中國房地產現狀的分析及應對措施(二)

房地產市場的服務體系還遠遠不能適應居民住房消費需求，房地產中介

服務市場也存在很多問題。不少家庭住房比較困難，適合我國國情的住房保障制度有待建立。造成中國房地產經濟泡沫式發展的原因也是多方面的。首先是內部原因：房地產產業的特征決定了其產生泡沫經濟的可能性。如房地產商品的特殊性，如上所述，房地產供求不平衡，房地產投資結構失調，提高了商品房空置率，同時又提高了經濟適用房的價格，造成泡沫化經濟。另外房地產既是一種實物資產，同時具有虛擬資產的特征。一方面房產在滿足使用的同時，還具有獨特的投資價值，可以獲得財富的保值和增值，所有者通過出租和經營房屋獲得收益；另一方面，房地產的交易可以脫離實物資產的轉移，而表現為權屬證書的轉移，而房地產權屬證書本身并沒有價值，但它依托房地產交易市場的循環運動使得不經過實體經濟的循環就可以取得盈利，如炒地皮、炒樓花等行為。還有就是土地資源的稀缺性，土地的稀缺性就會使地價運動脫離土地利用的實際價值而產生泡沫。地價具有虛構性，土地價格的虛擬資本性質，使地價運動有可能脫離土地利用的實際業績而產生泡沫。

當然人們的有限理性，非理性預期也加劇了房地產經濟的泡沫化發展。人們的從眾行為，投機行為，以及人性的一些弱點，貪婪與欲望也會加劇房地產經濟的泡沫化發展。

其次就是外部原因：如政府政府宏觀調控不當房地產業對國民經濟的發展有著重要的促進作用。因此，政府應該下大力氣對該行業進行千預。例如我國住房制度改革、土地改革，以及國家出臺政策鼓勵購房按揭、放寬銀行信貸、建經濟適用房等政策，都直接推動了我國房地產市場的高速增長。但是，這種政策的導向若無預控將使房地產開發過熱，導致價格虛漲，空置率上升等，助長了泡沫的形成。

政府行為對房地產泡沫的影響主要表現在兩個方面:

一是在土地市場不成熟及相應經濟體制不完善的客觀條件下，所采取政策的局限性。如土地供應采取的“雙軌制’，政府對土地市場的計劃干預過多或干預不力等。二是在土地供給有限和市場機制不完善的情況下，容易滋生權力尋租現象，為房地產泡沫的形成提供了溫床。不論是何種情況的調控不當，都會不利于中國房產市場的健康發展，容易引起泡沫現象。

金融機制不健全，具體表現為金融機構短視癥和缺乏金融監管機構。金融機構在不確定信息和從眾行為的驅使下，往往對未來的危機估計不足。在不健全的金融體制下，金融機構往往為追求市場份額、信貸規模，而忽視了對借款者的資信調查，低估了投資項目的潛在危機。尤其在經濟“繁榮”時期，抵押物價值上揚，使得銀行愿意為房地產部門提供更多的信貸，放松貸款條件。當投機商把這些資金投到炒作過程中時，就會加速房地產價格的上漲，造成經濟結構失衡。在銀行體制不健全的情況下，當房地產價格不斷上漲，抵押物市值不斷盤升時，銀行見有利可圖，往往低估了市場的潛在風險，把大量的貸款投向了房地產業，推動了地產泡沫的產生。于缺乏金融監管機構和房地產的高回報，使許多銀行在貸款的實際操作過程中，違反了有關規定，向開發商發放大量貸款，甚至不去驗證其信用等級。大量的資金涌向房地產市場，又缺乏必要的風險控制意識和手段，從而使許多開發商擁有少量的資金就可以從事項目開發，造成過度開發，而且各種投機行為愈演愈烈，不斷堆積金融風險，給泡沫的產生埋下了隱患。

還有三外現象的推動，即外行搞房地產、外來人搞房地產、外來資金搞房地產。三外現象很容易引起房地產市場的不正常發展，導致房價上漲，產生房地產泡沫。針對房地產經濟發展中存在的問題，可以采取多方面的措施加以應對。

首先，加強土地市場的調控，增加有效供給。①加大土地供給，閑置土地的大量存在，形成了土地的無效供應。盡管政府已經加大了土地的供應，但是相關政策的實施并沒有貫徹到相關商品房的供給。對于閑置的土地，政府可以提高開發商的囤地代價，使其與土地增值稅聯系起來，同稅收成正比。在政府官員方面，可以用管理化規范，對政府公務員住房公示制度得以加強。②增加信息透明度，國土資源部門和政府部門應加強信息公開，及時公開土地的供應計劃，公告等。

其次要發揮社會組織，媒體公眾的監督作用，加強房地產開發商的信用建設，信用評級，形成動態監督機制，確保保障性住房的有效供應。合理引導住房消費，加強住房保障體系的建設。①加大保障性住房建設，當前住房保障型建設應該有以經濟使用房，限價房為主轉向以租賃型的廉租房，公租房為主。②擴大融資渠道，積極尋求私募，股權融資及各種自籌資金來擴大融資渠道。大力推進國企與政府背影的房地產基金借助自身雄厚的資金實力和廣泛的社會募集資金。對低收入家庭采取低利率長期貸款的支持方式，對保障住房貸款要有政策性的優惠，大力支持廉租房建設。③政府介入保障房系統，要及時進行立法，規范從建設到經營的各個環節。同時要建立統一的信息平臺，進行相關數據的分析評價。把商品房和保障性住房分離開來，避免保障性住房的流通。

加強金融監管防范金融風險。嚴格控制房地產的信貸額度，建立細致有效的評估體系，針對居民建立個人信用檔案。金融機構應深化金融體制改革，實施金融創新工程，開發新的金融產品來分散金融風險。建立房地產資產證券化市場，努力拓寬融資渠道。優化資金配置，降低融資風險。加強對個人住房貸款管理，提高購買大二套住房的首付比例，禁購第三套住房。大力發展實業，大力投資一些基礎性的行業，租金社會經濟的發展。緩解政府的土地財政依賴，從根本上決絕問題。完善土地收入管理使用方法，建立監督體系嚴格管理買地資金的使用，確保賣地收入更多的用于改善民生。嚴格限制政府囤地的規模，提高政府囤地成本。采取多種措施解決房地產行業發展中存在的問題。