構(gòu)建房地產(chǎn)宏觀調(diào)控法律手段探討(一)

一、文獻(xiàn)綜述

（一）國(guó)內(nèi)研究現(xiàn)狀

近年來，中國(guó)房地產(chǎn)一直保持迅猛的發(fā)展勢(shì)頭，各地相應(yīng)出臺(tái)各種調(diào)控措施但效果不佳是不爭(zhēng)的事實(shí)。根據(jù)以往經(jīng)驗(yàn)，有必要側(cè)重于從法律視角關(guān)注和思考，將其作為一個(gè)法律問題仔細(xì)探討。

劉宇星在《房地產(chǎn)市場(chǎng)宏觀調(diào)控法律問題研究中》認(rèn)為當(dāng)前房地產(chǎn)業(yè)存在房?jī)r(jià)持續(xù)快速上漲，房?jī)r(jià)收入比遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過國(guó)際警戒線，開發(fā)結(jié)構(gòu)不均衡造成供求脫節(jié)，形成相對(duì)性過剩，市場(chǎng)主體的信息不對(duì)稱，交易不公平等問題，同時(shí)會(huì)導(dǎo)致國(guó)家整體經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)失衡、地區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展差距加大，國(guó)家經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)不斷擴(kuò)大，因此必須要進(jìn)行宏觀調(diào)控。現(xiàn)今國(guó)家的房地產(chǎn)業(yè)的調(diào)控存在官商勾結(jié)，違法操作土地市場(chǎng)，監(jiān)管不力、秩序混亂，政府對(duì)經(jīng)濟(jì)適用房和廉租房保障不到位、公眾參與性不高，參與機(jī)制不完善等問題。作者認(rèn)為應(yīng)該建立專門機(jī)構(gòu)對(duì)主題進(jìn)行協(xié)調(diào)，加強(qiáng)政府職能定位，強(qiáng)化監(jiān)督機(jī)制，建立國(guó)家土地督察制度，完善房地產(chǎn)宏觀調(diào)控的公共參與機(jī)制，建立和完善房地產(chǎn)調(diào)控的法律監(jiān)督機(jī)制。

汪道平在《中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)宏觀調(diào)控法律問題研究》提出房地產(chǎn)市場(chǎng)宏觀調(diào)控的法律特征，既不同于經(jīng)濟(jì)特征，也與其他部門法有別，一是房地產(chǎn)宏觀調(diào)控法產(chǎn)生的經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)和制度背景，是隨著生產(chǎn)進(jìn)步和社會(huì)發(fā)展，在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)秩序建立和發(fā)育過程中，“市場(chǎng)失靈”及其消極后果在宏觀經(jīng)濟(jì)中的顯現(xiàn)。二是經(jīng)濟(jì)法之宏觀調(diào)控法，房地產(chǎn)宏觀調(diào)控法律制度不同于一般的法律制度，不同于行政法、民商法，它主要屬于經(jīng)濟(jì)法之宏觀調(diào)控法的范疇。三是引導(dǎo)性和間接性，房地產(chǎn)宏觀調(diào)控的多數(shù)手段如財(cái)政、稅收、金融等都只是引導(dǎo)性的措施，并不像政府的其他多說行政行為那樣具有直接的干預(yù)性和強(qiáng)制性。四是相對(duì)穩(wěn)定性、合法性。房地產(chǎn)市場(chǎng)宏觀調(diào)控以相對(duì)穩(wěn)定性、合法性為生存基礎(chǔ)。房地產(chǎn)市場(chǎng)宏觀調(diào)控的主要對(duì)象是整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)的運(yùn)行，核心是居民住房?jī)r(jià)格。它的總體目標(biāo)是抑制甚至局部性地遏制市場(chǎng)投機(jī)炒作行為。他認(rèn)為對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)宏觀調(diào)控的具體政策涉及計(jì)劃法、價(jià)格法、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)和布局規(guī)劃法、稅法、財(cái)政金融法、固定資產(chǎn)投資法等一系列法律制度。涉及人大及政府的財(cái)政、稅務(wù)、金融、國(guó)土資源、建設(shè)、社會(huì)保障等各個(gè)部門。他提出房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控需解決中央和地方的沖突、政府職能的定位，調(diào)控的法治化。

