新會計準則在投資性房地產中的應用

中文提要
 根據最新會計準則的規定，投資性房地產的后續計量可采用成本模式或公允價值模式，不同模式對企業利潤等方面產生不同影響。本文從投資性房地產后續計量角度出發，就公允價值模式在投資性房地產準則中的應用以及在多方面可能產生的影響進行了探討，分析了投資性房地產后續計量方式的現狀，即只有極少數經營房地產的上市公司愿意采用公允價值后續計量模式的原因。

 外文提要
  According to the latest accounting standards, the follow-up measures of the investment in real estate may be the cost model or the fair value model.  Different model has a different impact on the corporate profits.  This paper discussed the application of the fair value of the real estate investment, as well as the impact and analyzed the reason why only a handful of listed companies adopted the fair value measurement model for the follow-up.

關鍵詞 
  投資性房地產   成本模式   公允價值模式  
正文
 一 公允價值的釋義
 公允價值計量模式產生于20世紀80 年代，由于利率、匯率的開放，金融市場的競爭進一步加劇，促進了衍生金融工具的產生。1990 年9 月美國證券交易管理委員會（FSAB）提出歷史成本財務報告對預防和化解金融風險于事無補，并首次提出了應以公允價值作為金融工具的計量屬性。隨著理論界近年來對金融工具計量的深入研究，公允價值計量受到越來越多的關注。那么，究竟什么是公允價值呢？以下列出了目前國內外幾種較權威的觀點：
 按照國際會計準則的定義，公允價值是指熟悉情況并自愿的雙方，在公平交易的基礎上進行資產交換或債務結算的金額。如果金融工具在活躍和流動的市場上交易，其標明的市價（需經實際交易發生的交易費用調整）即為公允價值的最好依據。
 葛家澍教授指出:所謂公允價值是指理智的雙方，在一個開放的不受干擾的市場中，在相互之間沒有關聯的情況下，自愿進行交換的金額。市場價格可以代表公允價值，未來現金流量現值也可以代表公允價值。
 由我國財政部制定并公布的企業會計準則中對公允價值的定義為：在公平交易中，熟悉情況的交易雙方，自愿進行資產交換或債務清償的金額。目前我國已發布的38個具體會計準則中涉及會計要素計量的有30個。在這30個涉及會計要素計量的準則中有17個程度不同地運用了公允價值計量屬性，涉及范圍之大是顯而易見的。
 二 投資性房地產概述
 投資性房地產是指為賺取租金或資本增值，或兩者兼有而持有的房地產，包括已出租的土地使用權、持有并準備增值后轉讓的土地使用權及已出租的建筑物，投資性房地產應當能夠單獨計量和出售（只有使用權的不能作為投資性房地產，也不符合公允價值計量的確認條件）。
（一） 投資性房地產的確認
 1 屬于投資性房地產的范圍
 （1）已出租的土地使用權和已出租的建筑物，是指以經營租賃方式出租的土地使用權和建筑物；（2）持有并準備增值后轉讓的土地使用權，是指企業取得的、準備增值后轉讓的土地使用權；（3）某項房地產，部分用于賺取租金或資本增值，部分用于生產商品、提供勞務或經營管理，能夠單獨計量和出售的、用于賺取租金或資本增值的部分，應當確認為投資性房地產，不能夠單獨計量和出售的、用于賺取租金或資本增值的部分，不確認為投資性房地產；（4）企業將建筑物出租，按租賃協議向承租人提供的相關輔助服務在整個協議中不重大的，如企業將辦公樓出租并向承租人提供保安、維修等輔助服務，應當將該建筑物確認為投資性房地產。
 2 不屬于投資性房地產的范圍
 （1）企業擁有并自行經營的旅館飯店，其經營目的是通過向客戶提供客房服務取得服務收入，該業務不具有租賃性質，不屬于投資性房地產，視為企業的經營場所，確定為自用房地產；（2）自用房地產，是指為生產商品、提供勞務或者經營管理而持有的房地產，如企業的廠房和辦公樓、企業生產經營用的土地使用權等；（3）作為存貨的房地產，是指房地產開發企業銷售的或為銷售而正在開發的商品房和土地，這部分房地產屬于房地產開發企業的存貨。
