完善小產(chǎn)權(quán)房宅基地使用權(quán)的權(quán)能(一)

完善小產(chǎn)權(quán)房宅基地使用權(quán)的權(quán)能

[摘 要]當前農(nóng)村土地市場存在法律問題，主要反映在小產(chǎn)權(quán)房引出的宅基地使用權(quán)。針對小產(chǎn)權(quán)房問題，我認為根據(jù)小產(chǎn)權(quán)房的兩種不同類型分而治之：對建立在集體企業(yè)用地或者占用耕地而建設(shè)的小產(chǎn)權(quán)房，只要是未經(jīng)過審批手續(xù)就可以認定為違法建筑依照現(xiàn)行法律承擔責任；對于在合法取得使用權(quán)的集體建設(shè)用地即“宅基地”上建成的房子其實質(zhì)是宅基地使用權(quán)的流轉(zhuǎn)問題，對此應(yīng)該取消對宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)的嚴格限制性條件，建立農(nóng)村宅基地使用權(quán)自由轉(zhuǎn)讓的法律制度，使小產(chǎn)權(quán)房轉(zhuǎn)變?yōu)槿�部產(chǎn)權(quán)房。

[關(guān)鍵詞] 宅基地使用權(quán)  使用權(quán)流轉(zhuǎn)  小產(chǎn)權(quán)房

一、小產(chǎn)權(quán)房現(xiàn)象概述

   （一）小產(chǎn)權(quán)房的含義 

    小產(chǎn)權(quán)房（俗稱村證房）并不是一項法律術(shù)語，而是從日常生活中衍生出來的概念。所謂小產(chǎn)權(quán)房是指建設(shè)在農(nóng)村集體所有土地上的商品性質(zhì)的房屋，房屋建設(shè)目的是為了出售，而購買者是非本農(nóng)村集體的城鎮(zhèn)居民或其他農(nóng)村人口。國家不承認購買者的所有權(quán)，購買人不能取得國家發(fā)放的房屋所有權(quán)證書，相對于符合國家法律、能夠取得房屋所有權(quán)證書的商品房，上述類型的非法建設(shè)由于沒有經(jīng)過政府征地和土地出讓手續(xù)，因此無法辦理產(chǎn)權(quán)證和土地使用證，只能取得鄉(xiāng)、村一級組織發(fā)放的不被國家承認的所謂產(chǎn)權(quán)證書，因此被稱為小產(chǎn)權(quán)房。  

   （二）小產(chǎn)權(quán)房的現(xiàn)狀

    據(jù)中國新聞網(wǎng)載文介紹，目前中國60%以上的房屋資源還沒有實現(xiàn)商品化運轉(zhuǎn)。通過舊城改造、城中村改造、合村并鎮(zhèn)、新農(nóng)村建設(shè)、村集體直接開發(fā)、合作開發(fā)、各種形式的信托持有等多種途徑和形式，涉及城市居民和公司擁有的小產(chǎn)權(quán)房已達到現(xiàn)存全國村鎮(zhèn)房屋建筑面積330億平方米的20%以上，其中涉及村鎮(zhèn)住宅的大約50多億平方米，涉及村鎮(zhèn)生產(chǎn)性建筑的規(guī)模也很大，它甚至已經(jīng)成為許多中小企業(yè)、三資企業(yè)的主要的生產(chǎn)場所。由于在建、已建小產(chǎn)權(quán)房分散而“隱秘”，其數(shù)量很難統(tǒng)計，還由于沒有完善的銷售手續(xù)，小產(chǎn)權(quán)房在全國范圍內(nèi)占住房總量的比例也很難統(tǒng)計。

幾乎可以說，盡管中央政府一再重申要禁止小產(chǎn)權(quán)房的交易，但這種實際上沒有產(chǎn)權(quán)的房屋卻呈現(xiàn)出“青山遮不住，畢竟東流去”之勢。然而，在現(xiàn)有的法律框架內(nèi)，卻找不到小產(chǎn)權(quán)房存在的有力依據(jù)。

二、我國小產(chǎn)權(quán)房的法律屬性

小產(chǎn)權(quán)房不是法律上的概念，它是人們在社會實踐中形成的一種約定俗成的稱謂。“小產(chǎn)權(quán)房”沒有土地出讓金，也沒有開發(fā)商瘋狂的利潤攫取，價格優(yōu)惠是人夠買小產(chǎn)權(quán)房的重要原因。但是購房者要面對很大的風險，因為小產(chǎn)權(quán)房不是真正的商品房，人民法院也不能適用商品房買賣的法律規(guī)定及司法解釋處理涉及小產(chǎn)權(quán)房的案件，購房人的權(quán)益很難得到維護。現(xiàn)階段要實現(xiàn)宅基地使用權(quán)的有效轉(zhuǎn)讓還要具備以下條件：（1）轉(zhuǎn)讓人擁有二處以上的農(nóng)村住房（含宅基地）（2）受讓人沒有住房和宅基地，符合宅基地使用權(quán)分配條件（3）轉(zhuǎn)讓行為征得集體組織同意（4）宅基地使用權(quán)不得單獨轉(zhuǎn)讓，地隨房一并轉(zhuǎn)讓。

