我國(guó)住房保障制度問題及對(duì)策研究

（二）、注重保障性住房選址的合理性 

 保障性住房的空間選址不僅會(huì)影響低收入人群的生活質(zhì)量、福利水平和發(fā)展 機(jī)會(huì)，也會(huì)影響整個(gè)城市的社會(huì)空間演變，需要有良好的制度安排、有效的政策工具和成熟的住房市場(chǎng)來實(shí)現(xiàn)其空間布局的優(yōu)化選址。 

提高規(guī)劃設(shè)計(jì)水平，合理布局，科學(xué)選址，把保障性住房安排在交通相對(duì)便利，基礎(chǔ)設(shè)施相對(duì)完善，而且經(jīng)濟(jì)發(fā)展有一定基礎(chǔ)的地方。在具體實(shí)施當(dāng)中，也要因地分析各種情況，具體問題具體分析。這樣才能更好的解決低收入人群出行、就業(yè)問題。

（三）進(jìn)一步加強(qiáng)和改善住房的宏觀調(diào)控 

 1、明確住房市場(chǎng)的宏觀調(diào)控目標(biāo)

 政府對(duì)住房市場(chǎng)進(jìn)行調(diào)控的長(zhǎng)期目標(biāo)，應(yīng)是保持住房供求的總量平衡。考慮到近年來住房?jī)r(jià)格上漲幅度過大，社會(huì)反映強(qiáng)烈的現(xiàn)實(shí)開發(fā)部，政府近期調(diào)控目標(biāo)應(yīng)重點(diǎn)集中在防止住房?jī)r(jià)格過快上漲和增加中小戶型的供給方面。

2、加強(qiáng)各部門在住房市場(chǎng)調(diào)控中的協(xié)調(diào)

 圍繞調(diào)控房?jī)r(jià)和調(diào)節(jié)供給結(jié)構(gòu)的近期目標(biāo)，進(jìn)一步加強(qiáng)各部門在住房市場(chǎng)調(diào)控方面的協(xié)調(diào)力度，進(jìn)一步明確各部門調(diào)控的職能分工，統(tǒng)籌協(xié)調(diào)各種調(diào)控政策，防止出現(xiàn)各自為政和政策措施相互矛盾的情況，提高政策的有效性和可操作性。

（四）、完善保障性住房的管理運(yùn)行機(jī)制，加大政策支持，確保分配公平公正 

 1、要立法明確住房保障進(jìn)入、退出、監(jiān)管政策。

 為實(shí)現(xiàn)保障性住房的可持續(xù)發(fā)展，不僅要完善各類保障性住房申請(qǐng)、審核、公示、復(fù)核、退出等制度，政府還應(yīng)建立長(zhǎng)效監(jiān)督體系，對(duì)申請(qǐng)資格、審批條件加強(qiáng)監(jiān)督控制，定期復(fù)查，動(dòng)態(tài)管理，要做好人口、住房、房屋、收入、就業(yè)等方面的基礎(chǔ)工作。掌握基本情況，推進(jìn)信息共享。保證低收入群體致富后退租，以制度、法規(guī)保證廉租房的入住公平性。做到機(jī)制規(guī)范行為，以制度堵塞漏洞，使準(zhǔn)入 退出的結(jié)果讓社會(huì)信服、讓百姓滿意。對(duì)違反規(guī)則的，要嚴(yán)肅處理，追究責(zé)任。

 2、加強(qiáng)保障性住房質(zhì)量監(jiān)督，實(shí)行終身負(fù)責(zé)制。 

 推行項(xiàng)目法人對(duì)住房建設(shè)質(zhì)量負(fù)永久責(zé)任，其他參建單位程按照工程質(zhì)量管理規(guī)定負(fù)相應(yīng)責(zé)任；推行參建單位負(fù)責(zé)人和項(xiàng)目負(fù)責(zé)終身制；推廣施工現(xiàn)場(chǎng)工程質(zhì)量責(zé)任標(biāo)牌，公示建設(shè)、勘察、設(shè)計(jì)、施工、監(jiān)理單位和負(fù)責(zé)人，并在建筑物明顯位置設(shè)置永久性標(biāo)牌，接受社會(huì)監(jiān)督。嚴(yán)格檢查建材供應(yīng)質(zhì)量、施工質(zhì)量和竣工驗(yàn)收。對(duì)惡意造成保障性住房質(zhì)量問題的單位、個(gè)人加大處罰力度。

 3、各地區(qū)對(duì)保障性住房建設(shè)的管理應(yīng)設(shè)立有效的專門機(jī)構(gòu) 

