試論建立農用土地使用權制度(二)

   針對上述原因，強化農地使用的物權性，應從以下幾方面入手：

    （一）賦予農地使用權人對農地的處分權正如前文所述，這種處分只是利用層面上的處分，如轉讓、出租、抵押、入股等，該處分權有為第三人設定使用權的效力。對處分權還應有以下理解：

    某種物權包含處分權能，則權利人有權依法處分權利客體。這種處分是對權利客體的處分，而不是對權利自身的處分。由于處分意味著對權利的行使，若依后一種理解則意味著，物權的行使是對物權自身的行使。行為的依據同時成了行為的對象，于理不通。處分物權客體可導致新物權的產生，如出讓土地則由土地所有權衍生出土地使用權；轉讓、出租土地，則新的土地使用權產生。新物權的產生或是對原物權權能的繼受或是對這些權能的分割整合。由此又可作如下論斷：權利可以量化，而且，一項權利經權利人以及通過一定的法律關系得以行使該權利之部分或其衍生權利的人的行使，最終會消耗殆盡，被行使的權利的總和總是少于或等于原有權利的總量。轉讓、出租農地實質上是農地使用權人對其所享有的權利在時間、空間和權能即權利內容上進行量的析解整合，因而不會突破原權利的范圍。

   （二）完善農地使用權登記在我國，登記不動產物權的公示方式，農地使用權應當進行登記。然而，登記究竟是一種公法義務還是一種私法行為？筆者認為應是一種私法行為。從物權人的角度來看，不申請不動產登記并不直接導致一定的法律后果，在此意義上是否登記取決于物權人的意志。從登記機關的角度看，登記機關只有履行如實登記的義務，而無權也不可能強迫不動產物權人申請登記。不動產物權人不申請登記的，登記機關不可對其作任何處分。

   登記有確認不動產物權的歸屬并據以排斥他人非法干涉的效能。農地使用權人從自身利益出發，應積極主動的申請農地使用權的登記，以確認和維護自己的權利。完善農地使用權登記制度的意義在于確認農地使用人的使用權，這種確認的排他作用主要應針對農地所有人。如前所述，通過合同、登記、占有基本排斥了第三人的干涉，而對農地所有人的約束顯得還不夠。完善農地使用權的登記，應進一步明確農地使用權的具體內容。而不是只作籠統的登記。

   （三）農地使用權和農地利用合同的分離運作“承包權與承包合同的分離運作，符合物權行為抽象性規則”。合同的簽訂意味著債權的成立，進行農地使用權的登記始成立物權關系。農地利用合同的變更并不必然引起農地使用權的變更不可避免，應當允許當事人之間協商調整，這種調整仍是雙方當事人的合意，可以看作原合同的續簽，不過這種續簽并不必然涉及合同的期限。農地利用合同變更的，應當作相應的農地使用權變更登記。這樣形成農地使用權與農地利用權既相互關聯又相互獨立的法律關系，即發生物權關系和債權關系。

   （四）明確村民委員會對村干部的制約關系村干部是享有一定行政管理職權的村務管理人員（不包括村民委員會成員）。村干部進行行政管理不應與村民委員會的決議相沖突。首先，村干部和村民委員會成員都是由村民以民主的方式產生，都是民意的結果。因此，他們的行為都應是民意的體現，不存在誰制約誰的問題。其次，村干部的權力是鄉（鎮）行政權的下放，而這種權力一旦下放，其效力范圍僅限于村；村的最高決策機構是村民會議，村民委員會是村民會議的常設機構和權力行使者，從這種意義上來說，村民委員會又可以制約村干部的行政職權。

    村民委員會簽訂農地利用合同，其在合同中的意思應視為村民委員會的決議，村干部無權介入、干預該合同關系。這樣，在農地利用上排斥基層行政力量的干預，保護農地使用權人的權利。

    四、農地使用權的取得和消滅農地使用權可以依合同取得，也可依占有取得。《管理法》第四十條規定縣級以上人民政府可依法確定國有荒地開發人的使用權。這種“確定”，實質上應是權利確認，開發人早已占有使用國有荒地，只不過權利未得到國家的確認而已。一旦確認開發人的權利，其效力應溯及至開發人開始占有該荒地之時。否則，開發人對未確認之前的開發所產生的就無權享有，這顯然與事實不符。

    農地使用權的消滅原因：（1）農地使用權期限屆滿；（2）農地使用權的拋棄；（3）農地使用權的撤銷；（4）國家征收土地；（5）土地規劃；（6）土地滅失等。

    我國正處在政治經濟體制的轉型時期，面臨著眾多需要解決的問題，而農村中的問題，特別是農地使用權流轉的問題尤為突出，應引起高度重視。