（二） 投資性房地產的計量
 1 初始計量
 投資性房地產應當按照成本進行初始計量。
 2 后續計量
 企業通常應當采用成本模式對投資性房地產進行后續計量，也可采用公允價值模式對投資性房地產進行后續計量。但同一企業只能采用一種模式對所有投資性房地產進行后續計量，不得同時采用兩種計量模式。（1）成本模式:成本減累計折舊及減值，類似于固定資產及無形資產的計量方法；（2）公允價值模式：不提取折舊，期末以公允價值計量，公允價值變動計入當期損益。在有確鑿證據表明投資性房地產的公允價值能夠持續可靠取得時，可以采用公允價值計量模式。
（三） 新舊準則中對投資性房地產會計處理的差異
 1 舊會計準則中對投資性房地產的處理
 在舊會計準則中，投資性房地產沒有作為單獨的一項資產反映，非房地產開發企業以投資為目的而擁有的土地使用權及房屋建筑物，是作為固定資產或無形資產進行核算的。其初始計量按照取得時的實際成本計量，后續計量采用成本模式。存貨中出租開發產品要按期攤銷出租產品的成本，固定資產按期計提折舊，無形資產按期攤銷價值。對于資產的減值，期末按可收回金額低于賬面價值的差額計提資產減值準備，計入當期損益。固定資產如果后續支出可能流入企業的未來經濟利益超過了原先的估計，計入固定資產賬面價值，增計后的金額不應超過固定資產的可收回金額，除此以外的后續支出計入當期費用。
 2 新會計準則中對投資性房地產的處理
 新會計準則單獨將企業為賺取租金或獲得資本增值或兩者兼有而持有的房地產列入“投資性房地產”，進行專門核算和反映。新準則所指投資性房地產包括已出租的土地使用權、持有并準備增值后轉讓的土地使用權以及企業擁有并已出租的建筑物。投資性房地產的確認條件有兩個:一是與該投資性房地產有關的經濟利益很可能流入企業;二是其成本能夠可靠地計量，且必須同時滿足。其初始計量按照取得時的實際成本計量，后續計量可采用成本模式或公允價值模式。當有確鑿證據表明投資性房地產的公允價值能夠持續可靠取得的，可以對投資性房地產采用公允價值模式進行后續計量。采用公允價值模式計量也須同時滿足兩個條件:一是投資性房地產所在地有活躍的房地產交易市場;二是企業能夠從房地產交易市場上取得同類或類似房地產的市場價格及其他相關信息，從而對投資性房地產的公允價值做出合理的估計。從原有成本模式轉為公允價值模式的，公允價值與原賬面價值之間的差額調整留存收益。
 三 新準則對上市公司經營業績的影響
(一) 有利于提升投資性物業公司的賬面價值
 新準則中投資性房地產分為投資性房產和投資性地產。據估計，我國目前擁有投資性房產的上市公司約占公司總數的10%，而受政策影響，擁有投資性地產的上市公司則比較少。對于房地產公司而言，由于開發的房產是作為存貨核算，不能作為投資性房地產。上市公司之所以可以利用投資性房地產的新準則迅速提升業績，主要緣于其允許上市公司對擁有的投資性房地產采用公允價值計價模式，因此新準則對單純性質的房地產開發類公司影響很小，對于持有大量投資性房地產的物業公司的影響則較大。采用公允價值模式會導致對投資性物業公司的價值重估，從而能夠比較真實地反映其市場價值。在我國證券市場逐步步入全流通市場的情況下，上市公司的并購、融資和擴大規模變得更為容易;同時，由于公允價值模式下不再計提折舊和壞賬準備，公司成本的降低和毛利率的增加有利于市場對企業投資價值的進一步認識。
 (二) 增大了相關上市公司利潤的波動程度
 由于公允價值模式不對投資性房地產計提折舊或攤銷，只以資產負債表日投資性房地產的公允價值為基礎調整賬面價值，因此相關上市公司每年凈利潤的影響將主要取決于當年投資性房地產的升值程度。這種模式符合投資性房地產的特性，能夠更好地反映投資性房地產的市場價值和盈利能力。成本法下投資性房地產物業盈利穩定的特點也將不復存在，相關投資性物業公司每年凈利潤的波動幅度將會增大。在我國目前的市場狀況下，更多的投資性房地產物業是體現為持續的升值，計入當期損益后的當年凈利潤也將會得到持續的額外提升。這種由于增值帶來的利潤增加并不代表投資性物業公司盈利水平的提高，如何對其進行評價尚需市場進一步達成新的均衡，并且對凈利潤的影響因素大大增多，波動程度也會增加。如果今后公允價值下降的幾率加大，也會使未來的業績風險加大。