 即使對(duì)經(jīng)濟(jì)適用房、廉租房各設(shè)有專門管理機(jī)構(gòu)，但相互之間沒有開成聯(lián)動(dòng)機(jī)制。對(duì)此，完全可以設(shè)立市級(jí)機(jī)構(gòu)，全面負(fù)責(zé)本區(qū)內(nèi)的住房保障的投資、建設(shè)和管理。再往下設(shè)置各區(qū)住房保障辦公室，負(fù)責(zé)街道低收入家庭基本住房保障的公告、復(fù)核等日常工作，并做好社會(huì)保障部門等有關(guān)部門與上級(jí)住房保障辦公室等的聯(lián)絡(luò)與協(xié)調(diào)工作。以北京為例，北京目前已成立了住房保障辦公室，主要負(fù)責(zé)保障性住房的開發(fā)管理工作，集中人力、物力實(shí)現(xiàn)住房保障的職能化和專業(yè)化，以行政手段解決市場(chǎng)機(jī)制無法解決的住房問題。

（五）制定和完善中低收入家庭標(biāo)準(zhǔn)體系，了解保障性住房需求 

 公共住房的保障對(duì)象是中低收入群體，中低收入群體的劃分標(biāo)準(zhǔn)是什么，這是制定住房保障政策的一個(gè)核心問題，確定這個(gè)群體的數(shù)量有多大，是制定保障性住房準(zhǔn)入標(biāo)準(zhǔn)和供應(yīng)計(jì)劃的基礎(chǔ)。現(xiàn)階段，我國(guó)的高中低收入人群的比例、結(jié)構(gòu)與發(fā)達(dá)國(guó)家存在較大差異，相對(duì)而言，中低收入者所占比例大得多。確定收入劃分標(biāo)準(zhǔn)，需要統(tǒng)計(jì)部門在統(tǒng)計(jì)調(diào)研的基礎(chǔ)上，運(yùn)用科學(xué)的計(jì)算方法得出。在確定合理的劃分標(biāo)準(zhǔn)之后，還要結(jié)合政府保障目標(biāo)和計(jì)劃、居民的居住條件、家庭構(gòu)成等因素，最終確定保障對(duì)象的數(shù)量，這是一項(xiàng)復(fù)雜的基礎(chǔ)性工作。另一方面，要加強(qiáng)管理工作，嚴(yán)格防止政府部門和官員的權(quán)力尋租行為，避免出現(xiàn)經(jīng)濟(jì)適用房面積過大，出售給不符合條件的個(gè)人等現(xiàn)象再現(xiàn)。 

（六）加大政府財(cái)政投入，拓寬資金來源 

 資金問題是各國(guó)提供社會(huì)保障性住房普遍面臨的一個(gè)難題，我國(guó)要發(fā)展社會(huì)保障性住房，知心朋友完善公共財(cái)政職能，拓寬資金來源。可以通過包括財(cái)政性住房資金即通過財(cái)政撥款獲得社會(huì)保障性住房建設(shè)發(fā)展基金、住房公積金婦委會(huì)增值收益、專項(xiàng)保障性住房房地產(chǎn)投資基金、出售公房收入、發(fā)行債券和接收社會(huì)捐贈(zèng)等系列渠道來獲得投資。如濟(jì)南成立的全國(guó)首支專項(xiàng)投資保障性住房的私募基金“安居基金1”。字的成立為保障性住房和城市建設(shè)融資創(chuàng)造了新的模式。除此，政府還要完善貸款擔(dān)保機(jī)制，降低中、低收入居民申請(qǐng)貸款的門檻，增強(qiáng)其購房能力，促進(jìn)住房保障制度的順利構(gòu)建。

（七）建立和完善保障性住房的退出機(jī)制 

 完善的退出機(jī)制更有利于保障性住房的循環(huán)使用，節(jié)約社會(huì)資源，最大限度的利用好住房資源。通過調(diào)整公共租賃住房、廉租住房和經(jīng)濟(jì)適用房的再轉(zhuǎn)讓制度，限制流通的范圍，建立起相應(yīng)的退出機(jī)制；完善被保障人的收入跟蹤監(jiān)測(cè)制度，設(shè)定退出條件，提高操作透明度，對(duì)違法的行為加大處罰力度，逐步建立起保障性住房的誠信體系；對(duì)主動(dòng)退出社會(huì)保障性住房的租賃戶給予一定的優(yōu)惠政策，為其提供低息購房貸款，購房稅費(fèi)減免等。保證低收入群體致富后退租，以制度、法規(guī)來保證廉租房的入住公平性。

四、結(jié)語 

 完善的社會(huì)保障體系是全面建設(shè)小康社會(huì)戰(zhàn)略目標(biāo)的一個(gè)重要內(nèi)容。住房保障制度作為社會(huì)保障體系的一個(gè)重要組成部分，更應(yīng)將其作為現(xiàn)階段的政策目標(biāo)，并在實(shí)踐中努力尋求自身的完善與發(fā)展，不斷提高房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展能力。只有這樣才能實(shí)現(xiàn)建設(shè)全面小康社會(huì)的目標(biāo)，從而爭(zhēng)取早日實(shí)現(xiàn)“居者有其屋”1 王楠，郭世鋒：《全國(guó)首支保障性住房私募基金安居基金濟(jì)南成立》，濟(jì)南日?qǐng)?bào)，第1段第1行。 的理想。

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