崔琪在《房地產(chǎn)市場(chǎng)宏觀調(diào)控的法律手段探析》中提出房地產(chǎn)宏觀調(diào)控存在

法律法規(guī)體系不完善、宏觀調(diào)控主體不明確，調(diào)控權(quán)配置上產(chǎn)生諸多矛盾，金融調(diào)控存在法律問題，比如房地產(chǎn)金融調(diào)控措施多次采取了提高貸款利率的措施，但貸款利率的提高不僅抑制了房地產(chǎn)開發(fā)商的投資熱情，還進(jìn)一步加重了普通居民的購(gòu)房負(fù)擔(dān)。針對(duì)這類問題，他認(rèn)為一是要制定《宏觀調(diào)控法》，使宏觀調(diào)控有法可依，二是要完善與房地產(chǎn)相關(guān)的稅收法律制度，發(fā)揮稅法的宏觀調(diào)控功能，三是要加大度房地產(chǎn)市場(chǎng)投機(jī)行為打擊力度，四是建立專門機(jī)構(gòu)對(duì)各主體進(jìn)行協(xié)調(diào)。

劉黎虹在《完善房地產(chǎn)宏觀調(diào)控法律手段研究》中認(rèn)為目前我郭房地產(chǎn)宏觀調(diào)控手段存在以下問題：一是房地產(chǎn)政策效力層次較低，可操作性不強(qiáng)，二是行政調(diào)控手段較多，實(shí)施效果欠佳，三是房地產(chǎn)調(diào)控決策有待進(jìn)一步上升為法律。同時(shí)法律手段對(duì)促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展、維護(hù)房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序等均有積極意義。此外他提出了完善房地產(chǎn)宏觀調(diào)控法律手段三點(diǎn)建議：一是構(gòu)建房地產(chǎn)宏觀調(diào)控立法體系，健全稅收法律制度，開征物業(yè)稅，加強(qiáng)房地產(chǎn)保有環(huán)節(jié)的調(diào)控力度，三是綜合運(yùn)用各種宏觀調(diào)控手段和管理措施，一般來說在房地產(chǎn)發(fā)展初期，主要以行政管理為主，在房地產(chǎn)業(yè)迅速發(fā)展后趨于穩(wěn)定階段，調(diào)控主要是依靠法律手段，建立比較完善的房地產(chǎn)業(yè)法規(guī)體系；房地產(chǎn)業(yè)走向正常軌道后，應(yīng)以經(jīng)濟(jì)手段為主。我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)現(xiàn)處于第一階段想第二階段過渡時(shí)期，在加強(qiáng)行政管理的同時(shí)，更要注意法制的建設(shè)。

易育、孫黎英在《關(guān)于我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)宏觀調(diào)控的法律思考》中認(rèn)為近年來所采取的房地產(chǎn)宏觀調(diào)控法律手段存在以下問題，一是房地產(chǎn)開發(fā)用地實(shí)行招標(biāo)、拍賣、掛牌的出讓制度后，低價(jià)快速上漲，進(jìn)而推動(dòng)房?jī)r(jià)快速上漲；二是目前我國(guó)的房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)表現(xiàn)出相對(duì)的滯后性和不協(xié)調(diào)性；三是稅收評(píng)估機(jī)制和執(zhí)行力度有待完善；四是期房銷售制度存在很多弊端，容易使購(gòu)房者蒙受損失。他認(rèn)為應(yīng)當(dāng)通過確定合理的地價(jià)和房?jī)r(jià)基準(zhǔn)，完善商品住宅價(jià)格管理體系，把目前的期房銷售制度改為現(xiàn)房銷售制度，完善與房地產(chǎn)相關(guān)的稅收法制，真正發(fā)揮稅法在房地產(chǎn)市場(chǎng)上的宏觀調(diào)控功能，完善房地產(chǎn)金融法律制度等完善現(xiàn)有的房地產(chǎn)宏觀調(diào)控法律政策。