淺析我國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控政策和效果(三)

在依法治國(guó)的今天，包括宏觀調(diào)控權(quán)在內(nèi)的經(jīng)濟(jì)管理權(quán)力必須在制度的規(guī)制下，必須建立政府的權(quán)力清單與責(zé)任清單，對(duì)其規(guī)制與干預(yù)行為進(jìn)行約束與規(guī)范。在房地產(chǎn)調(diào)控領(lǐng)域，首先就需要通過(guò)宏觀調(diào)控基本法對(duì)調(diào)控主體、調(diào)控程序、調(diào)控職權(quán)、職責(zé)及調(diào)控法律責(zé)任予以明確規(guī)定。尤其是宏觀調(diào)控法律主體的法律責(zé)任，不僅要明確規(guī)定調(diào)控對(duì)象違反宏觀調(diào)控法的法律責(zé)任，更應(yīng)該規(guī)定調(diào)控主體調(diào)控失效時(shí)應(yīng)承擔(dān)的法律責(zé)任，即建立對(duì)調(diào)控主體的問(wèn)責(zé)機(jī)制。目前無(wú)論市場(chǎng)監(jiān)管領(lǐng)域還是宏觀調(diào)控領(lǐng)域，問(wèn)責(zé)機(jī)制的缺失是一個(gè)普遍現(xiàn)象，似乎政府干預(yù)失效不需要追責(zé)，也無(wú)從追責(zé)。立法相關(guān)規(guī)定要么責(zé)任較輕，要么規(guī)定模糊或空白。政府調(diào)控引起的房?jī)r(jià)上升最終由購(gòu)房者承擔(dān)，限購(gòu)或限售、限貸等調(diào)控政策引起的購(gòu)房者信賴?yán)�益損失則找不到補(bǔ)償?shù)耐緩健Ｕ�府�?yīng)該在改革與調(diào)控中尊崇契約精神，要充分意識(shí)到政令朝令夕改對(duì)社會(huì)資源的浪費(fèi)及對(duì)相關(guān)主體行為預(yù)期的影響，不能讓市場(chǎng)在無(wú)所適從中造成更大的浪費(fèi)與破壞。當(dāng)然這種宏觀調(diào)控中的信賴保護(hù)是有限度的，并不保護(hù)所有受調(diào)控主體因政策變動(dòng)造成的損失或不利影響。宏觀調(diào)控基本法應(yīng)該對(duì)此作出原則性規(guī)定，以規(guī)范、指導(dǎo)房地產(chǎn)市場(chǎng)的宏觀調(diào)控，保護(hù)相關(guān)主體的合法利益。盡管經(jīng)過(guò)學(xué)界多年呼吁，但是無(wú)論是源于宏觀調(diào)控中政策靈活性迎合政府相機(jī)抉擇的必要性考慮，還是宏觀調(diào)控基本法立法時(shí)機(jī)問(wèn)題，目前宏觀調(diào)控基本法并沒(méi)有被提上日程。隨著我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控推進(jìn)過(guò)程中的法律空洞化的日益突出，是時(shí)候考慮基本法制定問(wèn)題了。基本法層面法律制度缺失之外，金融領(lǐng)域的具體宏觀調(diào)控法律制度亦存在缺失。作為緊密配合政府房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策的重要調(diào)控手段，我國(guó)以信貸調(diào)整為主要手段的金融調(diào)控，卻一直存在立法層次低、相關(guān)制度缺乏及與財(cái)政法律制度配合不夠的弊端。金融調(diào)控隨意性很大，相關(guān)主體尤其是購(gòu)房者的利益難以得到維護(hù)。必須進(jìn)一步完善金融法律制度，提高立法位階，增強(qiáng)立法透明度，同時(shí)加強(qiáng)金融調(diào)控與財(cái)政調(diào)控及保障房政策的結(jié)合等。

（三）要合理回歸政府與市場(chǎng)關(guān)系

我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展及調(diào)控過(guò)程中的失靈，以及政府活躍于房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展與調(diào)控之中的更深層次原因其實(shí)在于政府與市場(chǎng)之間關(guān)系的錯(cuò)位與越位。政府與市場(chǎng)的關(guān)系厘清一直是經(jīng)濟(jì)學(xué)和經(jīng)濟(jì)法學(xué)界研究和討論的重要問(wèn)題，如何在經(jīng)濟(jì)發(fā)展的不同階段讓有形之手與無(wú)形之手更好地銜接與配合，始終關(guān)系著經(jīng)濟(jì)的健康發(fā)展。新常態(tài)下中國(guó)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展已經(jīng)進(jìn)入“市場(chǎng)決”階段，政府宏觀調(diào)控行為一定要尊重市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)規(guī)律，在尊重市場(chǎng)的前提下，在保障房、剛需房供給方面彌補(bǔ)房地產(chǎn)市場(chǎng)失靈，改變過(guò)去在該領(lǐng)域的長(zhǎng)期缺位問(wèn)題。對(duì)于市場(chǎng)自身能解決的問(wèn)題，就要交給市場(chǎng)解決。近些年房?jī)r(jià)的不合理高漲和泡沫現(xiàn)象，更多由于政府的不合理干預(yù)所致，在土地財(cái)政的內(nèi)在刺激下，由政府與開(kāi)發(fā)商聯(lián)手制造了超高房?jī)r(jià)。在中央穩(wěn)定房?jī)r(jià)的宏觀調(diào)控壓力下，限購(gòu)、限貸、限售等應(yīng)急調(diào)控措施又會(huì)引起調(diào)控政策長(zhǎng)效機(jī)制發(fā)揮作用前和臨時(shí)政策風(fēng)頭過(guò)后的房?jī)r(jià)報(bào)復(fù)性反彈。這種政府人為干預(yù)其實(shí)扭曲了市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的基本規(guī)律，其一刀切的調(diào)控措施有違公平。政府要做有限政府和有為政府，就應(yīng)該有所為有所不為，在保障房供應(yīng)方面有所作為，商品房市場(chǎng)領(lǐng)域，政府不應(yīng)干預(yù)過(guò)多，應(yīng)讓市場(chǎng)在其無(wú)形之手指揮下讓房?jī)r(jià)回歸至合理的水平。要勇于和舍得切斷與以往房地產(chǎn)市場(chǎng)壟斷相關(guān)的利益鏈，將權(quán)力關(guān)進(jìn)制度的籠子，真正用好手中的權(quán)力。

四、總結(jié)

房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控是一個(gè)非常復(fù)雜的政治、經(jīng)濟(jì)和社會(huì)問(wèn)題，其背后的深層次矛盾決定了該問(wèn)題的解決已經(jīng)超越了一般公共政策失效問(wèn)題，不僅需要正視與解決中央與地方關(guān)系下土地財(cái)政依賴的根源與癥結(jié)，更需要宏觀調(diào)控及相關(guān)法律制度的完善、財(cái)稅體制的改革與創(chuàng)新、新常態(tài)下政府與市場(chǎng)關(guān)系的理性回歸、兼顧中國(guó)法律文化傳統(tǒng)與百姓對(duì)房地產(chǎn)的財(cái)產(chǎn)情結(jié)，房地產(chǎn)調(diào)控長(zhǎng)效機(jī)制的建設(shè)無(wú)疑是解決問(wèn)題的最佳出路，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)近年來(lái)的畸形發(fā)展可謂中國(guó)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制形成過(guò)程中因不成熟、不完善付出的必要代價(jià)，改革亦必然伴隨陣痛，相信道路雖然漫長(zhǎng)，但終會(huì)走向正軌。

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