房價漲跌中的意思自治與政府調控(二)

房價漲跌中的意思自治

從理論上來說，意思自治原則體現了權利本位，是契約自由原則的本質體現，自由意志得到了充分的發揮，從而是司法主體能夠在平等自由的條件下最大限度地追求利益，并促進交易安全和降低交易成本。當事人可以根據自己選擇的準據法預見法律行為的后果，維護法律關系的穩定性，有助于法院迅速確定解決糾紛的準據法，更快的解決糾紛。而傳統的沖突法常利用一個法定的空間連接點指引一個特定的法律，但被指引的法律不一定未法院所了解，也不一定切合案件的合理解決，往往會相當大的盲目性，可能導致對當事人不公正的結果。

從實踐來說，根據我們國家房地產業的發展歷史及現狀來看，意思自治下的房地產經濟從客觀意義上講，可以實現獨立自主，自負盈虧，依法進行自我約束、自我規范、自我管理、自擔風險，并有根據市場規律享有自我經營、自我決策的權利。但是，意思自治下的房地產經濟也有它的弊端，因為房地產業大部分的資金運作都是靠銀行信貸和民間拆借，等到房地產泡沫無限擴大的時候，銀行會出現大量的不良資產，民間拆借收不回資金也會導致民心不安，不斷上漲的房價使得貧富差距增大，老百姓買不起房子，大量的資金投入到房地產業，同時影響其他實體行業的發展，致使大量社會問題增加，影響民生、國家安定。

1.房地產市場的特征

我國房地產的特征主要體現在幾個方面：第一，由于我們國家對房地產業的宏觀調控，房地產市場是一個競爭不充分，不完全開放的市場。在房價大幅上漲或大幅下降的時候，國家無疑會采取相應的措施對房價進行宏觀調控。第二，房地產市場存在滯后性。由于房地產市場本身是一個競爭不充分的市場，在經濟趨向繁榮和走向衰退時，房地產業的整體漲落幅度往往低于整個經濟的漲落幅度，使得房地產業對短期經濟波動反應滯后。第三，房地產對金融業的依賴性。無論是開發商還是購房者，都需要金融機構的支持，占有資金時間相對較長，而金融業對貸款的政策調整以及利息的變化給房地產市場帶來了很大的影響，在一定程度上也是國家通過金融業給房地產市場帶來的宏觀調控。另外，房地產市場也是一個投資性和投機性相結合的市場。同樣帶動了整個經濟市場的發展。

2.意思自治下的房地產市場帶來的問題

      首先，根據我國現在政府調控下房地產業所呈現的一些特征來看，如果沒有政府的調控，房地產市場將成為一個完全開放、競爭充分的市場，地產大亨任志強說過，商品房時給高收入人群建造的，而窮人的房子應該是政府考慮的事情。也就是低收入人群只限于經濟適用房及保障房。而商品房的上漲速度以及在市場上的自由交易帶來了富人越來越富，低收入人群對經濟適用房的各種控制，也是窮人想富亦難。在意思自治下的房地產市場下，更是如此，房價大幅上漲時，貧富差距不斷擴大，社會矛盾日益突出。下跌時房地產資金運作受到影響，從而銀行出現大量不良貸款，國家出現金融危機。其次，由于房地產業資金占用時間長、資金大，那么，整個國家經濟也將會隨著房地產業經濟的發展而發展，投機市場繁榮發展，實體行業資金短缺，出現困境。

      但是，意思自治下的房地產業在一定程度上也起到了積極的作用，帶動了整個經濟的發展，發展過快的經濟會出現很多問題，這時離不開政府的宏觀調控。

房價漲跌與政府調控

      在我們國家，意思自治下的房地產雖然會在一定程度上實現獨立自主，帶動整個經濟的發展，但是會帶來諸多問題，對社會造成影響，這時，政府的宏觀調控就會起到很重要的作用。但是完全的政府調控不利于房地產業經濟的發展，因此我們國家政府主要通過土地、銀行貸款、稅收三個方面依據房地產市場的不斷發展進行不斷的調控。

