淺談房地產企業土地增值稅稅收籌劃(一)

一、文獻綜述

近10年來,房地產行業已逐漸發展為我國的國民經濟支柱產業,對我國經濟起到重大影響,是我國財政收入的重要來源.我國房地產行業近幾年來經歷了幾次大起大落,房價也是跌宕起伏.造成這種局面的因素很多,稅負過重是其中較為重要的一個因素.房地產行業涉及稅目繁多,而土地增值稅是其中最要的稅種之一.2006年國家稅務總局提出房地產企業土地增值稅的繳納將由先前的”預征制”轉為”清算制”,這有可能使某些企業利潤受損,對企業的資金流帶來巨大考驗.

經過查閱相關文獻資料,自2000年以來,我國關于房地產開發企業稅務籌劃的研究逐步成為學術界的討論熱點,與房地產相關實際征收的12種稅種,每一種稅種都有不同的性質,稅務籌劃空間、方法和收益也不同，土地增值稅具有相當大的稅務籌劃空間和實操性。

因此對土地增值稅進行納稅籌劃，對減輕房地產企業的稅收負擔、提高資金效率有舉足輕重的作用。本文將針對這一問題談一談如何減輕和規避房地產企業土地增值稅稅負以及籌劃對策。

關于納稅籌劃的目標和原則

《2009年度注冊會計師全國統一考試輔導教材<稅法〉》中指出，稅務籌劃是指在稅法規定的范圍內，通過對經營、投資、理財等活動的事先籌劃與安排，盡可能的獲得“節稅”的科收利益。它是稅務代理機構可從事的不具有鑒證性能的業務內容之一。稅收籌劃具有合法性、籌劃性和目的性的特點。

稅收籌劃有助于提高納稅人的納稅意識，抑制偷逃稅行為，有助于實現納稅人利益最大化，從長遠和整體來看，稅務籌劃不僅不會減少國家的稅收總量，反而可能增加國家的稅收總量。稅務籌劃的原則包括：不違法原則，保護性原則，時效性原則和整體綜合原則。

關于房地產企業發展狀況和經營特征

江為鳳指出與其他行業相比，房地產開發是對各種社會資源的整合運用，資金使用量大，涉及領域廣，而且產業鏈和經營周期相對較長。在房地產項目的經營、開發和管理過程中，適當的運用稅收籌劃策略可以為企業節省大量不必要的稅收支出，為企業獲得更大的經濟利益。

  關于土地增值稅籌劃對房地產企業的重要意義

蓋地（2001）在《稅務會計與納稅籌劃》中指出，土地增值稅是對納稅人轉讓房地產所取得的土地增值額征收的一種稅。1994年稅制改革中新開征的一個稅種，目的是為了規范土地、房地產市場的交易秩序，合理調節土地增值收益，維護國家利益。土地增值稅的納稅范圍是：轉讓國有土地使用權，地上的建筑物及其附著物連同國有土地使用權一并轉讓。土地增值稅實行的是30－60%的四級超率累進稅率，按超累方式計算應納稅額。

吳華、石金和（2009）認為土地增值稅清算對房地產企業會帶來以下影響：1.對房地產企業資金鏈的影響。對開發利潤較低的普通住宅項目，由于積欠的土地增值稅相對較少，清算對其產生的影響較��；對于主要從事高端項目開發和銷售的企業，可能積欠了大量的稅款，清算對其產生的影響較大。2.房地產企業長期利潤下降。土地增值稅是對房地產開發項目的增值額征收的稅種，無論是從長期還是短期來看，土地增值稅的征收和清算都會擠壓企業的部分利潤。

關于房地產企業土地增值稅納稅籌劃方法和內容

李暢（2010）認為在房地產開發項目中，增值額小，計稅額就小，適用的稅率也低，土地增值稅稅負就輕。因此，土地增值稅籌劃的基本思路是根據土地增值稅的稅率特點為及有關優惠政策，控制增值額，從而適用低稅率或享受免稅待遇。具體籌劃方法：（1）開發方式的納稅籌劃。（2）扣除項目的納稅籌劃。（3）銷售的納稅籌劃。（4）利用稅收優惠政策。

王小玉（2010）認為可以從以下幾個方面著手進行稅收籌劃：1.收入分散。通過分散轉讓房地產的收入，分次單獨簽訂合同。2.臨界點籌劃法。按稅法相關優惠規定，納稅人建造普通標準住宅出售，增值額未超過扣除項目金額20%的，免征土地增值稅；增值額超過扣除項目20%的，應就其全部增值額按規定計稅。20%

就是臨界點。3.費用遷移籌劃法。4.利息支出籌劃法。