淺析我國的房地產(chǎn)市場調(diào)控政策和效果(二)

2018年，全球經(jīng)濟(jì)延續(xù)復(fù)蘇，但貿(mào)易摩擦升級、地緣政治沖突增加、金融市場波動顯著，中美貿(mào)易摩擦尚未緩解，全球經(jīng)濟(jì)不確定性顯著增加。國內(nèi)宏觀經(jīng)濟(jì)面臨外部沖擊和內(nèi)部轉(zhuǎn)型的雙重壓力，經(jīng)濟(jì)增長穩(wěn)中趨緩，增長動力出現(xiàn)下行趨勢。房地產(chǎn)市場方面，隨著持續(xù)三年的調(diào)控政策逐漸顯現(xiàn)效應(yīng)，部分城市樓市逐漸顯露疲態(tài)，土地溢價率不斷下降、土地流拍不斷增加，部分城市的庫存又進(jìn)入上升通道。各地調(diào)控政策繼續(xù)密集出臺，完善限購、限售政策，強化差別化信貸，同時調(diào)整住房和土地供應(yīng)結(jié)構(gòu)，因地制宜推進(jìn)棚改貨幣化安置等。整體來看，持續(xù)穩(wěn)定從嚴(yán)的調(diào)控政策取得了較好的調(diào)控效果，房地產(chǎn)市場快速上漲的現(xiàn)象得到基本控制。

宏觀調(diào)控政策方面，3月份“兩會”對2018年房地產(chǎn)市場發(fā)展指明了方向，奠定了“房住不炒”的定位，堅持強調(diào)住房的居住屬性；7月中央政治局會議強調(diào)“堅決遏制房價上漲”，兩次重要會議奠定了全年房地產(chǎn)調(diào)控的政策基調(diào)。各地方政府因城施策，繼續(xù)深化調(diào)控供需兩端，強化市場監(jiān)管，增加有效供給比重，調(diào)控力度持續(xù)加碼。

土地供應(yīng)方面，全年土地出讓限制政策頻出，競自持、競配建、限房價等逐漸成為重點城市推地的基本要求。土地市場在2018年下半年以來明顯降溫，低溢價成為土地市場交易常態(tài)，土地流拍數(shù)量也明顯增加，說明樓市的嚴(yán)格調(diào)控效應(yīng)已傳導(dǎo)至土地市場，地價不斷下行將引導(dǎo)消費者預(yù)期，市場將進(jìn)一步回歸理性。

金融監(jiān)管方面，年初中央就多次表態(tài)要將防范化解金融風(fēng)險工作提到更高的層次；3月央行和原銀保監(jiān)會提出要重點控制居民杠桿率的過快增長，繼續(xù)遏制房地產(chǎn)泡沫化，嚴(yán)肅查處各類違規(guī)房地產(chǎn)融資行為。年內(nèi)房地產(chǎn)行業(yè)金融監(jiān)管趨嚴(yán)，房企融資渠道總體收緊，融資成本居高不下，融資難度也越來越高，房企資金壓力加劇。

貨幣政策方面，截止至11月，中國人民銀行共進(jìn)行四次定向降準(zhǔn)，貨幣流動性加大，但房地產(chǎn)市場調(diào)控不松綁，央行降準(zhǔn)對房地產(chǎn)市場的影響有限。市場監(jiān)管方面，6月北京、上海等30個城市率先開展為期半年的治理房地產(chǎn)市場亂象專項行動，對投機(jī)炒房、房企和中介公司違規(guī)行為等進(jìn)行嚴(yán)厲打擊，表明了政府堅決整治市場秩序，遏制房價上漲的決心。市場監(jiān)管的方向和重心也從過去的控需求、管供給轉(zhuǎn)向整秩序、治亂象。

國家統(tǒng)計局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，11月份，一二三線城市新房價格同比累計平均漲幅均比去年同期回落，前期熱度不減的二三線城市房價漲幅也趨于穩(wěn)定。深圳和廈門2個城市新房價格已低于去年同期，房價過快上漲趨勢在2018年底基本被遏制。不少房企出于沖刺業(yè)績和融資成本壓力，正陸續(xù)申領(lǐng)預(yù)售證，大量新盤集中入市，價格基本較年初計劃售價打了八折。多地二手房的議價空間也逐漸增大，但真正出手的購房者較少，成交量下滑。國家統(tǒng)計局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，1至11月，一線城市新建商品住宅銷售價格平均同比微漲0.3%，漲幅比去年同期回落10.6個百分點。

11月份，北上廣深四城二手房連續(xù)2個月下跌，且價格跌幅持續(xù)擴(kuò)大。國家統(tǒng)計局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，7月份，70個大中城市房價環(huán)比上漲的城市增至65個，比2月份的44個增長近五成。人才新政降低了限購門檻，使部分城市樓市供給更為緊張，帶來房價上漲預(yù)期。樓市升溫讓各地的房地產(chǎn)調(diào)控政策持續(xù)加碼。7月31日，中央政治局會議指出，下決心解決好房地產(chǎn)市場問題，堅持因城施策，促進(jìn)供求平衡，合理引導(dǎo)預(yù)期，整治市場秩序，堅決遏制房價上漲。加快建立促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展長效機(jī)制。各地樓市調(diào)控持續(xù)加碼，房價上漲過快的城市幾乎均出臺了遏制投機(jī)需求的相關(guān)措施，房價上漲趨勢得到遏制，房價預(yù)期也開始扭轉(zhuǎn)。未來一段時間內(nèi)，全國房地產(chǎn)市場將總體上保持平穩(wěn)運行。

三、加強房地產(chǎn)調(diào)控政策的建議

（一）加強財稅體制改革

科學(xué)的財稅體制是優(yōu)化資源配置、維護(hù)市場統(tǒng)一、促進(jìn)社會公平、實現(xiàn)長治久安的制度保障，也意味著財稅法居于“國家治理”的重要地位，雖然宏觀調(diào)控只是作為財稅法在組織公共財產(chǎn)收入、分配公共財產(chǎn)的主要功能之外的補充功能，但財稅法卻一直是政府宏觀調(diào)控中的重要法律依據(jù)與手段之一。要改變目前房地產(chǎn)宏觀調(diào)控中的失靈現(xiàn)象，改變地方政府對土地財政的過度依賴，財稅體制改革是不可回避的重要環(huán)節(jié)。目前分稅制下中央與地方在財權(quán)與事權(quán)劃分上的不均衡是地方政府將房地產(chǎn)市場作為經(jīng)濟(jì)支柱性產(chǎn)業(yè)并極盡發(fā)展大搞土地財政的主要內(nèi)因，在追求自身財政收入增加的利益驅(qū)動下，與土地相關(guān)的財政收入就被作為地方政府迅速獲得財政收入的主要模式。在地方政府預(yù)算支出更多偏向生產(chǎn)性投資而非民生支出時，土地財政深入發(fā)展，已經(jīng)與實體經(jīng)濟(jì)和金融緊緊捆綁在一起，一旦房地產(chǎn)市場崩盤，將會造成不可估量的社會后果，這也是地方政府不希望房價下調(diào)的主要原因。但是，長此以往無異于飲鴆止渴。房地產(chǎn)市場泡沫終會破裂，是回歸房子本身的居住功能的時候了。但是這注定需要一個過程，需要通過制度變革與創(chuàng)新，逐漸消化與減輕土地財政帶來的弊端。

（二）完善宏觀調(diào)控法律制度