按照小產(chǎn)權(quán)房的性質(zhì)可將其分為兩種：一種是在集體建設(shè)用地上建成的，即“宅基地”上建成的房子，只屬于該農(nóng)村的集體所有者，外村農(nóng)民根本不能夠購買；另一種是在集體企業(yè)用地或者占用耕地違法建設(shè)的。對于另一種在集體企業(yè)用地或者占用耕地違法建設(shè)的“小產(chǎn)權(quán)房”，像這樣本身就是違法建筑其在現(xiàn)實中除要承擔法律風險外還要面對政策險：在購買的是在建小產(chǎn)權(quán)房時，購房人與賣房人簽訂合同并交付房款后，如果相關(guān)部門整頓小產(chǎn)權(quán)房的建設(shè)項目，極有可能就會導致部分項目停建甚至被強迫拆除。那么結(jié)果只能是購房人找賣房人索要購房款，購房人就可能陷入既無法取得房屋，又不能及時索回房款的尷尬境地。另外，購房后如果遇到國家征地拆遷，由于小產(chǎn)權(quán)房沒有國家認可的合法產(chǎn)權(quán)，購房人并非合法的產(chǎn)權(quán)人，所以其很可能無法得到對產(chǎn)權(quán)進行的拆遷補償，而作為實際使用人所得到的拆遷產(chǎn)權(quán)補償相比是可想而知的。最近國土資源部嚴厲地指出，這種小產(chǎn)權(quán)房實質(zhì)是違法建筑，違反土地管理法律，集體土地不得用于商品住宅開發(fā)，城鎮(zhèn)居民不得到農(nóng)村購買宅基地、農(nóng)民住宅或小產(chǎn)權(quán)房，并要求各地堅決制止、依法嚴肅查處。

我國宅基地使用權(quán)的法律限制以及存在的問題 

  關(guān)于對宅基地使用權(quán)的法律限制，主要體現(xiàn)在對宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)方面的嚴格規(guī)定。我國《物權(quán)法》第一百五十三條規(guī)定：“宅基地使用權(quán)的取得、行使和轉(zhuǎn)讓，適用土地管理法等法律和國家有關(guān)規(guī)定。”我國《土地管理法》第六十二條第一款規(guī)定：“農(nóng)村村民一戶只能擁有一處宅基地，其宅基地的面積不得超過省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定的標準。”第四款規(guī)定：“農(nóng)村村民出賣、出租住房后，再申請宅基地的，不予批準。”這些條文把宅基地使用權(quán)的自由流轉(zhuǎn)限制在一個極小的范圍內(nèi)，這就衍生出了現(xiàn)實中的小產(chǎn)權(quán)房問題。不可否認，對“小產(chǎn)權(quán)”房的解決必須兼顧農(nóng)民、城鎮(zhèn)居民、政府、開發(fā)商各方利益。宅基地使用權(quán)的用益物權(quán)性決定了宅基地使用權(quán)必然要流轉(zhuǎn)，宅基地使用權(quán)的社會保障性決定了宅基地使用權(quán)的流轉(zhuǎn)必然要受到嚴格限制。再加上我國人多地少的基本國情和土地資源不可再生的自然屬性，如果允許非集體經(jīng)濟組織成員或者城市居民多占用宅基地，就意味著我國耕地的縮減，必然會對我國糧食安全產(chǎn)生不利影響。

關(guān)于此問題，接下來就是要解決在合法取得使用權(quán)的集體建設(shè)用地即“宅基地”上建成的房子的問題。法律制度“根源于物質(zhì)的生活關(guān)系”“都只是表明和記載經(jīng)濟關(guān)系的要求而已”現(xiàn)行的宅基地流轉(zhuǎn)制度在過去發(fā)揮了它的作用，但是今天的中國隨著城市化進程的加快,農(nóng)民大量涌入城市,市場經(jīng)濟已經(jīng)建立。而嚴格限制宅基地使用權(quán)的流轉(zhuǎn), 只會將農(nóng)民緊緊地束縛在農(nóng)村之中,直接影響農(nóng)民身份轉(zhuǎn)換, 無疑會使我國的城鄉(xiāng)二元結(jié)構(gòu)繼續(xù)下去,無法真正解放農(nóng)村生產(chǎn)力,不利于農(nóng)村經(jīng)濟的發(fā)展。