(三) 短期內將對信息披露不充分的上市公司產生有利影響
 從成本法模式轉換為公允價值模式屬于會計政策變更，在采用新會計準則的首年，上市公司將采取追溯調整的方法，對上年度的股東權益等進行調整，這些公司的上年度凈資產因此會得到較大幅度的提升，有利于擴大公司規模。由于投資性房地產原先都是以歷史成本計價，且當前市場環境下房地產都存在一定程度的升值，采用新會計準則的公允價值模式會引導市場對一些原來信息披露不充分公司的價值進行挖掘，使投資者對這類公司價值的認識更為全面。相對而言，信息披露較充分的上市公司由于市場有充分預期，公司價值已得到投資者認可，其短期影響要小，但從長期來看，市場預期的日益明朗化依然會為這些公司提供相應的溢價。
 四 投資性房地產后續計量方式的現狀
 在目前房地產價格處于持續上漲的背景下,擁有用于出租的建筑物或持有待升值的土地使用權的商業、房地產類企業,會受到利好的影響。但是,房地產開發企業所擁有的待出售房屋建筑物,是作為企業的存貨核算的,其計價基礎仍采用成本模式,并不受公允價值升值的影響。該類企業即使為了適用公允價值計量模式,而將其持有的房屋建筑物改售為租,在準則實施的第一年,其公允價值超過賬面成本的部分也只能調整期初的股東權益,而不會影響當年的利潤。統計資料表明,只有極少數上市公司的投資性房地產采用公允價值計量模式,許多公司并沒有像投資者預期的那樣對投資性房地產采取公允價值模式計量[朱德峰.《投資性房地產“淺嘗”公允價值》. 上海證券報.2007(4).第T06版
]。
 截至07年4月27日，在已披露年報的1303家上市公司中，僅9家上市公司選擇公允價值計量模式，并對股東權益進行了追溯調整，分別是武漢控股、沱牌曲酒、中國銀行、S深發展A、方大A、勝利股份、白云山A、武漢塑料、與津濱發展。涉及金額最大的是中國銀行，高達33.18億元，調整金額最小的則是武漢塑料，僅140.11萬元。而陸家嘴、中國國貿等被市場寄予厚望的公司卻不在此列。
 中國銀行按境外會計準則編制的財務報告顯示：其子公司中銀香港所持有的“投資物業”，是按照有關獨立評估師根據公開市值計算確定的估值計入報表。其2007年度“投資物業”公允價值變動收益為5.95億元，較2006年度的16.97億元大幅下降，公允價值波動對上市公司業績的影響由此可見一斑。
 五 對投資性房地產采用公允價值后續計量提出的建議
（一） 對公允價值理論深入研究，進而制定出我國的公允價值計量準則
 公允價值在我國還是一個有待深入研究的領域，理論界對公允價值大多是零星分散地研究，散布在不同準則中的相關規定也存在一些不一致之處。對理論研究的缺失，特別是對公允價值概念及其外延研究的缺失，將極大地阻礙公允價值的應用與發展。因此，筆者認為，制定一個單獨的公允價值計量準則并且進一步細化對于不存在活躍交易市場的公允價值估價的指導性文件，加大對公允價值估價技術的研究，加強公允價值會計相關準則的探索、改進和完善是非常重要的。
（二） 提高會計人員的職業判斷能力，加強財務人員的守法意識和道德教育
 公允價值的引入增加了大量的職業判斷的內容，這對會計人員的職業判斷能力提出了更高的要求，為鼓勵公允價值在投資性房地產的運用，必須加強對會計人員有關公允價值的教育和培訓，提高我國會計人員整體職業判斷水平。另一方面，公允價值應用中大量不確定因素的使用，為企業利潤操縱提供了方便，這就要求我們加強會計人員的守法意識和道德教育。從主觀上消除利潤操縱的動機，是杜絕利用公允價值操縱利潤的根本措施。
 綜上所述，公允價值模式計量的采用可以與國際會計準則基本接軌，方便投資者橫向對比國內、國外企業的價值。同時公允價值的運用能使企業的財務狀況和經營業績等信息得到更加公允的反應，能有效地增強會計信息的相關性和信息質量，有利于公司股票在證券市場上獲得更加公允的定價。因此，我國應當鼓勵公允價值計量模式在投資性房地產后續計量中的應用。我認為當前要做的重要工作既當進一步細化對于不存在活躍交易市場的公允價值估價的指導性文件，以鼓勵企業在適當的條件下采用公允價值進行后續計量，同時加強監管，職業道德建設，加強公允價值計量和披露的可靠性；在推動采用公允價值后續計量模式的過程中，必須加強準則的宣傳與指引，提高投資者、債權人等眾多利益相關者甄別會計信息的能力。
 參考文獻
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