1.政府的宏觀調控

    政府對房地產業的宏觀調控主要從土地、銀行信貸、稅收三個方面加以體現，首先，從2002年起國家先后出臺了一系列土地政策，希望從源頭來控制土地的供有量抑制固定資產投資的過快增長，從而給房地產業降溫。2005年5月9日，國土資源部簽發11號文件《招標拍賣掛牌出讓國有土地使用權的規定》，文件要求從7月1日起，商業、旅游、娛樂和商品住宅等各類經營性用地，必須以招標、拍賣或者掛牌方式進行公開交易。從此沿用多年的土地協議出讓方式宣告結束。2004年3月21日，國土資源部、監察部聯合下發了《關于繼續開展經營性土地使用權招標掛牌出讓情況執法監察工作的通知》，要求從即日起就“開展經營性土地使用權招標拍賣掛牌出讓情況”進行全國范圍內的執法監察，各地要在2004年8月31日前將歷史遺留問題處理完畢，否則國家土地管理部門有權收回土地，納入國家土地儲備體系。2004年4月29日，國務院辦公廳下發了《關于深入開展土地市場治理整頓嚴格土地管理的緊急通知》，明確提出“三個暫停”；即在深入開展土地市場治理整頓半年期間，全國暫停農用地轉用審批，暫停涉及基本農田保護區調整的各類規劃修改，暫停新批的縣改市（區）和鄉改鎮的土地利用總體的修改。第二，借貸政策，房地產業是資本密集型產業，資金投入大，周轉時間長，因此必須有充足的資金支持和暢通的融資渠道。房地產金融市場目前盡管有一些突破，但還是沒有改變融資渠道單一，主要來自銀行這一現狀。據初步統計，銀行對企業的直接貸款曾經占房地產開發企業資金來源的30%左右，是房地產企業的第三大資金來源。但是現如今遠遠超過了這個比例，作為第一大資金來源的企業自籌資金，主要由商品房銷售收入轉變而來，其中很大一部分來自購房者的銀行按揭貸款。第三，稅收政策，稅收政策對房地產市場起到的調控作用表現在三個方面：一是房地產開發環節，通過規范相關稅費，減輕企業的負擔和經營成本，在一定程度撒謊那個抑制價格飆升，二是通過加大流轉環節的稅賦，增大炒房成本，壓縮獲利空間，達到抑制投機炒作的目標。三是改革房地產保有環節的稅制，增加超標準的房地產保有成本，在實行以家庭為單位的實名制基礎上，對擁有標準內的住房和標準外的住房規定不同的稅率，抑制出于投機目的的房地產保有行為。原來的土地批租制改為土地年租制，由一次性收取幾十年土地出讓金改為每年收取一次土地租金，可以大大降低地價所占比重，從而降低商品房的價格，提高房地產市場的有效需求。[張永岳，陳伯庚，孫斌藝《房地產經濟學》

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2.政府干預對房價漲跌的影響

我國政府對房地產業的干預效果較為明顯，主要體現在1993年至1998年對住房制度的改革，使得2002年房地產價格開始不斷攀升，而2003年央行出臺文件提高信貸門檻，緊縮資金鏈開始調控逐步攀升的房地產業，接著幾年國家相繼出臺了許多政策抑制房價的上升，不斷提高存款利率和貸款利率，到2007下半年，部分地區的房價已經有所回落。而2008年受金融危機的影響房地產業發展進入低迷，為了適應國內國際經濟發展，國家又出臺寬松的信貸政策以鼓勵住房消費，為了房地產市場的健康穩定，國家在2009年底，2010年初果斷出臺各種調控措施，更加促進房地產業健康穩定，而非成為各路資金規避風險的投資投機工具。2013年3月1日，樓市調控新政“國五條”細則落地，其中“個人售房需按轉讓所得20%征收個稅”一項備受關注，引發各地二手房市場火爆交易，個稅如何征收、房產稅是否擴圍等也成為時下最熱門的討論話題。

總之，房地產業的意思自治和宏觀調控缺一不可，必須很好的把控，純粹的意思自治或完全的政府調控都是不可行的，隨著房地產市場自主經營，自由發揮的同時，房價的大幅漲和跌，政府的宏觀調控起到了穩定市場的作用。

參考文獻