70個大中城市新建商品住宅價格指數，從2015年4月至2016年9月，包括北、上、廣、深等被重點監控的16個城市，房價漲幅均超過15%，其中深圳、上海、廈門、南京、合肥房價漲幅驚人，分別高達86.6%、56%、51.4%、49.4%和47.6%。熱點城市暴漲的房價和過熱的市場情緒，既不利于房地產業健康發展，又不利于經濟穩健增長。因此，在中央“分類調控、因城施策”的方針指導下，20余城在國慶期間集中出臺新政。其實，地方政策的風向變化，早在2016年一季度就初露端倪。上海于3月25日率先發布“滬九條”——這是此輪房地產周期內第一個收緊型政策的大城市，隨后深圳、廊坊、蘇州等地跟進出臺調控政策。在國慶新政潮后，仍有上海、杭州、成都等出臺“補丁”政策，長沙則首次出臺新政。截止2016年12月，全國已有至少24個城市出臺了50多次調控措施。調控政策出臺后，四季度這些熱點城市已經開始降溫，成交量下滑，房價漲幅縮小或微跌，調控效果正在顯現中。

（二）2017年調控政策及效果

1、限購

3月17日，作為一線城市的北京、廣州，率先祭出了調控重拳，尤其是北京方面手段雷霆。根據北京“3.17”新政規定，購買普通二套房的首付比例不低于60%，購買非普通二套房的首付款比例不低于80%；在確定購房套數時，采用“認房又認貸”的原則，即便名下無房但有貸款記錄，也將被認定是二套住房。

到4月初，北京相關部門在18天內密集出臺10個房地產調控措施，包括非京籍購房需連繳個稅60個月、離婚1年內申請房貸按二套執行、商辦項目不得作為居住使用、禁止中小學與房地產商合作辦學等。在這套威力巨大的“組合拳”面前，一季度以來北京高燒不退的樓市迅速降溫。

在北京樓市新政的示范作用下，全國主要城市紛紛跟進，收緊了樓市政策。部分城市調控政策的嚴厲程度甚至超過北京。

2、利率上調

受限購政策的影響，自6月份開始，全國的房貸利率持續上調。房貸利率的上調，使得原本高額的首付和貸款壓力更“雪上加霜”。北京、上海、深圳等一線城市、以及鄭州、武漢等熱點城市的各大銀行逐漸調整房貸利率，取消了之前的9折或者85折優惠，執行基準利率，甚至部分銀行已經開始執行首套房房貸利率上浮10%-20%，二套房房貸利率上浮30%，個別銀行已停貸。

11 月左右，受銀行額度限制全國各大銀行的放款速度持續下降，周期基本在3個月左右。

3、共有產權

所謂“共有產權住房”，是指政府提供政策支持，由建設單位開發建設，銷售價格低于同地段、同品質商品住房價格水平，并限定使用和處分權利，實行政府與購房人按份共有產權的政策性商品住房。簡單來說，就是一套房子，政府和購房人各持有一定比例的產權，那么購房人在購買時就可以支付較少的房款，買下一套自住的房屋。更有利于中低收入家庭解決住房問題。

今年，在房地產調控政策影響下，與去年形成鮮明對比的是“地王”數量銳減，尤其是對于北京來說，在大量共有產權房入市的背景下，土地溢價率持續下滑。

4、租購并舉

7月份，住建部等部門聯合印發《關于在人口凈流入的大中城市加快發展住房租賃市場的通知》提出，要繼續深化城鎮住房制度改革，建立租購并舉的住房制度。十九大報告更加指明了方向，加快建立多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度。從“購租并舉”到“租購并舉”，業內人士分析，報告中“租”的位置提到“購”之前，體現了發展租賃市場的緊迫性。

5、租售同權

租售同權與租購并舉相輔相成。租購并舉政策的發布，是建立房地產健康平穩發展的長效機制之一。7月17日，廣州發布《廣州市加快發展住房租賃市場工作方案》，首次明確了“租購同權”的概念。7月20日，廣州、深圳、南京、杭州、廈門、武漢、成都、沈陽、合肥、鄭州、佛山、肇慶等12個城市作為首批開展住房租賃試點。通知明確，要形成一批可復制、可推廣的試點成果，向全國進行推廣。住建部稱將立法明確“租售同權”，租房與買房居民享同等待遇。

2017年下半年，房價下跌的新聞屢見不鮮。全國房價同進退的情況，在2017年被打破。隨著分類調控的嚴格執行，全國各地的房價走勢在2017年也呈現出大相徑庭的景象。其中一線城市和核心二線城市，在3月份北京、廣州等地相繼出臺嚴厲的調控政策后，房價便開始止漲，進入下半年，上述城市房價則紛紛進入下降通道。尤其是在二手房領域，北京、深圳等區域的房價跌幅甚至超過20%，北京二手房價格跌幅更是連續6個月領跌全國。而新房則受政府限價影響，持續保持平穩。相比一線城市和核心二線城市，絕大多數三、四線城市在去庫存政策的引領下，年內房價持續飄紅。不過，值得注意的是，隨著三、四線城市基本完成去庫存目標，全國商品房庫存量已降至3年前水平，去庫存政策也逐漸退出，這些區域的房價漲幅開始放緩。

（三）2018年調控政策及效果